Referenzobjekt
Restnutzungsdauergutachten
Donaueschingen
Beschreibung
Restnutzungsdauergutachten einer Gewerbeimmobilie
Das Gebäude in Donaueschingen war über Jahrzehnte an eine Bank vermietet und diente als klassisches Bankgebäude. Nach dem Auslaufen des Mietvertrags und dem Auszug des langjährigen Mieters stand der Eigentümer vor einer Herausforderung, die viele Eigentümer von Gewerbeimmobilien kennen: Unflexible Grundrisse und eine auf einen einzigen Nutzertyp ausgerichtete Bausubstanz machen es schwer, kurzfristig einen neuen Gewerbemieter zu finden. Der Leerstand war die Folge.
Genau in dieser Situation entfaltet ein Restnutzungsdauergutachten seinen größten steuerlichen Nutzen. Das Finanzamt schreibt Gewerbeimmobilien standardmäßig mit 2 % pro Jahr ab, was einer angenommenen Gesamtnutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Gemäß § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG kann ein Eigentümer jedoch nachweisen, dass die tatsächliche wirtschaftliche Nutzungsdauer kürzer ist. Gelingt dieser Nachweis, steigt die jährliche Abschreibungsrate entsprechend an, was direkt zu einer spürbaren Steuerersparnis und damit zu mehr freiem Kapital führt. In diesem Fall hat genau dieser Effekt die Grundlage für die anschließende Umstrukturierung des Objekts geschaffen.
Wie wurde die Restnutzungsdauer ermittelt?
Die Ermittlung erfolgte auf Basis des Modellansatzes der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV). Ausgangspunkt ist die typische Gesamtnutzungsdauer für Gewerbeimmobilien dieses Typs, von der das rechnerische Alter des Gebäudes abgezogen wird. Dieses rechnerische Alter ergibt sich nicht allein aus dem Baujahr, sondern wird durch den tatsächlichen Modernisierungsstand und den baulichen Zustand des Objekts maßgeblich beeinflusst.
Bei der höchstpersönlichen Besichtigung am 24. November 2025 wurden folgende Feststellungen getroffen, die das Ergebnis wesentlich begründen:
Dacherneuerung und Wärmedämmung der Außenwände haben bislang nicht stattgefunden.
Fenster, Außentüren und Leitungssysteme wurden vor über 20 Jahren modernisiert und befinden sich damit bereits wieder in einem fortgeschrittenen Alterungszustand.
Die Heizungsanlage wurde vor 15 bis 20 Jahren erneuert.
Im Erdgeschoss wurden freiliegende und teilweise fehlerhafte Elektroinstallationen festgestellt.
Im Untergeschoss zeigen sich Feuchtigkeitsschäden mit Salzausblühungen, Putzablösungen und Rissbildungen im Sockelbereich.
Diese Kombination aus ausgebliebenen Kernsanierungen, veralteten Teilmodernisierungen und konkreten bautechnischen Mängeln führt zu einem deutlich erhöhten rechnerischen Alter des Gebäudes. Die ermittelte wirtschaftliche Restnutzungsdauer beträgt zum Wertermittlungsstichtag 01. November 2023 daher nur noch 12 Jahre.
Eine Besonderheit dieses Auftrags
Zum Zeitpunkt der Beauftragung lag bereits ein Restnutzungsdauergutachten eines anderen Anbieters vor. Dieses hatte jedoch einen entscheidenden Mangel: Es gab keine Objektbesichtigung. Kein Gutachter war vor Ort gewesen. Finanzämter erkennen diesen Schwachpunkt zunehmend und greifen solche Gutachten gezielt an. Um Beanstandungen zu vermeiden, wurde das Gutachten bei uns neu erstellt, diesmal mit höchstpersönlicher Besichtigung durch den unterzeichnenden Sachverständigen. Das Ergebnis hat beim Finanzamt Bestand.
Die Entscheidung, das ehemalige Bankgebäude anschließend zu Ferienwohnungen umzunutzen, darunter auch barrierefreie Einheiten, ist aus gutachterlicher Sicht ein konsequenter und wirtschaftlich sinnvoller Schritt. Die durch die erhöhte Abschreibung freigewordenen Mittel haben diese Umstrukturierung erst ermöglicht.
