Referenzobjekt
Verkehrswertgutachten
Emmendingen
Beschreibung
Verkehrswertgutachten in Emmendingen
Hintergrund: Gerichtliches Gutachten im Zwangsversteigerungsverfahren
Im Zwangsversteigerungsverfahren setzt das Vollstreckungsgericht den Verkehrswert der Immobilie fest, regelmäßig auf Grundlage eines gerichtlichen Verkehrswertgutachtens. Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB als Marktwert ermittelt.
Dieser Wert ist Grundlage für die 7/10- und 5/10-Grenze. Liegt das Meistgebot einschließlich bestehenbleibender Rechte unter 70 % des Verkehrswerts, kann ein antragsberechtigter Beteiligter die Versagung des Zuschlags beantragen. Liegt es unter 50 %, muss das Gericht den Zuschlag grundsätzlich von Amts wegen versagen.
Im vorliegenden Fall lagen die Grenzen bei einem Verkehrswert von 329.000 € bei ca. 230.300 € für die 7/10-Grenze und ca. 164.500 € für die 5/10-Grenze.
Wird der Zuschlag im ersten Termin wegen Unterschreitens dieser Grenzen versagt, wird ein neuer Versteigerungstermin bestimmt. In diesem weiteren Termin gelten die 5/10- und 7/10-Grenzen grundsätzlich nicht mehr als Zuschlagshindernis.
Das Objekt
Bei der bewerteten Immobilie handelt es sich um eine moderne 2-Zimmer-Eigentumswohnung in einem 2020 errichteten Mehrfamilienhaus in Emmendingen. Die Wohnfläche beträgt 87,1 m² zuzüglich 10,8 m² Nutzfläche. Das Gebäude ist in gepflegtem Zustand, wird über Nahwärme (KWK) versorgt und erreicht die Energieeffizienzklasse B. Zur Einheit gehört ein Tiefgaragenstellplatz. Die Lage wurde mit A++ (Region) und A (Adresse) bewertet – eine gute bis bessere Wohnlage in der Kreisstadt Emmendingen.
Eine Besonderheit dieses Auftrags: Der Schuldner verweigerte den Zutritt zur Wohnung, sodass lediglich eine Außenbesichtigung möglich war. Trotz dieser Einschränkung musste das Gutachten vollständig und gerichtsfest erstellt werden. Wegen der nicht möglichen Innenbesichtigung wurde ein Sicherheitsabschlag von 10 % auf den ermittelten Rohwert angesetzt, um die verbleibenden Unsicherheiten sachgerecht abzubilden.
Immobilienart | Eigentumswohnung (2-Zimmer), Baujahr 2020, Effizienzklasse B |
Gutachtenart | Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB – Zwangsversteigerungsverfahren |
Auftraggeber | Amtsgericht Emmendingen – Vollstreckungsgericht |
Standort | Emmendingen |
Ermittelter Verkehrswert | 329.000 € (inkl. Sicherheitsabschlag von 10 % wegen verweigerter Innenbesichtigung) |
Tatsächlicher Zuschlag | 357.000 € (Zuschlagsbeschluss vom 11.06.2025) |
Das Ergebnis – und was es über unsere Bewertungsqualität aussagt
Nach Abschluss des Verfahrens erhielten wir vom Amtsgericht Emmendingen den Zuschlagsbeschluss: Die Wohnung wurde am 11. Juni 2025 für 357.000 € versteigert.
Rechnet man den Sicherheitsabschlag heraus, ergibt sich unser Rohverkehrswert von 365.556 €. Die Abweichung zum tatsächlichen Versteigerungspreis beträgt damit lediglich 8.556 € – das sind 2,40 %.
Das ist kein Zufall. Es ist das Ergebnis einer konsequent methodischen Arbeit: Vergleichswertverfahren als vorrangiges Verfahren, Ertragswertverfahren zur Plausibilisierung und zusätzlich eine vollständig eigenständige Marktdatenanalyse, die wir unabhängig von Datenbanken selbst erheben. Drei Ebenen, die sich gegenseitig bestätigen.
Die Rechtsprechung akzeptiert bei gerichtlichen Gutachten eine Abweichung von bis zu 10 % als noch vertretbar. Unser eigener Anspruch liegt bei maximal 5 %. Mit 2,40 % Abweichung liegen wir weit darunter – und das unter erschwerten Bedingungen, ohne Innenbesichtigung.
Genau das ist der Wert eines präzisen, gerichtsfesten Gutachtens: Es schützt den Gläubiger davor, dass zu günstig versteigert wird – und den Schuldner davor, dass sein Eigentum verschleudert wird. Der wahre Marktwert wird sichtbar, und das Gericht kann auf dieser Grundlage rechtssicher entscheiden.
Warum Gerichte nur bestimmte Sachverständige beauftragen
Gerichtliche Aufträge dieser Art werden nicht einfach vergeben. Ein Vollstreckungsgericht beauftragt nur Sachverständige, die nachweislich über eine einwandfreie fachliche Vita, anerkannte Zertifizierungen und eine lückenlose Dokumentation ihrer Arbeit verfügen. Hinzu kommen zwei Eigenschaften, die im gerichtlichen Kontext nicht verhandelbar sind: vollständige Transparenz in der Methodik und absolute Neutralität gegenüber allen Verfahrensbeteiligten. Der Sachverständige darf weder Gläubiger noch Schuldner bevorzugen – sein einziger Auftrag ist der wahre Marktwert. Wer das nicht glaubhaft vorweisen kann, wird schlicht nicht beauftragt. Dieses Referenzobjekt steht dafür, dass wir genau diese Anforderungen erfüllen.
