Grundschuld löschen ohne Notar: Geht das – und was ist wirklich sinnvoll?
Kurzfazit (für Eilige)
Eine Grundschuld löschen ohne Notar ist in Deutschland in der Praxis nicht möglich. Für jede Änderung am Grundbuch – und damit auch für die Löschung der Grundschuld ohne Notar – schreibt das Gesetz zwingend eine notarielle Beglaubigung vor. Dennoch gibt es sinnvolle Alternativen und Strategien, mit denen Sie Kosten sparen oder die Grundschuldlöschung ganz umgehen können.
Was eine Grundschuld genau ist – und warum sie nach der Rückzahlung “einfach stehen bleibt”
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, das in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen wird. Sie dient Kreditinstituten als Sicherheit für Ihr Darlehen. Anders als die Hypothek ist sie nicht fest an eine Forderung gebunden.
Nach der vollständigen Rückzahlung Ihres Kredits wandelt sie sich in eine sogenannte Eigentümergrundschuld. Das heißt: Sie bleibt im Grundbuch bestehen, gehört nun aber Ihnen selbst.
Warum das wichtig ist:
- Bei Verkauf wirkt ein unbelastetes Grundbuch professioneller und steigert das Vertrauen potenzieller Käufer.
- Bei Anschlussfinanzierung können Sie die bestehende Grundschuld wiederverwenden, ohne neue Kosten für die Eintragung zu verursachen.
Löschung Grundschuld ohne Notar – was das Gesetz dazu sagt
Die Rechtslage ist eindeutig: Eine Grundschuldlöschung ohne Notar ist rechtlich nicht zulässig.
- § 19 GBO (Grundbuchordnung): Jede Löschung muss durch die Bewilligung des Berechtigten erfolgen – in der Regel ist das die Bank.
- § 29 GBO: Diese Bewilligung muss in öffentlicher oder öffentlich beglaubigter Urkunde nachgewiesen werden.
Das bedeutet: Ohne die notarielle Beglaubigung wird Ihr Antrag auf Löschung vom Grundbuchamt zurückgewiesen.
Wann Sie löschen sollten – und wann nicht
Sie sollten die Grundschuld löschen, wenn:
- Sie Ihre Immobilie verkaufen wollen.
- Sie keine Anschlussfinanzierung planen.
- Sie ein „sauberes“ Grundbuch bevorzugen.
Sie können die Grundschuld stehen lassen, wenn:
- Sie bald erneut finanzieren möchten (Modernisierung, Umbau, Umschuldung).
- Sie Notar- und Gerichtskosten sparen wollen.
- Sie Flexibilität behalten möchten.
Eine stehen gebliebene Grundschuld kann bei einem späteren Verkauf allerdings Misstrauen wecken, da Käufer meist eine lastenfreie Immobilie erwarten.
Wenn Sie über den Verkauf Ihrer Immobilie nachdenken und prüfen möchten, ob sich die Löschung der Grundschuld im Zuge des Verkaufs lohnt, empfiehlt es sich, vorab eine fundierte Werteinschätzung einzuholen. Eine Immobilienbewertung Waldshut-Tiengen liefert Ihnen eine verlässliche Marktwertbasis und unterstützt Sie dabei, zu entscheiden, ob die Löschung bereits vor der Exposé-Erstellung strategisch sinnvoll ist.
Der Ablauf Schritt für Schritt
Damit Sie genau nachvollziehen können, wie eine Löschung der Grundschuld abläuft, habe ich den gesamten Prozess für Sie aufgeschlüsselt. Jede Etappe ist rechtlich wichtig und sollte sorgfältig durchgeführt werden.
Schritt 1: Tilgung Ihres Darlehens.
Der erste und unverzichtbare Schritt besteht darin, Ihr aufgenommenes Darlehen vollständig zurückzuzahlen. Solange noch Restschulden bestehen, ist die Bank nicht bereit, die Löschung zu bewilligen. Erst mit der kompletten Tilgung entfällt der Sicherungszweck der Grundschuld. Sie haben dann formal die Möglichkeit, den Eintrag im Grundbuch löschen zu lassen.
Schritt 2: Ausstellung der Löschungsbewilligung.
Nach Begleichung aller Verbindlichkeiten stellt Ihnen Ihre Bank eine sogenannte Löschungsbewilligung aus. Dieses Dokument bestätigt, dass keine Forderungen mehr bestehen und die Bank auf ihre Rechte aus der Grundschuld verzichtet. Die Löschungsbewilligung ist also die rechtliche Grundlage für die Streichung aus dem Grundbuch. Viele Banken senden Ihnen diese Unterlagen automatisch zu, andere nur auf Anfrage. Wichtig: Die Bewilligung muss in einer Form vorliegen, die notariell beglaubigt werden kann.
Schritt 3: Termin beim Notar und Beglaubigung.
Mit der Löschungsbewilligung wenden Sie sich an einen Notar. Der Notar prüft, ob die Unterlagen vollständig sind, und erstellt gemeinsam mit Ihnen einen Löschungsantrag. Er beglaubigt die Unterschriften und sorgt dafür, dass alle formalen Anforderungen der Grundbuchordnung eingehalten werden. Auch wenn es verlockend klingt, die Kosten zu sparen: An dieser Stelle ist ein Notar gesetzlich vorgeschrieben.
Schritt 4: Besonderheit bei Briefgrundschuld.
Falls es sich bei Ihrer Grundschuld um eine sogenannte Briefgrundschuld handelt, müssen Sie zusätzlich den Originalgrundschuldbrief vorlegen. Dieser wird häufig von der Bank aufbewahrt, bis die Forderung getilgt ist. Ist der Brief verloren gegangen, benötigen Sie ein gerichtliches Aufgebotsverfahren, mit dem der Brief für kraftlos erklärt wird. Das Verfahren ist zeitaufwendig und kostspielig – ein guter Grund, den Verbleib des Grundschuldbriefs stets im Blick zu behalten.
Schritt 5: Einreichung beim Grundbuchamt.
Im letzten Schritt leitet der Notar die Unterlagen an das zuständige Grundbuchamt weiter. Dort werden alle Angaben sorgfältig geprüft. Sind die Voraussetzungen erfüllt, trägt das Grundbuchamt die Löschung der Grundschuld ein. Erst mit dieser Eintragung ist Ihr Grundbuch offiziell unbelastet und Sie können dies auch nachweisen.
Dauer des Verfahrens – warum Sie Geduld mitbringen sollten
Die Dauer einer Grundschuldlöschung hängt stark davon ab, wie schnell die einzelnen Beteiligten arbeiten.
- Ausstellung der Löschungsbewilligung durch die Bank: 2-6 Wochen
- Notartermin und Weiterleitung: 1-2 Wochen
- Prüfung durch das Grundbuchamt: 2-4 Wochen
Insgesamt ergibt sich somit ein realistischer Zeitrahmen von etwa 5-12 Wochen. Planen Sie diesen Zeitraum unbedingt ein, vor allem, wenn Sie Ihre Immobilie bald verkaufen möchten.
Kosten im Überblick – was auf Sie zukommt
Die Kosten einer Grundschuldlöschung setzen sich aus den Gebühren für den Notar und für das Grundbuchamt zusammen. Beide orientieren sich an der Höhe der eingetragenen Grundschuld, nicht am tatsächlich noch offenen Darlehen.
Zur Orientierung: Bei einer Grundschuld über 200.000 Euro liegen die Notarkosten bei etwa 300 bis 500 Euro, die Gerichtskosten in einer ähnlichen Größenordnung. In Summe ergeben sich also Kosten zwischen 600 und 1.000 Euro. Je höher der Wert der Grundschuld, desto höher auch die Gebühren.
Bei einer Briefgrundschuld können zusätzlich Auslagen entstehen, insbesondere wenn der Brief nicht auffindbar ist und ein Aufgebotsverfahren notwendig wird.
Gerade in stark nachgefragten Regionen – etwa bei einer Immobilienbewertung Rheinstetten – ist es besonders wichtig, eine klare Grundbuchlage zu schaffen, da Käufer hier sehr genau auf Details achten.
Sonderfälle – worauf Sie besonders achten sollten
Briefgrundschuld vs. Buchgrundschuld
Bei einer Buchgrundschuld reicht es, wenn der Notar die Löschungsbewilligung beglaubigt. Bei einer Briefgrundschuld müssen Sie zusätzlich den Grundschuldbrief vorlegen. Dieser Unterschied macht den Vorgang aufwendiger.
Verlust des Grundschuldbriefs
Geht der Brief verloren, ist ein gerichtliches Aufgebotsverfahren notwendig. Dieses Verfahren erklärt den Brief für ungültig, was mehrere Monate dauern kann und zusätzliche Kosten verursacht.
Teillöschung
Manchmal möchten Eigentümer nur einen Teil der Grundschuld löschen, etwa nach einer größeren Sondertilgung. In diesem Fall stellen Sie mit Ihrer Bank und dem Notar einen Antrag auf Teillöschung. Damit bleibt ein Teilbetrag als Sicherheit bestehen.
Abtretung statt Löschung
Wenn Sie bald umschulden oder zu einer anderen Bank wechseln, kann es sinnvoll sein, die bestehende Grundschuld nicht zu löschen, sondern an den neuen Kreditgeber abzutreten. Dadurch sparen Sie sich die Kosten für die Löschung und eine spätere Neueintragung.
Verkauf einer Immobilie mit eingetragener Grundschuld – so läuft es in der Praxis
Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, sorgt der Notar für einen reibungslosen Ablauf. Aus dem Kaufpreis wird zunächst die Restschuld an die Bank gezahlt. Sobald die Bank das Geld erhalten hat, erteilt sie die Löschungsbewilligung. Der Notar beantragt anschließend die Löschung beim Grundbuchamt. Der Käufer erhält die Immobilie schließlich lastenfrei.
In manchen Fällen wird die Grundschuld nicht gelöscht, sondern direkt an die Bank des Käufers abgetreten. Diese Variante ist oft schneller und günstiger, erfordert jedoch die Zustimmung aller Beteiligten.
Gerade in einer dynamischen Universitätsstadt wie Freiburg erwarten Käufer eine klare und transparente Situation. Eine Immobilienbewertung Freiburg gibt Ihnen zusätzlich Sicherheit bei der Vorbereitung des Verkaufs.
Praxisbeispiele: So treffen Sie die richtige Entscheidung
Manchmal ist es hilfreich, die abstrakten rechtlichen und organisatorischen Aspekte anhand konkreter Situationen greifbarer zu machen. Die folgenden Beispiele zeigen Ihnen typische Fälle aus der Praxis und verdeutlichen, welche Vorgehensweise für Sie sinnvoll sein kann.
Fall A – Anschlusskredit in zwölf Monaten geplant
Stellen Sie sich vor, Sie planen in etwa einem Jahr eine Modernisierung Ihrer Immobilie, zum Beispiel den Anbau eines Wintergartens oder eine energetische Sanierung. Für diese Vorhaben benötigen Sie voraussichtlich ein neues Darlehen. In diesem Fall wäre es wenig sinnvoll, die bestehende Grundschuld vollständig löschen zu lassen. Sie würden die Sicherheit im Grundbuch stattdessen als sogenannte Eigentümergrundschuld bestehen lassen. Der Vorteil für Sie liegt darin, dass eine künftige Kreditvergabe schneller erfolgen kann, weil die Bank auf die bereits eingetragene Grundschuld zurückgreifen kann. Zudem sparen Sie Kosten, da keine neue Grundschuldbestellung notwendig wird. Genau dieses Vorgehen empfehlen auch zahlreiche Finanzratgeber, wenn Sie eine erneute Beleihung in absehbarer Zeit planen.
Fall B – Verkauf in sechs Monaten, Käufer erwartet lastenfreie Übergabe
Ein anderes Szenario: Sie möchten Ihre Immobilie in einem halben Jahr verkaufen. Kaufinteressenten legen in der Regel großen Wert auf ein lastenfreies Grundbuch. In dieser Situation ist die Löschung der Grundschuld der klassische und von allen Beteiligten bevorzugte Weg. Damit es beim Verkaufsprozess nicht zu Verzögerungen kommt, sollten Sie die Löschungsbewilligung rechtzeitig bei Ihrer Bank anfordern und frühzeitig einen Notartermin vereinbaren. Planen Sie am besten einen Zeitraum von fünf bis zwölf Wochen für die amtliche Streichung im Grundbuch ein. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass die Immobilie bei Fälligkeit des Kaufpreises lastenfrei übergeben werden kann und vermeiden unnötige Engpässe kurz vor Vertragsabschluss. Auch in größeren Märkten wie Karlsruhe zeigt eine professionelle Immobilienbewertung Karlsruhe, wie wichtig ein lastenfreies Grundbuch für einen erfolgreichen Verkaufsabschluss ist.
Fall C – Verlust des Grundschuldbriefs
Ein weiterer praktischer Fall ist der Verlust des Grundschuldbriefs. Handelt es sich bei Ihrer Eintragung um eine Briefgrundschuld und Sie können den Originalbrief nicht mehr vorlegen, wird es komplizierter. Ohne diesen Nachweis ist eine Löschung nicht möglich. In einem solchen Szenario müssen Sie beim Amtsgericht ein sogenanntes Aufgebotsverfahren einleiten. Dabei erklärt das Gericht den alten Brief nach Ablauf einer Frist für kraftlos. Erst danach kann die Löschung im Grundbuch erfolgen. Dieses Verfahren kann sich über mehrere Monate hinziehen und verursacht zusätzliche Kosten. Deshalb ist es ratsam, sich frühzeitig um den Verbleib des Grundschuldbriefs zu kümmern und gegebenenfalls sofort mit einem Notar Rücksprache zu halten, wenn Sie den Brief nicht mehr finden.
Ihre To-do-Liste – Schritt für Schritt zum gelöschten Grundbucheintrag
Damit Sie den gesamten Prozess klar nachvollziehen können, finden Sie hier alle Schritte in Form einer praktischen To-do-Liste:
- Darlehen prüfen und vollständig tilgen
- Stellen Sie sicher, dass Ihr Darlehen komplett zurückgezahlt ist.
- Bitten Sie Ihre Bank um eine schriftliche Bestätigung.
- Löschungsbewilligung beantragen
- Fordern Sie die Löschungsbewilligung Ihrer Bank an.
- Erkundigen Sie sich, ob es sich um eine Buch- oder Briefgrundschuld handelt.
- Im Falle einer Briefgrundschuld: Klären Sie, wo sich der Originalgrundschuldbrief befindet (häufig bei der Bank in Verwahrung).
- Notartermin vereinbaren
- Suchen Sie einen Notar auf, der die Löschungsbewilligung beglaubigt.
- Lassen Sie den Notar den Löschungsantrag aufsetzen.
- Bei Bedarf fordert der Notar zusätzliche Unterlagen beim Grundbuchamt an.
- Unterlagen beim Grundbuchamt einreichen
- Der Notar leitet den Antrag samt Löschungsbewilligung und ggf. Grundschuldbrief an das Grundbuchamt weiter.
- Dort erfolgt eine Prüfung der Unterlagen.
- Amtliche Bestätigung erhalten
- Nach erfolgreicher Prüfung wird die Grundschuld im Grundbuch gelöscht.
- Sie erhalten eine amtliche Bestätigung über die Löschung.
- Ab diesem Zeitpunkt ist Ihr Grundbuch offiziell unbelastet.
Rechtsgrundlage: Alle genannten Schritte basieren auf den Vorgaben der Grundbuchordnung (GBO), insbesondere den Anforderungen an Bewilligung und Form.
Fazit
Eine Grundschuld löschen ohne Notar ist in Deutschland nicht möglich. Der Gesetzgeber verlangt zwingend die notarielle Beglaubigung, sodass Sie diesen Schritt immer über einen Notar abwickeln müssen. Dennoch haben Sie Spielräume: So können Sie die Grundschuld beispielsweise als Eigentümergrundschuld stehen lassen, wenn Sie eine Anschlussfinanzierung planen, oder eine Abtretung an einen neuen Kreditgeber vornehmen, um Zeit und Kosten zu sparen.
Wenn Sie jedoch den Verkauf Ihrer Immobilie vorbereiten, ist es ratsam, die Grundschuld rechtzeitig löschen zu lassen, um Kaufinteressenten ein lastenfreies Grundbuch präsentieren zu können. Eine fundierte Immobilienbewertung Waldshut-Tiengen liefert Ihnen dafür eine verlässliche Marktwertbasis und unterstützt Sie bei der Entscheidung, ob die Löschung noch vor der Exposé-Erstellung sinnvoll ist.
Sollten Sie zusätzlich eine unabhängige Einschätzung wünschen, etwa zum Einfluss einer eingetragenen Grundschuld auf Ihren Immobilienwert oder Ihre Verhandlungsposition, empfiehlt sich der Rat eines erfahrenen Immobiliensachverständiger Stuttgart. Auf diese Weise stellen Sie sicher, dass Sie rechtlich, finanziell und strategisch optimal auf den nächsten Schritt vorbereitet sind.
FAQ – Grundschuld löschen ohne Notar
Kann ich die Grundschuld selbst löschen?
Nein. Auch wenn Sie die Löschungsbewilligung in der Hand halten, reicht das nicht aus. Das Grundbuchamt akzeptiert nur notariell beglaubigte Dokumente. Ohne Notar geht es nicht.
Wer bezahlt die Kosten?
Üblicherweise tragen Sie als Eigentümer die Notar- und Gerichtskosten. Die Bank darf für die Ausstellung der Löschungsbewilligung keine zusätzlichen Gebühren verlangen.
Wie lange dauert die Löschung?
Rechnen Sie mit fünf bis zwölf Wochen, abhängig von der Bearbeitungszeit Ihrer Bank, der Terminverfügbarkeit beim Notar und den Abläufen beim Grundbuchamt.
Was passiert bei Verlust des Grundschuldbriefs?
In diesem Fall ist ein gerichtliches Aufgebotsverfahren erforderlich, das den Brief für ungültig erklärt. Dieses Verfahren ist zeitaufwendig und verursacht zusätzliche Kosten.
Soll ich die Grundschuld stehen lassen?
Wenn Sie planen, bald erneut ein Darlehen aufzunehmen, kann es sinnvoll sein, die Grundschuld nicht zu löschen. Sie können sie dann als Sicherheit für ein neues Darlehen nutzen. Wenn Sie hingegen verkaufen möchten, empfiehlt sich die Löschung, um potenziellen Käufern ein unbelastetes Grundbuch präsentieren zu können.
Kann ich die Grundschuld auch nach vielen Jahren noch löschen?
Ja, eine Löschung ist auch viele Jahre nach der Tilgung des Darlehens möglich. Die Grundschuld bleibt solange im Grundbuch eingetragen, bis Sie aktiv die Löschung beantragen. Es gibt keine gesetzliche Frist, innerhalb derer Sie handeln müssen. Allerdings sollten Sie bedenken, dass ein veralteter Grundbucheintrag beim Verkauf Misstrauen wecken kann.
Was passiert, wenn die Bank die Löschungsbewilligung nicht erteilt?
Grundsätzlich ist die Bank verpflichtet, Ihnen nach vollständiger Tilgung des Darlehens eine Löschungsbewilligung auszustellen. Sollte die Bank dies verweigern, können Sie rechtliche Schritte einleiten und die Herausgabe notfalls einklagen. In der Praxis kommt es jedoch selten zu solchen Situationen, da Banken die Bewilligung üblicherweise automatisch erstellen.
