Referenzobjekt
Verkehrswertgutachten
Lörrach
Beschreibung
Verkehrswertermittlung bei einem Mehrfamilienhaus
Ausgangslage: Erbschaft an ein Enkelkind – geringerer Freibetrag, höhere Steuerlast
Das Mehrfamilienhaus in Lörrach-Haagen wurde im Rahmen einer Nachlassregelung an ein Enkelkind vererbt. Das ist steuerlich ein entscheidender Unterschied: Während Kinder bei der Erbschaftsteuer einen persönlichen Freibetrag von 400.000 € genießen (§ 16 ErbStG), beträgt der Freibetrag für Enkelkinder lediglich 200.000 € – also nur die Hälfte. Beide Gruppen fallen zwar in Steuerklasse I mit einem Eingangssteuersatz von 7 %, doch durch den niedrigeren Freibetrag wird bei Enkeln ein deutlich größerer Teil des Erbes steuerpflichtig.
Das Problem: Grundbesitzwert nach BewG – pauschal, ohne Vor-Ort-Besichtigung
Das Finanzamt bewertet Immobilien für Zwecke der Erbschaftsteuer nicht nach dem tatsächlichen Marktwert, sondern ermittelt den Grundbesitzwert gemäß §§ 157 ff. BewG. Dieses Verfahren arbeitet mit pauschalen Liegenschaftszinssätzen, die für das jeweilige Objekt schlicht nicht passen müssen – und vor allem: Das Finanzamt führt keine Vor-Ort-Besichtigung durch.
Das hat konkrete Folgen: Bauschäden, Instandhaltungsrückstände oder sonstige wertmindernde Besonderheiten bleiben vollständig unberücksichtigt – das Finanzamt sieht sie schlicht nicht. Im vorliegenden Fall waren am Objekt Bauschäden vorhanden, die den tatsächlichen Marktwert spürbar beeinflussten. Im Finanzamtsbescheid tauchten sie nicht auf. Das Ergebnis: ein zu hoher Immobilienwert, eine zu hohe Bemessungsgrundlage – und damit eine unnötig hohe Erbschaftsteuerlast.
Was wir erreicht haben
Durch ein vollständiges Verkehrswertgutachten gemäß § 194 BauGB – mit persönlicher Objektbesichtigung, Schadensaufnahme und objektspezifischer Marktanalyse – konnten wir den tatsächlichen Marktwert sachverständig nachweisen. Dabei wurden die festgestellten Bauschäden, die kurze Restnutzungsdauer von nur 15 Jahren sowie ein am Markt realistischer Liegenschaftszinssatz berücksichtigt.
Das Ergebnis: Der gutachterlich ermittelte Verkehrswert lag deutlich unter dem Ansatz des Finanzamts. Die Mandantin konnte damit die Erbschaftsteuer auf Basis des niedrigeren, realistischen Immobilienwerts ansetzen – und erzielte eine Steuerersparnis von knapp 12.000 €. Nach Abzug der Gutachtenkosten verbleibt ein klarer, messbarer Nettovorteil.
Das Objekt
Immobilienart | Mehrfamilienhaus |
Wohnfläche | 338 m² |
Nutzfläche | 160 m² |
Gesamtfläche | 498 m² |
Grundstücksgröße | 687 m² (inkl. ¼-Miteigentumsanteil Flurstück 200/3) |
Wohneinheiten | 6 |
Stellplätze | 4 Außenstellplätze |
Baujahr | 1956 (fiktiv 1960 nach Modernisierung) |
Restnutzungsdauer | 15 Jahre |
Energieeffizienz | Klasse D (112,5 kWh/m²·a) |
Verkehrswert | 666.000 € |
Verkehrswert/m² Wfl. | 1.969 €/m² |
Das Grundstück ist mit mehreren Wege-, Abwasser- und Leitungsrechten zugunsten angrenzender Flurstücke belastet (Abt. II des Grundbuchs). Diese wurden im Rahmen der Bewertung berücksichtigt.
