Referenzobjekt

Das Besondere: Zwei Gutachten in einem – doppelter steuerlicher Vorteil

Bei diesem Auftrag handelt es sich um ein Kombigutachten gemäß §§ 6 und 7 EStG, also die Kombination aus Kaufpreisaufteilung und Nachweis der kürzeren tatsächlichen Restnutzungsdauer in einem einzigen Gutachten. Das ist steuerlich besonders wirkungsvoll, weil beide Stellschrauben gleichzeitig optimiert werden.

Stellschraube 1 – Restnutzungsdauer: Das Objekt befindet sich im Eigentum einer Privatperson, die es gewerblich vermietet. Die gesetzliche Abschreibung beträgt pauschal 2 % pro Jahr (§ 7 Abs. 4 Nr. 2 EStG), was einer unterstellten Nutzungsdauer von 50 Jahren entspricht. Durch das Gutachten konnten wir nachweisen, dass die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer nur 18 Jahre beträgt. Die jährliche Abschreibung steigt damit von 2 % auf rechnerisch rund 5,6 % pro Jahr, also nahezu das Dreifache.

Stellschraube 2 – Kaufpreisaufteilung: Die Abschreibung bezieht sich immer nur auf den Gebäudewertanteil, nicht auf den Boden. Je niedriger der Bodenwertanteil, desto höher die Abschreibungsgrundlage. Ohne Gutachten hätte das Finanzamt die Kaufpreisaufteilung nach der BMF-Arbeitshilfe berechnet und wäre dabei auf einen Bodenanteil von rund 60 % und einen Gebäudeanteil von lediglich 40 % gekommen. Durch die sachverständige Ermittlung konnten wir das Verhältnis umkehren: Der Bodenanteil beträgt 39,1 %, der abschreibungsfähige Gebäudeanteil 60,9 %.

Das Kombigutachten liefert dem Finanzamt den vollständigen Nachweis: Die kurze Restnutzungsdauer ist Bestandteil der Verkehrswertermittlung und führt dennoch zum nachgewiesenen Marktwert. Ein in sich schlüssiges, gerichtsfestes Gesamtwerk.

Das Objekt: Ärztehaus & Tanzschule auf einem Grundstück

Was dieses Objekt zusätzlich besonders macht: Auf einem Grundstück stehen zwei grundlegend verschiedene Gebäude – eine ehemalige Villa, heute als Arztpraxis genutzt, und eine Sporthalle, die als Tanzschule betrieben wird. Beide Gebäude unterscheiden sich in Baujahr, Konstruktion, Nutzungsart und Gebäudekategorie grundlegend und mussten daher differenziert und separat bewertet werden.

Durch eine flächengewichtete Interpolation beider Gebäude wurde ein gemeinsames fiktives Baujahr von 1944 und eine gewichtete Gesamtnutzungsdauer von 40 Jahren ermittelt. Unter Berücksichtigung der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen (u.a. Heizung, Fenster, Innenausbau) ergibt sich ein modifiziertes fiktives Baujahr von 2004 und damit eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 18 Jahren zum Stichtag 01.11.2025.