Referenzobjekt
Verkehrswertgutachten
Freiburg
Beschreibung
Verkehrswertgutachten & Nießbrauchsbewertung
Diesmal ein besonders vielschichtiger Fall mit gleich mehreren gutachterlichen Besonderheiten, der exemplarisch zeigt, wie komplex Immobilienbewertungen im Kontext von Betreuungsangelegenheiten und familieninternen Übertragungen sein können.
Detailinformationen:
Objektart | Mehrfamilienhaus (10 Wohneinheiten) |
Standort | Breisacher Straße 36, 79106 Freiburg (Stühlinger) |
Gutachtenart | Verkehrswertgutachten i.S.d. § 194 BauGB + Nießbrauchsbewertung + RND-Gutachten |
Wohn-/Nutzfläche | 575 m² Wohnfläche / 227 m² Nutzfläche |
Baujahr | 1955 |
Verkehrswert | 1.350.000 € (lastenfreie Bewertung) |
Jahresrohertrag | ca. 55.500 € |
Restnutzungsdauer | 15 Jahre (gutachterlich ermittelt) |
Worum ging es?
Bei diesem Auftrag handelte es sich um ein vollvermietetes Mehrfamilienhaus aus dem Jahr 1955 mit 10 Wohneinheiten und einer Gesamtwohnfläche von rund 575 m² im Freiburger Stadtteil Stühlinger. Der Anlass war eine Betreuungsangelegenheit: Das Objekt sollte innerhalb der Familie veräußert werden – zugunsten eines pflegebedürftigen Familienmitglieds war im Grundbuch ein Nießbrauchsrecht eingetragen.
Wichtig dabei: Der Verkehrswert wurde im Rahmen des Gutachtens als lastenfreier Wert ermittelt – das heißt, der Wert des Nießbrauchsrechts wurde separat berechnet und vom Gesamtwert abgegrenzt. So erhält die Betreuungsbehörde und alle Beteiligten ein klares, rechtssicheres Bild davon, was das Objekt ohne und mit Berücksichtigung der eingetragenen Last tatsächlich wert ist. Das erfordert fundierte Kenntnisse im Bereich dinglicher Rechte und deren Kapitalisierung – keine Standardaufgabe.
Hinzu kam eine weitere Besonderheit auf Grundstücksebene: Unter einem Teil des Bewertungsobjekts befindet sich eine Tiefgarage, die als Baulast im Baulastenverzeichnis eingetragen ist. Diese schränkt die Verfügbarkeit des Grundstücks ein und musste bei der Bodenwertermittlung entsprechend wertmindernd berücksichtigt werden.
Steuerliche Abschreibungsoptimierung durch gesondertes RND-Gutachten:
Im gleichen Zuge wurde ein eigenständiges Gutachten zur Restnutzungsdauer (RND) erstellt. Das Finanzamt setzt bei Gebäuden pauschal eine Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren an – was einer jährlichen Abschreibung von 2 % entspricht. Durch ein unabhängiges Sachverständigengutachten kann jedoch eine verkürzte Restnutzungsdauer nachgewiesen werden, die das Finanzamt anerkennen muss. In diesem Fall wurde die RND gutachterlich auf 15 Jahre festgestellt. Das bedeutet für den Erwerber eine jährliche Abschreibung von rund 6,67 % des Gebäudewertanteils – statt der pauschalen 2 % über 50 Jahre. Das ist mehr als das Dreifache der Standardabschreibung und kann je nach Gebäudewertanteil eine erhebliche Steuerersparnis über die gesamte Haltedauer bedeuten – ein konkreter finanzieller Mehrwert, der durch das Gutachten dauerhaft gesichert wird.
Was das Objekt aus Renditesicht interessant macht: Die bestehenden Mietverträge lagen teilweise deutlich über dem lokalen Mietspiegel. Mit einem Jahresrohertrag von rund 55.500 € handelt es sich um ein klassisches Renditeobjekt mit überdurchschnittlicher Ertragskraft.
Dieser Fall zeigt eindrucksvoll, dass eine professionelle Immobilienbewertung weit mehr ist als das bloße Ermitteln eines Marktwertes – sie erfordert die gleichzeitige Analyse dinglicher Rechte, baurechtlicher Lasten und steuerlicher Optimierungspotenziale.
