Referenzobjekt
Restnutzungsdauergutachten
Ibach
Beschreibung
Industriekomplex Ibach (Südschwarzwald)
Ausgangslage: 50 Jahre Abschreibung – und ein Komplex voller Tücken
Das Objekt befindet sich im Privatvermögen der Auftraggeberin und wird gewerblich vermietet. Für solche Gebäude sieht § 7 Abs. 4 Nr. 2a EStG eine pauschale Abschreibung von lediglich 2 % pro Jahr vor – das entspricht einer gesetzlich unterstellten Nutzungsdauer von 50 Jahren.
Detailinformationen:
Immobilienart: | Industriekomplex – drei Produktionshallen sowie Bürogebäude mit Lagerfläche |
Gutachtenart: | Restnutzungsdauergutachten gem. § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG |
Standort: | Ibach (Südschwarzwald), Baden-Württemberg |
Nutzung: | Gewerblich – Produktion, Montage, Oberflächenbehandlung, Büro und Lager |
Die besondere Herausforderung dieses Objekts lag in seiner heterogenen Gebäudestruktur: Der Komplex besteht aus insgesamt vier Gebäudeteilen mit unterschiedlichem Baujahr und unterschiedlicher Nutzung:
Gebäudeteil | Baujahr | Fläche | GND gemäß ImmoWertV |
|---|---|---|---|
Produktionshalle (alt) | 1990 | 1.450 m² | 40 Jahre |
Bürogebäude | 2009 | 270 m² | 60 Jahre |
Lagerfläche | 1988 | 362 m² | 40 Jahre |
Neue Produktionshallen | 2020 | 792 m² | 40 Jahre |
Gesamt | 2.874 m² | Ø 42 Jahre (gewichtet) |
Besonders das Bürogebäude mit seiner typischen Gesamtnutzungsdauer von 60 Jahren und die Neubauten aus 2020 zogen die rechnerische Restnutzungsdauer des Gesamtkomplexes nach oben. Ohne Gutachten hätte die Auftraggeberin die Anschaffungskosten also über Jahrzehnte mit nur 2 % jährlich abschreiben müssen.
Die Fotos zeigen den Industriekomplex mit der markanten Produktionshalle sowie das Bürogebäude mit seiner charakteristischen roten Holzfassade und dem auffälligen Rundbau-Aufbau.
Ergebnis: Trotz Neubauten und 60-jähriger GND nur 30 Jahre Restnutzungsdauer
Durch unsere sachverständige Analyse konnten wir nachweisen, dass die tatsächliche wirtschaftliche Restnutzungsdauer des Gesamtkomplexes lediglich 30 Jahre beträgt – die jährliche Abschreibung steigt damit von 2 % auf rund 3,33 %.
Auf Basis des Modellansatzes der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ermittelten wir durch eine flächengewichtete Berechnung eine gewichtete Gesamtnutzungsdauer von 42 Jahren für den Gesamtkomplex. Unter Berücksichtigung des baulichen Zustands, der technischen Feststellungen vor Ort sowie der durchgeführten Modernisierungsmaßnahmen an den Gebäudeteilen ermittelten wir ein modifiziertes fiktives Baujahr von 2013 – woraus eine wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 30 Jahren zum Bewertungsstichtag 11.07.2025 resultiert.
Trotz Neubauten, trotz eines Bürogebäudes mit 60-jähriger Gesamtnutzungsdauer und trotz einer flächengewichteten GND von 42 Jahren – das Ergebnis ist eindeutig: Die Anschaffungskosten werden auf 30 statt 50 Jahre verteilt, eine Verkürzung um 20 Jahre, die sich in deutlich höheren jährlichen Abschreibungsbeträgen und einer spürbaren, dauerhaften Steuerersparnis niederschlägt. Das Gutachten ist vollständig nach ImmoWertV 2021 dokumentiert und für die Vorlage beim Finanzamt geeignet.
