Kosten Grundbucheintrag – Der große Ratgeber für Eigentümer und Käufer
Bedeutung des Grundbucheintrags
Das Grundbuch ist das zentrale Register für Immobilien in Deutschland. Es dokumentiert verbindlich, wer Eigentümer ist und welche Rechte oder Belastungen bestehen. Abteilungen I bis III regeln Eigentum, Lasten (z. B. Wegerechte) und Grundschulden. Ohne Eintragung im Grundbuch kann niemand als Eigentümer auftreten, auch wenn ein Kaufvertrag unterschrieben wurde.
Ohne Grundbucheintrag gibt es kein rechtlich anerkanntes Eigentum.
Was kostet ein Grundbucheintrag bzw. eine Grundbucheintragung?
Viele Käufer fragen sich: was kostet ein Grundbucheintrag beziehungsweise was kostet eine Grundbucheintragung? Jede Änderung im Grundbuch ist gebührenpflichtig, da sie über einen Notar erfolgen und beim Grundbuchamt offiziell eingetragen werden muss.
Grundsätzlich gilt: Die Höhe der Gebühren richtet sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) und hängt sowohl vom Geschäftswert (Immobilienwert oder Anteil) als auch von der Art der Änderung ab.
Grundbuchänderung Kosten – wann fallen sie an?
Grundbuchänderungskosten fallen immer dann an, wenn ein bestehender Eintrag angepasst werden muss. Gründe gibt es viele.
Typische Anlässe für eine Grundbuchänderung:
- Namensänderung nach Heirat oder Scheidung
- Eintragung neuer Eigentümer nach einer Erbschaft
- Übertragung im Rahmen einer Schenkung
- Löschung einer alten Grundschuld nach Darlehensablösung
- Teilungsversteigerung oder Veränderung von Eigentümeranteilen
Die Kosten für Grundbuchänderung hängen auch hier vom Geschäftswert ab. Je höher der Wert des Grundstücks oder der Immobilie, desto höher die Gebühren.
Jede Änderung im Grundbuch ist kostenpflichtig und muss über einen Notar laufen.
Wie werden die Grundbuchgebühren berechnet?
Die Gebühren für Eintragungen und Änderungen im Grundbuch richten sich nach dem Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG). Grundlage ist der sogenannte Geschäftswert, also der Wert des Rechts oder des Anteils, der eingetragen oder geändert wird.
Das bedeutet:
- Bei einem Kauf oder einer vollständigen Umschreibung ist der Geschäftswert in der Regel der Kaufpreis.
- Bei der Übertragung eines Miteigentumsanteils zählt nur der Wert des Anteils.
- Bei der Eintragung oder Löschung einer Grundschuld ist die Höhe der Grundschuld maßgeblich.
- Bei einer Schenkung oder Erbschaft wird der Verkehrswert der Immobilie angesetzt.
Die folgende Tabelle zeigt typische Geschäftswerte und die dazugehörigen Gebühren nach GNotKG. Diese Werte gelten grundsätzlich für alle Arten von Grundbucheintragungen, nicht nur für die Übertragung von Anteilen.
Grundbuchgebühren nach Geschäftswert (nach GNotKG)
Geschäftswert (€) | Standard-Gebühr (1,0) | Halbe Gebühr (0,5) | Doppelte Gebühr (2,0) |
10.000 | 75 € | 37,50 € | 150 € |
50.000 | 165 € | 82,50 € | 330 € |
100.000 | 272 € | 136 € | 544 € |
250.000 | 535 € | 267,50 € | 1.070 € |
500.000 | 935 € | 467,50 € | 1.870 € |
1.000.000 | 1.735 € | 867,50 € | 3.470 € |
Wann wird 0,5‑fach, 1,0‑fach oder 2,0‑fach berechnet?
- 0,5‑fach (halbe Gebühr): z. B. für Vormerkungen oder vorbereitende Eintragungen
- 1,0‑fach (Standard-Gebühr): Standard bei Eigentumsübertragungen, Löschungen, Eintragungen von Rechten
- 2,0‑fach (doppelte Gebühr): bei komplexen oder kombinierten Vorgängen
Grundbucheintrag ändern – welche Kosten entstehen?
Viele Eigentümer fragen konkret: Grundbucheintrag ändern Kosten – wie hoch sind sie wirklich?
Namensänderung
Eine Namensänderung im Grundbuch wird häufig nach einer Heirat oder einer Scheidung notwendig. Da sich am Eigentum selbst nichts ändert, handelt es sich um einen einfachen Vorgang. Die Kosten beginnen bei ca. 150 € und können je nach Aufwand leicht höher liegen.
Auch kleine Anpassungen wie eine Namenskorrektur sind gebührenpflichtig.
Löschung einer Grundschuld
Nach der Rückzahlung eines Kredits bleibt die Grundschuld im Grundbuch bestehen, solange sie nicht gelöscht wird. Für die Löschung verlangt das Grundbuchamt Gebühren, die je nach Höhe der Grundschuld zwischen 100 und 200 € liegen. Hinzu kommen Notarkosten für die Löschungsbewilligung, sodass insgesamt 200-400 € realistisch sind.
Eine Löschung schafft Klarheit und befreit die Immobilie von alten Belastungen.
Übertragung eines Miteigentumsanteils
Bei einer Scheidung, Schenkung oder Erbauseinandersetzung wird oft ein Anteil an einer Immobilie übertragen. Grundlage der Berechnung ist der Geschäftswert, also der Wert des zu übertragenden Anteils. Die Gebühren sind im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) verbindlich geregelt.
Das GNotKG sieht für jeden Geschäftswert eine einfache Gebühr (1,0) vor. Manche Vorgänge werden mit einer halben Gebühr (0,5) berechnet, andere mit einer doppelten Gebühr (2,0) – je nach Art des Vorgangs. Bei einer Eigentumsübertragung fällt in der Regel eine einfache Gebühr an.
Beispiel:
- Immobilienwert: 400.000 €
- Anteil zu übertragen: 25 % → Geschäftswert 100.000 €
- Eintragungskosten beim Grundbuchamt: ca. 272 € (laut Gebührentabelle im GNotKG)
- Mit Notarkosten: 600-700 €
Je höher der Wert des Anteils, desto höher die Gebühren.
Umschreibung nach Erbschaft
Nach einem Todesfall muss das Grundbuch berichtigt werden. Erben werden als neue Eigentümer eingetragen. Die Kosten richten sich nach dem Wert der Immobilie und liegen meist zwischen 300 und 800 €. Erforderlich ist ein Erbschein oder ein notarielles Testament.
Die Umschreibung nach Erbschaft ist zwingend erforderlich, um als Eigentümer anerkannt zu werden.
Schenkung
Wer eine Immobilie oder Anteile daran verschenkt, muss die Schenkung ins Grundbuch eintragen lassen. Die Kosten sind vergleichbar mit einer Eigentumsübertragung beim Kauf, da auch hier der Immobilienwert zugrunde gelegt wird. Bei einer Immobilie im Wert von 500.000 € entstehen für Notar und Grundbuch zusammen meist 3.000-5.000 €. Hinzu kommen ggf. steuerliche Aspekte (Schenkungssteuer), die separat geprüft werden müssen
Eine Schenkung verursacht zwar hohe Gebühren, bringt aber steuerliche Vorteile bei frühzeitiger Vermögensübertragung.
Teilübertragung
Wenn mehrere Personen gemeinsam Eigentümer sind und einer seinen Anteil abgibt oder hinzukauft, spricht man von Teilübertragung. Auch hier bildet der übertragene Anteil die Basis für die Gebühren. Die Kosten sind vergleichbar mit der Übertragung von Miteigentumsanteilen: ab 300 € aufwärts, abhängig vom Wert.
Teilübertragungen sind häufig bei Erbengemeinschaften oder bei Trennung von Partnern.
Vollständige Umschreibung (Eigentümerwechsel)
Ein kompletter Eigentümerwechsel, etwa beim Immobilienkauf, erfordert die Umschreibung im Grundbuch. Die Umschreibung Grundbuch Kosten betragen in der Regel etwa 0,5 % des Kaufpreises. Bei einem Kaufpreis von 400.000 € entstehen so Grundbuchkosten von rund 2.000 €. Inklusive Notarkosten liegen die Gesamtkosten erfahrungsgemäß bei etwa 1,5 % des Kaufpreises.
Die Umschreibung ist Pflicht – ohne sie erfolgt kein rechtswirksamer Eigentumswechsel.
Übersicht: Dauer und Kosten im Vergleich
Vorgang | Kosten (ca.) | Dauer |
Namensänderung | ab 150 €, je nach Aufwand leicht höher | 2-4 Wochen |
Löschung einer Grundschuld | ab 100-200 € (Grundbuchamt) + Notarkosten → gesamt ca. 200-400 € | 2-3 Wochen |
Übertragung eines Miteigentumsanteils | abhängig vom Anteil → z. B. bei 100.000 € Geschäftswert ca. 600-700 € gesamt | 3-6 Wochen |
Umschreibung nach Erbschaft | ab 300 €, abhängig vom Immobilienwert | 3-6 Wochen |
Schenkung | ca. 0,5 % des Immobilienwerts → bei 500.000 € etwa 3.000-5.000 € | 3-6 Wochen |
Teilübertragung | ab 300 €, abhängig vom übertragenen Anteil | 3-6 Wochen |
Vollständige Umschreibung (Eigentümerwechsel/Kauf) | ca. 0,5 % des Kaufpreises (Grundbuch) → inkl. Notar meist ca. 1,5 % | 2-6 Wochen |
Wer frühzeitig handelt und alle Unterlagen bereitstellt, spart Zeit und vermeidet Verzögerungen.
Wie lange dauert eine Grundbucheintragung?
Auch die Zeit ist wichtig. Viele fragen: Wie lange dauert eine Grundbucheintragung?
- Standardfall: 10-14 Werktage nach Eingang aller Unterlagen
- Verzögerungen: bis zu 6 Wochen, z. B. bei hoher Auslastung der Amtsgerichte
- Express: möglich, wenn Fristen eingehalten werden müssen (z. B. steuerliche Gründe)
Die Grundbuch Eintragung Dauer hängt also stark von der Region und den Kapazitäten ab. In Ballungsräumen wie Freiburg können Wartezeiten länger sein.
Die Grundbucheintragung Dauer ist planbar, wenn alle Unterlagen vollständig eingereicht werden.
Grundbucheintragung ändern – Ablauf und Zeitrahmen
Eine Grundbucheintragung ändern dauert in der Regel zwei bis vier Wochen. Wichtig ist die vollständige Vorbereitung aller Unterlagen, sonst verschiebt sich der Eintrag.
Tipps zur Verkürzung der Bearbeitungszeit:
- Alle notwendigen Dokumente rechtzeitig beim Notar einreichen
- Gebühren im Voraus begleichen
- Rückfragen des Amts schnell beantworten
Je besser die Vorbereitung, desto schneller die Bearbeitung durch das Grundbuchamt.
Warum Kostenkenntnis so wichtig ist
Viele Käufer und Eigentümer unterschätzen die Nebenkosten einer Immobilientransaktion. Wer die Kosten Grundbucheintrag kennt, kann seine Finanzen besser planen und unnötige Überraschungen vermeiden.
Wir empfehlen Eigentümern, neben den Kosten auch den Immobilienwert genau zu kennen. Mit einer Immobilienbewertung Waldshut-Tiengen verschaffen Sie sich Klarheit über den realen Marktwert und können die Grundbuchgebühren besser einschätzen.
CCG-Gutachten – Ihr Partner für Immobilienfragen
Als Immobiliengutachter in Südbaden und ganz Deutschland unterstützen wir Sie nicht nur bei der Bewertung von Immobilien, sondern auch bei Fragen rund um Grundbuch, Notarkosten und Eigentumsübertragungen.
Unsere Gutachten sind anerkannt, nachvollziehbar und rechtssicher. Sie geben Ihnen Sicherheit bei jeder Entscheidung. Für regionale Anfragen, beispielsweise eine Immobilienbewertung Waldshut-Tiengen, sind wir Ihr Ansprechpartner.
Wir stehen für Transparenz, Fachwissen und Klarheit bei allen Immobilienfragen.
FAQ: Kosten Grundbucheintrag
Was kostet eine Grundbuchänderung?
Einfache Änderungen wie eine Namensanpassung beginnen bei rund 150 €. Bei größeren Vorgängen, etwa einer Eigentumsübertragung, hängen die Gebühren vom Immobilienwert ab und können entsprechend höher ausfallen.
Was kostet eine Grundbucheintragung?
Bei einem Immobilienwert von 300.000 € liegen die reinen Grundbuchkosten in der Regel bei 400-600 €.
Was kostet ein Eintrag ins Grundbuch?
Als Faustregel gilt: Die Kosten betragen etwa 0,5 % des Kaufpreises.
Was kostet eine Umschreibung im Grundbuch?
Für eine vollständige Umschreibung werden in der Regel 0,5 % des Immobilienwerts berechnet. Diese Kosten trägt in den meisten Fällen der Käufer.
Wie lange dauert eine Grundbucheintragung?
Üblicherweise dauert die Eintragung 10-14 Werktage nach Eingang aller Unterlagen. Bei starker Auslastung des Amts können es bis zu 6 Wochen sein.
Welche Unterlagen sind für eine Eintragung notwendig?
Erforderlich sind der Kaufvertrag, ein aktueller Grundbuchauszug, gegebenenfalls Löschungsbewilligungen sowie die Ausweise aller Beteiligten.
Wer ist zuständig für das Grundbuch in Freiburg?
In Freiburg ist das Grundbuchamt beim Amtsgericht Freiburg zuständig.
Muss ich bei einer Grundbuchänderung zum Notar?
Ja. Jede Änderung im Grundbuch muss notariell beurkundet oder beglaubigt werden.
Kann man die Kosten für eine Grundbuchänderung steuerlich absetzen?
In bestimmten Fällen ja. Bei vermieteten Immobilien können die Kosten im Rahmen der Werbungskosten steuerlich geltend gemacht werden.
