BGF berechnen – Die Bruttogrundfläche nach DIN 277 einfach erklärt
Einleitung: Warum die BGF so wichtig ist
Haben Sie sich schon einmal gefragt, warum die Quadratmeterzahl in einem Baukostenvoranschlag deutlich größer ist als die Wohnfläche, die Sie tatsächlich nutzen? Oder warum in einem Gutachten mehr Fläche angegeben wird, als in Ihrem Mietvertrag steht? Dahinter steckt die Bruttogrundfläche – eine Zahl, die im Alltag oft übersehen wird, für Kosten, Bewertungen und Genehmigungen aber von zentraler Bedeutung ist.
Die Bruttogrundfläche berechnen (kurz: BGF berechnen) ist ein entscheidender Schritt für Bauherren, Architekten, Investoren und Gutachter. Ob Baukosten, Genehmigungen, Immobilienbewertungen oder steuerliche Aspekte – die BGF Berechnung nach DIN 277 liefert die Grundlage für präzise Entscheidungen.
Kurzfassung für Eilige
Die Bruttogrundfläche (BGF) beschreibt die Summe aller Flächen eines Gebäudes, gemessen nach den äußeren Baumaßen. Dazu zählen nicht nur Wohn- und Nutzräume, sondern auch Flure, Treppenhäuser, Technikräume sowie Flächen, die durch Wände und Stützen beansprucht werden. Wer die BGF berechnen möchte, orientiert sich an der DIN 277, die genau regelt, welche Flächen einbezogen werden und welche nicht.
Dabei unterscheidet die Norm drei Anrechnungsbereiche:
- Bereich A (100 % Anrechnung): überdacht und vollständig umschlossen.
- Bereich B (50 % Anrechnung): überdacht, aber nicht voll umschlossen.
- Bereich C (0 % Anrechnung): nicht überdacht oder niedriger als 1,25 m.
Wichtig: Einige Flächen, wie Balkone und Terrassen, zählen trotz Überdachung nicht zur BGF.
Die BGF Berechnung ist weit mehr als eine formale Zahl: Sie dient als Grundlage für die Kalkulation von Baukosten, die Genehmigung von Bauvorhaben, steuerliche Abgaben und die Immobilienbewertung. Anders als die Wohnfläche stellt die Bruttogrundfläche die Gesamtausdehnung eines Gebäudes dar – und liefert damit eine objektive und vergleichbare Basis, die für Bauherren, Gutachter und Investoren gleichermaßen unverzichtbar ist.
Was ist die Bruttogrundfläche (BGF)?
Die Bruttogrundfläche nach DIN 277 bezeichnet die Summe aller Grundflächen, die innerhalb der äußeren Maße eines Gebäudes liegen. Sie wird daher auch Bruttogrundrissfläche DIN 277 genannt.
Die BGF umfasst also weit mehr als die reine Wohnfläche. Sie berücksichtigt alle Flächen, die innerhalb des Baukörpers liegen, wobei die Norm zwischen drei Anrechnungsbereichen unterscheidet:
- Bereich A (100 % Anrechnung): Alle überdachten und vollständig umschlossenen Flächen – hierzu gehören sämtliche klassischen Innenräume wie Wohnzimmer, Schlafzimmer, Büros oder auch Kellerräume.
- Bereich B (50 % Anrechnung): Überdachte, aber nicht vollständig umschlossene Flächen, etwa Laubengänge oder teilweise offene Hallen. Sie gehen nur zur Hälfte in die BGF ein.
- Bereich C (0 % Anrechnung): Nicht überdachte oder nicht umschlossene Flächen sowie Dachräume mit einer lichten Höhe unter 1,25 m. Diese Flächen werden in der Berechnung komplett außen vor gelassen.
Zusätzlich differenziert die Norm zwischen den einzelnen Flächenarten:
- Nutzflächen (NUF): Räume, die für Wohnen, Arbeiten oder Lagern genutzt werden.
- Technische Funktionsflächen (TF): Räume, die für die Versorgung und Gebäudetechnik notwendig sind, etwa Heizräume oder Aufzugsschächte.
- Verkehrsflächen (VF): Flächen für die Erschließung wie Flure, Eingangsbereiche und Treppenhäuser.
- Konstruktionsgrundflächen (KGF): Flächen, die durch Bauteile wie Wände, Stützen oder Schächte beansprucht werden.
Wichtig: Einige Flächen wie Balkone, Loggien und Terrassen zählen auch dann nicht zur Bruttogrundfläche, wenn sie überdacht sind.
Formel:
BGF = NRF (Nutz-, Technik- und Verkehrsflächen) + KGF (Konstruktionsgrundflächen), gewichtet nach Anrechnungsbereichen A, B und C.
Historie und Entwicklung der DIN 277
Die Norm DIN 277 existiert seit vielen Jahrzehnten und wurde mehrfach überarbeitet, um den Anforderungen der Baupraxis gerecht zu werden.
- In älteren Fassungen war oft von der „Nettogrundfläche (NGF)“ die Rede.
- Seit der Neufassung 2016 heißt es korrekt Netto-Raumfläche (NRF).
- Die Struktur der Flächen wurde klarer gegliedert, sodass heute Missverständnisse vermieden werden können.
Für die Praxis bedeutet das: In Bauunterlagen oder Gutachten können noch alte Begriffe auftauchen. Wer sicher gehen möchte, sollte prüfen (oder prüfen lassen), nach welcher Fassung die Berechnung erfolgt ist.
Unterschiede zu anderen Flächenangaben
Flächenart | Enthalten in BGF? | Beispiel |
Wohnfläche (WoFlV) | ✘ | Nur nutzbare Wohnräume, keine Technikräume, keine Wände |
Nettogrundfläche (NRF) | ✔ | Nutz-, Technik- und Verkehrsflächen |
Konstruktionsgrundfläche (KGF) | ✔ | Wände, Stützen |
Bruttogeschossfläche | ⚠️ | Oft fälschlich synonym genutzt, in Österreich offizieller Begriff |
Mietfläche (MF-G) | ✘ | Spezielle Regelung für Mietobjekte |
Beispiel: Ein Einfamilienhaus mit 200 m² BGF hat vielleicht nur 150 m² Wohnfläche. Dieser Unterschied ist für Käufer und Banken entscheidend – eine Immobilienbewertung Rheinstetten berücksichtigt diese Details bei der Wertermittlung.
BGF Berechnung nach DIN 277 – Schritt für Schritt
- Baupläne prüfen: Grundlage sind Grundrisse oder ein Aufmaß vor Ort.
- Außenmaße messen: Länge × Breite jedes Geschosses, inkl. Keller und Dach.
- Flächen zuordnen: Einordnung in Nutzflächen, Technikräume, Verkehrsflächen, Konstruktionsflächen.
- Anrechnungsbereiche berücksichtigen:
- Bereich A = 100 %
- Bereich B = 50 %
- Bereich C = 0 %
- Summen bilden: Alle Flächen addieren, multipliziert mit dem jeweiligen Faktor.
Kleine Messfehler oder falsche Zuordnungen können große Abweichungen verursachen – insbesondere bei größeren Gebäuden.
Berechnung BGF Beispiele aus der Praxis
Beispiel 1: Einfamilienhaus
Ein Einfamilienhaus mit Erdgeschoss, Obergeschoss und Keller:
- Erdgeschoss: 80 m² (Bereich A, 100 %)
- Obergeschoss: 80 m² (Bereich A, 100 %)
- Keller: 80 m² (Bereich A, 100 %)
- Überdachte Terrasse: 20 m² (Bereich B, 50 % → 10 m²)
- Balkon: 10 m² (Bereich C, 0 % → keine Anrechnung)
BGF = 80 + 80 + 80 + 10 = 250 m²
Beispiel 2: Bürogebäude
Ein Bürohaus mit drei Etagen:
- EG: 200 m² Nutzfläche + 50 m² Konstruktionsflächen (Bereich A) = 250 m²
- OG 1: 250 m² (Bereich A)
- OG 2: 250 m² (Bereich A)
- Überdachter Laubengang: 40 m² (Bereich B → 20 m²)
BGF = 250 + 250 + 250 + 20 = 770 m²
Beispiel 3: Gewerbeobjekt
- Halle: 4.500 m² (Bereich A, 100 %)
- Überdachter Anlieferbereich: 1.000 m² (Bereich B → 500 m²)
- Freiflächen: 2.000 m² (Bereich C → 0 m²)
BGF = 4.500 + 500 = 5.000 m²
Beispiel 4: Altbau ohne Pläne
- EG: 200 m² (Bereich A)
- OG: 200 m² (Bereich A)
- DG: 150 m², davon 50 m² < 1,25 m Höhe (Bereich C → 0 %) → 100 m² angerechnet
- Überdachter Balkon: 12 m² (trotz Überdachung ausgeschlossen → 0 %)
BGF = 200 + 200 + 100 = 500 m²
Bedeutung der BGF in der Praxis
Die BGF Berechnung ist nicht nur eine rechnerische Größe, sondern hat konkrete Auswirkungen:
- Baukosten: Kalkulationen nach DIN 276 basieren häufig auf der Bruttogrundfläche.
- Genehmigungen: Bauämter prüfen Flächenangaben bei Bauanträgen.
- Immobilienbewertung: Im Sachwertverfahren nach ImmoWertV ist die BGF die Basis für die Herstellungskosten – ein Kernfaktor für den Immobilienwert.
- Steuern: Manche Gemeinden setzen die BGF an, um Abgaben wie die Grundsteuer zu berechnen.
Besonders in Märkten wie Karlsruhe zeigt eine Immobilienbewertung Karlsruhe, wie wichtig eine normgerechte Flächenberechnung für Investoren und Käufer ist.
Was gehört zur BGF – und was nicht?
Kategorie / Bereich | Anrechnung nach DIN 277 | Beispiele |
Bereich A – 100 % (überdacht & vollständig umschlossen) | ✔ voll anrechenbar | Wohnräume, Arbeitsräume, Büros, Keller, Technikräume, Flure, Treppenhäuser, Wände, Stützen, Schächte |
Bereich B – 50 % (überdacht, aber nicht vollumfänglich umschlossen) | ✔ 50 % Anrechnung | Laubengänge, teilweise offene Hallen, überdachte Außenflächen |
Bereich C – 0 % (nicht überdacht oder < 1,25 m Höhe) | ✘ keine Anrechnung | Offene Carports, unüberdachte Freiflächen, Dachräume mit geringer Höhe |
Sonderfälle | ✘ explizit ausgeschlossen | Balkone, Loggien und Terrassen – auch bei Überdachung keine Anrechnung |
Häufige Fehler bei der BGF Berechnung
Typische Fehler sind:
- Messung nach Innenmaßen statt Außenmaßen.
- Balkone und Terrassen werden irrtümlich hinzugerechnet.
- Dachboden mit geringer Höhe wird berücksichtigt.
- Konstruktionsflächen wie Wände und Stützen werden vergessen.
Solche Fehler führen zu falschen Baukosten und fehlerhaften Gutachten.
Checkliste für die Praxis
Damit Sie Ihre Bruttogrundfläche berechnen nach DIN 277 fehlerfrei durchführen können, hilft Ihnen diese kurze Checkliste:
- Haben Sie aktuelle Baupläne oder ein Aufmaß zur Hand?
- Haben Sie alle Geschosse nach den Außenmaßen vermessen?
- Haben Sie Nutzflächen, Verkehrsflächen, Technikräume und Konstruktionsflächen korrekt zugeordnet?
- Haben Sie Balkone und ungenutzte Dachbodenflächen ausgeschlossen?
- Haben Sie alle Flächen addiert und dokumentiert?
Falls Unsicherheiten bestehen, empfiehlt sich die Unterstützung durch einen erfahrenen Immobiliensachverständiger Stuttgart.
Fazit: BGF Berechnung als Fundament
Die BGF Berechnung nach DIN 277 ist die Grundlage für Baukosten, Genehmigungen, Immobilienbewertungen und steuerliche Abgaben. Sie zeigt die gesamte bauliche Ausdehnung eines Gebäudes – weit mehr als die reine Wohnfläche.
Wer die Bruttogrundfläche berechnen will, muss sorgfältig vorgehen und die Vorgaben der Norm beachten. Fehlerhafte Berechnungen können zu teuren Fehleinschätzungen führen.
Mit den Anrechnungsbereichen A (100 %), B (50 %) und C (0 %) stellt die Norm sicher, dass nur die Flächen berücksichtigt werden, die wirklich relevant sind. Sonderfälle wie Balkone oder zu niedrige Dachräume werden explizit ausgeschlossen.
Für eine fundierte Marktwertanalyse, die die Bruttogrundflächenberechnung berücksichtigt, ist eine Immobilienbewertung Waldshut-Tiengen die ideale Lösung. Sie kombiniert exakte Flächenberechnung mit einer realistischen Einschätzung des Immobilienwerts – die perfekte Grundlage für Verkauf, Finanzierung oder Investition.
FAQ – Häufige Fragen zur BGF Berechnung
Wie berechne ich die Bruttogrundfläche nach DIN 277?
Indem Sie die Außenmaße jedes Geschosses messen, alle Flächenarten nach DIN 277 zuordnen und summieren.
Worin unterscheidet sich die BGF von der Wohnfläche?
Die Wohnfläche berücksichtigt nur Wohnräume. Die BGF enthält zusätzlich Flure, Technikräume und Wände.
Was ist der Unterschied zwischen alter und neuer DIN 277?
In älteren Fassungen war von der Nettogrundfläche (NGF) die Rede. Seit der Neufassung von 2016 heißt es korrekt Netto-Raumfläche (NRF), und die Gliederung wurde überarbeitet. Heute sind die Anrechnungsbereiche (A, B, C) sowie die Trennung zwischen Nutz-, Technik-, Verkehrs- und Konstruktionsflächen klarer geregelt, wodurch Missverständnisse in der Praxis vermieden werden.
Zählt der Keller zur BGF?
Ja, er gehört vollständig dazu.
Kann man die BGF auch nach vielen Jahren noch berechnen?
Ja, jederzeit. Auch Altbauten können durch Aufmaß neu bestimmt werden.
Wie berechne ich die BGF, wenn keine Baupläne vorhanden sind?
Dann muss das Gebäude neu vermessen werden. Bei Altbauten übernimmt das in der Regel ein Gutachter.
Spielt die BGF auch beim Energieausweis eine Rolle?
Ja, denn die Energiekennwerte werden auf die Gebäudefläche bezogen. Eine exakte BGF ist also auch hier wichtig.
Welche Rolle spielt die BGF in der Immobilienbewertung?
Im Sachwertverfahren ist sie Grundlage für die Herstellungskosten und beeinflusst damit direkt den Marktwert.
