Ertragswert berechnen – So funktioniert die Ertragswertverfahren Berechnung bei Immobilien
Die Frage, wie man den Ertragswert berechnen kann, gehört zu den zentralen Themen bei der professionellen Immobilienbewertung. Besonders bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Bürogebäuden oder Gewerbeimmobilien spielt das Ertragswertverfahren eine entscheidende Rolle. Es ermöglicht Eigentümern, Investoren und potenziellen Käufern, den realistischen Marktwert einer Immobilie zu ermitteln, indem die zukünftigen Erträge berücksichtigt werden.
In diesem Artikel erfahren Sie Schritt für Schritt, wie die Berechnung vom Ertragswert funktioniert, welche Besonderheiten das vereinfachte Ertragswertverfahren hat und welche Formeln und Beispiele Sie kennen sollten.
Zusammenfassung für Eilige
Wer den Ertragswert einer Immobilie berechnen möchte, sollte drei Dinge im Blick behalten:
Prinzip: Der Ertragswert basiert auf den künftigen Einnahmen einer Immobilie. Für Miet- und Renditeobjekte ist das Ertragswertverfahren das wichtigste Bewertungsinstrument.
Formel:
Ertragswert = Gebäudeertragswert + abgezinster Bodenwert
mit:
Gebäudeertragswert = (Mieteinnahmen – Bewirtschaftungskosten) × Vervielfältiger Abgezinster Bodenwert = Bodenwert × Abzinsungsfaktor
Praxis: Zunächst wird also der Reinertrag (Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten) mit dem Vervielfältiger multipliziert. Anschließend wird der Bodenwert mithilfe des Abzinsungsfaktors diskontiert. Zum Schluss werden beide Werte addiert.
Wichtiger Hinweis: Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist nur dann sinnvoll, wenn die Restnutzungsdauer 50 Jahre oder länger beträgt. Liegt die Restnutzungsdauer darunter, muss zwingend das allgemeine Ertragswertverfahren angewendet werden.
Für eine erste Orientierung kann ein vereinfachter Rechner hilfreich sein. Für eine rechtssichere Bewertung empfiehlt sich jedoch eine professionelle Immobilienbewertung Waldshut-Tiengen.
Was versteht man unter dem Ertragswertverfahren?
Das Ertragswertverfahren ist ein normiertes Verfahren zur Wertermittlung, das in den §§ 17–25 der ImmoWertV verankert ist. Es wird immer dann angewendet, wenn eine Immobilie zur Erzielung von Einkünften, zum Beispiel durch Vermietung, genutzt wird.
Im Gegensatz zum Sachwertverfahren, bei dem Herstellungskosten und Bodenwert im Vordergrund stehen, orientiert sich das Ertragswertverfahren Berechnung an den zukünftigen Einnahmen und Ausgaben. Die Ertragswertberechnung liefert also den Wert, den ein Investor heute bereit wäre, für eine Immobilie zu zahlen, um damit in Zukunft Gewinne zu erzielen.
Ertragswert berechnen – die Grundlagen
Die Berechnung vom Ertragswertverfahren setzt sich aus zwei zentralen Komponenten zusammen:
- Gebäudeertragswert berechnen
Der Gebäudewert ergibt sich aus den nachhaltig erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten (z. B. Instandhaltung, Verwaltung, Mietausfallwagnis).
- Bodenwert
Der Bodenwert wird meist durch Vergleichswertverfahren bestimmt und anschließend separat zum Gebäudewert addiert.
Die Addition dieser beiden Werte ergibt den Ertragswert der Immobilie.
Ertragswert berechnen Formel
Die vereinfachte Ertragswert berechnen Formel lautet:
Ertragswert Immobilie = abgezinster Bodenwert + Gebäudeertragswert
Der Gebäudeertragswert selbst wird wie folgt ermittelt:
Gebäudeertragswert = (Rohertrag – Bewirtschaftungskosten) × Vervielfältiger
Der Vervielfältiger wird anhand des Liegenschaftszinssatzes und der Restnutzungsdauer des Gebäudes bestimmt.
Vereinfachtes Ertragswertverfahren
Das vereinfachte Ertragswertverfahren für Immobilien wird gemäß § 29 ImmoWertV angewendet, wenn die Restnutzungsdauer des Gebäudes der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer entspricht (mindestens 50 Jahre). In diesem Fall kann die Berechnung vereinfacht erfolgen, da die Trennung von Bodenwert und Gebäudewert reduziert wird.
Der vorläufige Ertragswert ergibt sich aus der Summe des kapitalisierten jährlichen Reinertrags und des abgezinsten Bodenwerts. Beide Werte werden mit demselben Liegenschaftszinssatz über die Restnutzungsdauer der Immobilie berechnet.
Ein wesentlicher Unterschied zum allgemeinen Ertragswertverfahren besteht darin, dass bei der Ermittlung des Ertragswerts der baulichen Anlagen die Bodenwertverzinsung nicht mehr abgezogen wird. Stattdessen wird der Bodenwert direkt über die Restnutzungsdauer abgezinst und in die Berechnung einbezogen.
Wichtiger Hinweis: Das vereinfachte Ertragswertverfahren eignet sich nur für Immobilien mit einer Restnutzungsdauer von mindestens 50 Jahren. Bei kürzerer Restnutzungsdauer versagt dieses Verfahren und es ist zwingend das allgemeine Ertragswertverfahren anzuwenden.
Ein vereinfachter Ertragswertverfahren Rechner ist hilfreich für eine schnelle Einschätzung. Dennoch ersetzt er keine fundierte Bewertung, wie sie beispielsweise ein Immobiliensachverständiger Stuttgart vornehmen würde.
Ertragswertverfahren Beispiel – so funktioniert die Berechnung
Hinweis: Dieses Beispiel verdeutlicht die Berechnungsschritte. In der Praxis gilt jedoch: Bei einer Restnutzungsdauer unter 50 Jahren ist zwingend das allgemeine Ertragswertverfahren anzuwenden.
Ein praxisnahes Beispiel für das vereinfachte Ertragswertverfahren:
- Jahresrohertrag: 60.000 €
- Bewirtschaftungskosten: 10.000 €
- Reinertrag: 50.000 €
- Liegenschaftszinssatz: 5 %
- Restnutzungsdauer: 50 Jahre
- Bodenwert: 200.000 €
Schritt 1: Gebäudereinertrag berechnen
Formel: Gebäudeertragswert = Reinertrag × Vervielfältiger
Vervielfältiger (bei 5 % und 50 Jahren): 19,169
Rechnung: 50.000 × 19,169 = 958.450 €
Schritt 2: Bodenwert abzinsen
Formel: Abgezinster Bodenwert = Bodenwert × Abzinsungsfaktor
Abzinsungsfaktor (bei 5 % und 50 Jahren): 0,08720
Rechnung: 200.000 × 0,08720 = 17.440 €
Schritt 3: Gesamtertragswert berechnen
Formel: Ertragswert = Gebäudeertragswert + abgezinster Bodenwert
Rechnung: 958.450 € + 17.440 € = 975.890 € ≈ 976.000 €
Hinweis: In der Praxis wird häufig auf volle Tausender gerundet.
Herleitung der Faktoren
(Unten weiter ausgearbeitet)
Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor, vorschüssige Rente) – konkrete Herleitung:
19,169 = (1,0550 − 1) / (1,0549 × 0,05)
Abzinsungsfaktor – konkrete Herleitung:
0,08720 = 1 / 1,0550
Hinweis
Das vereinfachte Ertragswertverfahren ist nur geeignet, wenn die Restnutzungsdauer mindestens 50 Jahre beträgt. Bei kürzerer Restnutzungsdauer muss das allgemeine Ertragswertverfahren angewendet werden.
Dieses Ertragswertverfahren Beispiel verdeutlicht, wie sensibel die Berechnung auf Zinssätze und Erträge reagiert.
Herleitung der Faktoren im Ertragswertverfahren
Damit die Berechnung nachvollziehbar bleibt, ist es wichtig zu verstehen, wie Vervielfältiger und Abzinsungsfaktor zustande kommen.
1. Vervielfältiger (Rentenbarwertfaktor)
Der Vervielfältiger im Ertragswertverfahren basiert auf der Barwertberechnung einer Rente. Dabei gibt es zwei Varianten, die sich in Theorie und Praxis unterscheiden:
- Nachschüssige Rente (theoretische Standardvariante)
Hier wird davon ausgegangen, dass Zahlungen am Ende jeder Periode erfolgen. Diese Formel findet man häufig in Lehrbüchern und Grundlagenwerken:
Formel:
V = (qⁿ – 1) / (qⁿ × i)
mit:
- i = Zinssatz (Liegenschaftszinssatz)
- q = 1 + i
- n = Restnutzungsdauer in Jahren
- Vorschüssige Rente (in der Praxis üblich)
In der Realität fließen Mieteinnahmen jedoch zu Beginn einer Periode (z. B. Monatsanfang oder Jahresanfang). Deshalb nutzen Banken, Finanzämter und Gutachter häufig die vorschüssige Variante.
Formel:
V = (qⁿ – 1) / (qⁿ⁻¹ × i)
Diese Formel führt zu einem höheren Vervielfältiger, da die Zahlungen früher berücksichtigt werden.
2. Abzinsungsfaktor
Der Abzinsungsfaktor wird benötigt, um den Bodenwert über die Restnutzungsdauer auf den heutigen Wert abzuzinsen:
Abzinsungsfaktor = 1 / qⁿ
mit:
- q = 1 + i
- n = Restnutzungsdauer in Jahren
So wird sichergestellt, dass der Bodenwert realistisch auf den heutigen Zeitpunkt berechnet wird.
Rechtliche Relevanz des Ertragswertverfahrens
Die Ertragswertberechnung ist nicht nur für Käufer und Verkäufer wichtig, sondern hat auch rechtliche Bedeutung:
- Finanzamt: Bei Erbschaften und Schenkungen kann das Ertragswertverfahren herangezogen werden. Allerdings können auch Sachwert- oder Vergleichswertverfahren genutzt werden.
- Gericht: In Scheidungsverfahren oder Erbstreitigkeiten dient die Berechnung als Grundlage für faire Aufteilungen.
- Banken: Kreditinstitute nutzen die Werte zur Absicherung bei Immobilienfinanzierungen.
Eine professionelle Bewertung Ihrer Immobilie, beispielsweise eine Immobilienbewertung Karlsruhe, durch einen Sachverständigen sorgt dafür, dass die Werte auch vor Gericht und Behörden Bestand haben.
Grenzen des Ertragswertverfahrens
Das Ertragswertverfahren für Immobilien ist grundsätzlich ein sehr wichtiges und häufig genutztes Verfahren zur Immobilienbewertung. Dennoch gibt es Fälle, in denen es nicht die geeignete Methode ist.
Es eignet sich weniger für:
- Selbstgenutzte Einfamilienhäuser – hier steht keine nachhaltige Mieteinnahme im Vordergrund, weshalb das Sachwertverfahren die bessere Wahl ist.
- Immobilien mit ausreichenden Vergleichspreisen – zum Beispiel Eigentumswohnungen, für die es viele qualitative Vergleichsdaten am Markt gibt. In solchen Fällen ist das Vergleichswertverfahren sinnvoller.
Für Spezialimmobilien (z. B. Kirchen, Fabriken oder andere gewerblich genutzte Objekte) wird hingegen in der Regel ebenfalls das Ertragswertverfahren angewendet, da andere Verfahren kaum belastbare Ergebnisse liefern.
In solchen Fällen ist eine andere Methode sinnvoll. Eine Immobilienbewertung Freiburg kann beispielsweise durch Kombination von Sachwert- und Vergleichswertverfahren ergänzt werden.
Wann ist das Ertragswertverfahren sinnvoll?
Das Ertragswertverfahren liefert eine besonders realistische Grundlage immer dann, wenn der Ertrag aus Mieten oder Pachten im Vordergrund steht. Sinnvoll ist es insbesondere bei:
- Wohn- und Geschäftshäusern
- Mehrfamilienhäusern mit Mieteinnahmen
- Büro- und Gewerbeimmobilien
Für steuerliche Bewertungen (z. B. Erbschaft oder Schenkung) können unterschiedliche Verfahren herangezogen werden – es muss nicht zwingend das Ertragswertverfahren sein.
Bei komplexeren Fällen ist ein Experte gefragt. Eine Immobilienbewertung, zum Beispiel eine Immobilienbewertung Rheinstetten, durch einen regionalen Sachverständigen stellt sicher, dass alle Faktoren berücksichtigt werden.
Fazit: Ertragswertverfahren Immobilien richtig anwenden
Die Ertragswertverfahren-Berechnung ist das zentrale Instrument zur Bewertung von Renditeobjekten. Mit der richtigen Ertragswertverfahren Formel und einem verständlichen Ertragswertverfahren Beispiel wird die Methode nachvollziehbar.
Während ein vereinfachtes Ertragswertverfahren für Immobilien oder ein Online-Rechner praktische Hilfen für eine erste Orientierung bieten, ersetzt das nicht die Expertise eines Gutachters. Ein erfahrener Immobiliengutachter Waldshut-Tiengen sorgt dafür, dass Ihre Ertragswert-Immobilie-Berechnung präzise, gerichtsfest und rechtlich anerkannt erfolgt.
FAQ – Häufige Fragen zum Ertragswertverfahren
Wie kann man den Ertragswert einer Immobilie berechnen?
Den Ertragswert einer Immobilie berechnen Sie mit der Formel: Ertragswert = abgezinster Bodenwert + Gebäudeertragswert. Der Gebäudeertragswert ergibt sich aus den jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Bewirtschaftungskosten, multipliziert mit einem Vervielfältiger, der sich aus Zinssatz und Restnutzungsdauer berechnet. Anschließend wird dieser Wert mit dem abgezinsten Bodenwert addiert, um den endgültigen Ertragswert der Immobilie zu erhalten.
Was ist der Unterschied zwischen Ertragswertverfahren und Sachwertverfahren?
Das Ertragswertverfahren für Immobilien berücksichtigt die zukünftigen Erträge (z. B. Mieteinnahmen). Das Sachwertverfahren dagegen orientiert sich an den Herstellungskosten und wird vor allem bei selbstgenutzten Einfamilienhäusern genutzt.
Wann sollte man das vereinfachte Ertragswertverfahren anwenden?
Das vereinfachte Ertragswertverfahren für Immobilien kommt dann zum Einsatz, wenn die Restnutzungsdauer mindestens 50 Jahre beträgt bzw. 50 Jahre oder mehr der wirtschaftlichen Gesamtnutzungsdauer entspricht. Es eignet sich insbesondere für standardisierte Wohn- und Renditeobjekte und wird in der Praxis häufig von Banken oder Gutachtern genutzt.
Kann ich den Ertragswert mit einem Online-Rechner selbst berechnen?
Ein vereinfachter Ertragswertverfahren Rechner kann eine grobe Orientierung liefern. Für eine rechtssichere Bewertung, etwa bei Verkauf, Erbschaft oder Scheidung, ist jedoch ein Sachverständiger erforderlich, da nur er alle individuellen Faktoren berücksichtigt.
Wann wird das Ertragswertverfahren für Immobilien zwingend verwendet?
Die Berechnung des Ertragswertverfahrens ist nicht ausschließlich vorgeschrieben. Steuerliche Bewertungen wie Erbschaften oder Schenkungen können grundsätzlich in allen drei normierten Verfahren erfolgen – also im Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren. Das Ertragswertverfahren bietet sich jedoch insbesondere bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern, Wohn- und Geschäftshäusern oder Büro- und Gewerbeimmobilien an, da hier die Erträge aus Mieten und Pachten im Vordergrund stehen.
