Was sie ist, wann Sie sie brauchen und wie Sie Fehler vermeiden

Stand: Juni 2026

Wer eine Immobilie in einzelne Eigentumswohnungen aufteilen möchte, stößt früher oder später auf ein Dokument, das im gesamten Prozess nicht fehlen darf: die Abgeschlossenheitsbescheinigung. Ohne sie lässt sich keine Teilungserklärung notariell beurkunden, kein separates Grundbuchblatt anlegen und keine einzelne Einheit verkaufen oder belasten. Und doch wird dieses Dokument im Planungsprozess regelmäßig unterschätzt, zu spät beantragt oder mit unvollständigen Unterlagen eingereicht – mit teils erheblichen Zeitverzögerungen als Folge.

Dieser Ratgeber erklärt, was eine Abgeschlossenheitsbescheinigung genau ist, unter welchen Voraussetzungen sie erteilt wird, wie der Antragsprozess abläuft und welche Fehler Sie vermeiden sollten.

Das Wichtigste in Kürze

Sie planen eine Immobilienteilung und wollen schnell einen Überblick? Hier die entscheidenden Punkte:

• Pflichtdokument bei jeder Aufteilung in Wohnungs- oder Teileigentum – ohne sie kein Notar, kein Grundbucheintrag, kein Einzelverkauf.

• Zuständig ist das örtliche Bauamt – in einigen Bundesländern alternativ ein anerkannter Sachverständiger.

• Behördengebühren: 25–150 Euro pro Einheit. Mit Sachverständigem und Aufteilungsplan: bei Standardobjekten bis ca. 1.500 Euro gesamt.

• Bearbeitungszeit: 2 Wochen bis 3 Monate – frühzeitig beantragen, mindestens 2–3 Monate vor geplantem Notartermin.

• Häufigster Fehler: veraltete Grundrisse, die nicht dem tatsächlichen Bestand entsprechen.
  
  

Was ist eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist eine behördliche Bestätigung, dass einzelne Wohn- oder Gewerbeeinheiten innerhalb eines Gebäudes baulich klar voneinander getrennt und eigenständig nutzbar sind. Sie ist die zwingende Voraussetzung dafür, rechtlich selbstständiges Sondereigentum zu begründen und dieses im Grundbuch einzutragen.

Stellen Sie sich vor, Sie besitzen ein Zweifamilienhaus und möchten die obere Wohnung an einen Dritten verkaufen. Ohne Abgeschlossenheitsbescheinigung ist das rechtlich nicht möglich – das Gebäude bleibt eine einzige Eigentumseinheit, die nur als Ganzes übertragen werden kann. Erst die Bescheinigung schafft die Grundlage dafür, dass jede Wohnung ein eigenes Grundbuchblatt bekommt und damit selbstständig verkauft, vererbt oder belastet werden kann.

Die gesetzliche Grundlage bildet § 3 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG (Wohnungseigentumsgesetz in der seit dem 1. Dezember 2020 geltenden Fassung des WEMoG) sowie die Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG (AVA) vom 6. Juli 2021 (Quelle). Die AVA regelt die konkreten Anforderungen an Abgeschlossenheit und Aufteilungsplan.

Hinweis zur Gesetzeslage: Vor dem WEMoG (bis 30. November 2020) war die Grundlage § 3 Abs. 2 WEG a.F. In vielen älteren Quellen und Formularen taucht diese veraltete Paragrafenangabe noch auf. Maßgeblich ist heute § 3 Abs. 3 WEG n.F.

Der Begriff „Abgeschlossenheitserklärung" wird in der Praxis häufig synonym verwendet und meint dasselbe Dokument.

Wann wird die Bescheinigung benötigt?

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist immer dann erforderlich, wenn Sondereigentum begründet werden soll (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG). Das betrifft konkret folgende Situationen:

Aufteilung eines Mehrfamilienhauses in Eigentumswohnungen

Der häufigste Anwendungsfall: Ein Eigentümer möchte sein Mehrparteienhaus in einzelne Wohnungseigentumseinheiten aufteilen und diese separat verkaufen oder im Grundbuch eintragen lassen.

Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen

Vermieter, die Mietwohnungen in Eigentumswohnungen umwandeln wollen, benötigen die Bescheinigung als Grundlage für die Teilungserklärung beim Notar.

Begründung von Teileigentum

Auch für nicht zu Wohnzwecken dienende Einheiten – etwa Gewerberäume, Büros oder Einzelgaragen – ist die Bescheinigung erforderlich, wenn diese als selbstständiges Teileigentum ins Grundbuch eingetragen werden sollen. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1. Dezember 2020 kann Sondereigentum zudem auch an Außenstellplätzen und außerhalb des Gebäudes liegenden Grundstücksflächen begründet werden (§ 3 Abs. 2 WEG n.F.).

Begründung eines Dauerwohnrechts

Wer das Recht, eine bestimmte Wohnung dauerhaft zu bewohnen, rechtlich absichern möchte, benötigt ebenfalls die Abgeschlossenheitsbescheinigung (§ 32 Abs. 2 WEG).

Banken verlangen das Dokument zudem regelmäßig als Bestandteil der Finanzierungsunterlagen beim Kauf einer Eigentumswohnung.

Welche baulichen Voraussetzungen müssen erfüllt sein?

Nach § 5 Abs. 1 der AVA gilt eine Einheit als abgeschlossen, wenn alle drei folgenden Anforderungen erfüllt sind:

• Vollständige bauliche Trennung: Die Einheit ist durch Wände und Decken dauerhaft von allen anderen Wohnungen und Räumen abgegrenzt.

• Eigener abschließbarer Zugang: Der Zugang muss direkt vom Freien, von einem Treppenhaus oder einem Vorraum aus erreichbar sein. Er darf nicht durch ein anderes Sondereigentum oder über ein Nachbargrundstück ohne dingliche Absicherung führen.

• Funktionale Eigenständigkeit: Die Einheit muss dauerhaft selbstständig nutzbar sein.

Nach § 5 Abs. 2 AVA können abschließbare Räume außerhalb der eigentlichen Einheit – ein Kellerraum, ein Speicher, ein Stellplatz oder eine Garage – als sogenanntes Annexeigentum zugeordnet werden. Auch Terrassen, Balkone und Gartenflächen lassen sich unter bestimmten Voraussetzungen als Sondereigentum begründen.

Wichtig: Die Bauaufsichtsbehörde prüft nach § 4 Abs. 2 AVA ausdrücklich ungeachtet bauordnungsrechtlicher Vorschriften – das heißt, sie bescheinigt die Abgeschlossenheit unabhängig davon, ob baurechtliche Anforderungen eingehalten werden. Nicht genehmigte Umbauten werden in diesem Verfahren weder aufgedeckt noch „geheilt". Wer Wände versetzt oder Räume verändert hat ohne Baugenehmigung, muss das vorab eigenverantwortlich klären, sonst drohen spätere Sanktionen durch die Bauordnungsbehörde.

Sonderfall Neubau

Bei Neubauten ist die Abgeschlossenheitsbescheinigung häufig Teil des regulären Bauprozesses und wird parallel zur Baugenehmigung oder kurz danach beantragt. Die baulichen Anforderungen sind bei Neubauten meist von Anfang an berücksichtigt, sodass der Prozess in der Regel deutlich reibungsloser verläuft als bei Bestandsimmobilien. Trotzdem gilt: Der Aufteilungsplan muss auch hier präzise und vollständig eingereicht werden.

Zuständigkeit: Bauamt oder Sachverständiger?

In allen Bundesländern ist die örtliche Bauaufsichtsbehörde (je nach Bundesland auch Bauordnungsamt oder untere Baubehörde) für die Ausstellung zuständig. Der Gesetzgeber überlässt es den einzelnen Bundesländern, ob und unter welchen Voraussetzungen zusätzlich öffentlich bestellte und anerkannte Sachverständige für das Bauwesen die Bescheinigung ausstellen dürfen.

Laut einer Zusammenstellung der gängigen Praxis ist der Sachverständigenweg u.a. in Bayern, Baden-Württemberg, NRW und Rheinland-Pfalz möglich. In Stadtstaaten wie Berlin und Hamburg erfolgt die Ausstellung ausschließlich über die Bauaufsichtsbehörde. Wer im Raum Stuttgart eine Aufteilung plant, kann sich an einen Immobiliensachverständigen in Stuttgart wenden, der den Prozess von der Unterlagenprüfung bis zur Einreichung begleitet.

Hinweis: Die Regelungen sind nicht bundesweit einheitlich und können sich ändern. Erkundigen Sie sich vorab bei Ihrer zuständigen Behörde oder einem Sachverständigen, welche Option in Ihrer Region aktuell gilt und praktikabel ist. Eine pauschale Ländertabelle mit „Ja/Nein"-Angaben kann hier irreführend sein, da die Praxis je nach Kommune und Objekt variiert.

Behörde oder Sachverständiger: Was passt besser zu Ihrer Situation?

Wer ein klar dokumentiertes Objekt hat und keinen besonderen Zeitdruck, fährt mit dem Behördenweg in der Regel gut. Wer ein Bestandsobjekt mit unklarer Dokumentation aufteilen will, einen fixen Notartermin vor Augen hat oder sichergehen möchte, dass der Antrag beim ersten Anlauf durchgeht, ist mit einem erfahrenen Sachverständigen in der Regel besser bedient.

Schritt-für-Schritt: So läuft der Antragsprozess ab

Schritt 1: Unterlagen prüfen und Aufteilungsplan erstellen lassen

Klären Sie zunächst, ob ein aktueller, maßstabsgetreuer Grundriss des Gebäudes vorliegt. Der Aufteilungsplan muss nach der AVA alle Geschosse darstellen, alle Einheiten eindeutig nummerieren (arabische Ziffern in eingekreister Form) und Sondereigentum sowie Gemeinschaftseigentum klar abgrenzen. Er ist mindestens zweifach einzureichen. Entspricht die Bauzeichnung nicht mehr dem tatsächlichen Zustand, muss ein Architekt oder Bauzeichner den Plan aktualisieren.

Schritt 2: Zuständige Stelle ermitteln

Prüfen Sie, ob in Ihrem Bundesland der Weg über einen Sachverständigen möglich und sinnvoll ist. Fragen Sie vorab, welche Option aktuell schneller bearbeitet wird – das kann je nach Region und Auslastung der Behörde erheblich variieren. Eigentümer im Großraum Karlsruhe können sich beispielsweise direkt an die Immobiliensachverständigen in Karlsruhe von CCG-Gutachten wenden, um die regional passende Vorgehensweise zu klären.

Schritt 3: Antrag vollständig einreichen

Reichen Sie alle erforderlichen Unterlagen in einem Zug ein. Unvollständige Anträge führen fast immer zur Rücksendung mit Nachforderung. Die Behörde prüft dabei auch, ob eine Baugenehmigung für das Objekt vorliegt.

Schritt 4: Prüfung abwarten

Die Behörde oder der Sachverständige prüft anhand der Unterlagen, ob die Abgeschlossenheit gegeben ist. Je nach Bundesland und Ausstellungsweg kann dabei eine Ortsbesichtigung stattfinden oder entfallen.

Schritt 5: Bescheinigung für Notar und Grundbuchamt verwenden

Mit der erteilten Bescheinigung können Sie zur Teilungserklärung beim Notar. Von dort geht es weiter zur Eintragung ins Wohnungsgrundbuch beim Grundbuchamt – erst dann sind die einzelnen Einheiten rechtlich eigenständig.

Welche Unterlagen werden benötigt?

Checkliste: Diese Dokumente brauchen Sie für den Antrag

• Formloser Antrag oder behördliches Formular zur Erteilung der Bescheinigung

• Aktueller Grundbuchauszug als Nachweis des Eigentums

• Lageplan des Grundstücks (Maßstab je nach Behörde, meist 1:500 oder 1:1000)

• Detaillierter Aufteilungsplan (Bauzeichnung mit Grundriss aller Geschosse im Maßstab 1:100, mindestens zweifach) – alle Einheiten nummeriert, Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum eingezeichnet

• Wohn- und Nutzflächenberechnung

• Ggf. Nachweis eines berechtigten Interesses (bei Antragstellung durch Nichteigentümer, z. B. Erwerber)

Der Aufteilungsplan ist das wichtigste Einzeldokument. Jede Einheit, die ein eigenes Grundbuchblatt erhalten soll, muss darin mit einer eindeutigen arabischen Ziffer bezeichnet sein. Fehler oder Unklarheiten sind der häufigste Grund, warum Anträge zurückgewiesen werden.

Praxishinweis für Bestandsobjekte: Wer im Laufe der Zeit Wände versetzt oder Räume verändert hat, muss den Grundriss vor der Einreichung aktualisieren lassen. In unserer Praxis bei CCG-Gutachten sehen wir regelmäßig, dass gerade Eigentümer von Bestandsobjekten den Aufteilungsplan unterschätzen – und dann mit einer Rücksendung und mehreren Wochen zusätzlicher Wartezeit konfrontiert sind. Für Eigentümer im südlichen Baden-Württemberg bietet das Team der Immobiliensachverständigen Rheinstetten eine erste Einschätzung zur Vollständigkeit der vorhandenen Unterlagen an.

Was kostet eine Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Kosten variieren je nach Gemeinde, Bundesland, Objektgröße und Weg der Beantragung. Folgende Größenordnungen gelten für Standardobjekte:

Bei größeren Objekten mit 8 oder mehr Einheiten können die Gesamtkosten – insbesondere beim Sachverständigenhonorar und der Planaktualisierung – deutlich darüber liegen. Planen Sie hier individuell.

Rechenbeispiel: Aufteilung eines Dreifamilienhauses

Ein Eigentümer möchte sein Bestandsgebäude mit drei Wohneinheiten aufteilen. Die Grundrisse stammen aus dem Baujahr 1978 und entsprechen nach einem Umbau im Erdgeschoss nicht mehr dem aktuellen Zustand.

• Aktualisierung des Aufteilungsplans durch einen Bauzeichner: 550 €

• Behördengebühr für 3 Einheiten à 80 €: 240 €

• Gesamtkosten: 790 €

Hätte der Eigentümer zusätzlich einen Sachverständigen mit der Vorbereitung und Einreichung beauftragt, lägen die Kosten bei rund 1.200–1.400 € – dafür mit deutlich geringerem eigenem Aufwand und höherer Sicherheit, dass der Antrag beim ersten Anlauf durchgeht.

Was kommt nach der Abgeschlossenheitsbescheinigung?

Die Bescheinigung ist der erste, aber nicht der letzte Schritt. Der vollständige Prozess bis zur eigenständigen Eigentumswohnung umfasst:

• Abgeschlossenheitsbescheinigung (Bauaufsichtsbehörde oder Sachverständiger)

• Teilungserklärung (Notar) – regelt, welche Teile des Gebäudes Sondereigentum und welche Gemeinschaftseigentum sind, und legt die Rechte und Pflichten der künftigen Eigentümer fest

• Eintragung ins Wohnungsgrundbuch (Grundbuchamt) – erst damit entstehen rechtlich eigenständige Einheiten

• Ggf. Begründung von Sondernutzungsrechten – für Stellplätze, Gartenflächen oder Kellerräume, die nicht als Sondereigentum, sondern als exklusives Nutzungsrecht ausgestaltet werden sollen

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung allein löst also noch keine Eigentumsverhältnisse – sie schafft die bauliche Grundlage, auf der Notar und Grundbuchamt die rechtliche Aufteilung vollziehen.

Grenzen und Nachteile: Was die Bescheinigung nicht leistet

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist notwendig – aber sie löst nicht alle Herausforderungen einer Immobilienteilung. Wer ein Objekt mit nicht genehmigten Umbauten, unklarer Eigentumsgeschichte oder fehlenden Baugenehmigungen hat, kann zwar die Bescheinigung erhalten, steht aber vor weiteren Hürden. Mögliche Nutzungsbeschränkungen nach Landesbaurecht, baurechtliche Korrekturen oder Auflagen durch das Grundbuchamt können den Prozess trotz vorliegender Bescheinigung erheblich verzögern oder verteuern. Wer die Situation seines Objekts vorab realistisch einschätzen möchte, kann sich von den Immobiliensachverständigen in Freiburg und Umgebung beraten lassen, bevor er in den Antragsprozess einsteigt.

Wer diese Risiken vor der Einreichung kennt und bewertet, spart sich im Zweifel Zeit und Geld.

Typische Fehler – und wie Sie sie von Anfang an vermeiden

Veraltete Grundrisse einreichen

Die häufigste Ursache für Rücksendungen. Wer Bestandsobjekte teilt, reicht oft Bauzeichnungen ein, die nach späteren Umbauten nicht mehr dem tatsächlichen Zustand entsprechen. Lassen Sie den Aufteilungsplan vor der Einreichung durch einen Fachmann prüfen.

Zu spät mit der Beantragung beginnen

Die Bearbeitungszeit kann drei Monate und mehr betragen. Wer den Notartermin bereits fest eingeplant hat, riskiert kostenpflichtige Verschiebungen. Starten Sie idealerweise parallel zur Planung der Teilungserklärung.

Unklare Einheitenbezeichnung im Aufteilungsplan

Jede Einheit muss eindeutig nummeriert sein. Ein Raum ohne klare Einheitenzuordnung oder widersprüchliche Grundrissangaben führen zur Ablehnung.

Baurechtliche Situation nicht vorab geprüft

Nicht genehmigte Umbauten können trotz erteilter Bescheinigung zu späteren Sanktionen führen. Klären Sie die baurechtliche Lage vorab – am besten durch einen Fachmann, der Gebäudebestand und Baugenehmigung abgleicht.

Fazit: Frühzeitig planen spart Zeit und Geld

Die Abgeschlossenheitsbescheinigung ist der erste konkrete Schritt auf dem Weg zur rechtlichen Immobilienteilung. Wer sie frühzeitig beantragt, vollständige und aktuelle Unterlagen einreicht und die baulichen Voraussetzungen kennt, vermeidet die häufigsten Verzögerungen und hält den Zeitplan für Notar und Grundbuchamt ein.

Gerade bei Bestandsobjekten empfiehlt sich eine fachkundige Vorprüfung der Unterlagen, bevor der Antrag eingereicht wird. Das ist in den meisten Fällen günstiger als eine Rücksendung mit anschließender Nachbesserung.

Das Sachverständigenteam von CCG-Gutachten unterstützt Eigentümer und Investoren deutschlandweit bei der Vorbereitung der Abgeschlossenheitsbescheinigung – von der Prüfung der vorhandenen Unterlagen bis zur Begleitung des gesamten Aufteilungsprozesses. Sprechen Sie uns gerne an, wenn Sie Fragen zu Ihrem konkreten Objekt haben.

Erstellt durch das Sachverständigenteam von CCG-Gutachten. Rechtliche Grundlagen: § 3 Abs. 3 WEG, § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG (WEMoG-Fassung ab 01.12.2020); Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Ausstellung von Bescheinigungen nach dem WEG (AVA) vom 6. Juli 2021 (BAnz AT 12.07.2021 B2). Stand: 2026.