CCG-Gutachten
Marktwert rechtssicher ermitteln lassen
Sie benötigen ein Verkehrswertgutachten für Ihre Immobilie – weil eine Erbschaft geregelt werden muss, eine Scheidung ansteht, das Finanzamt einen Wert festgesetzt hat oder ein Gericht ein belastbares Dokument verlangt. In all diesen Situationen reicht eine Schätzung nicht aus.
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB ist das einzige Wertdokument, das von Finanzämtern, Gerichten und Banken rechtssicher anerkannt wird. Es ermittelt den objektiven Marktwert Ihrer Immobilie – nachvollziehbar, methodisch korrekt und gerichtsfest.
Gerichtsfest nach § 194 BauGB und ImmoWertV 2021
Personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 (DAkkS-akkreditierte Stelle DIAZert)
Regelmäßig gerichtlich bestellter Sachverständiger an fünf Amtsgerichten im süddeutschen Raum
Persönliche Vor-Ort-Besichtigung durch den Sachverständigen selbst – kein Assistent, keine Fernbewertung
Verbindliches Festpreisangebot – keine versteckten Kosten, keine nachträglichen Aufschläge
Für alle Immobilientypen – anerkannt von Finanzämtern, Gerichten und Banken
Leistungsbeschreibung
Wann brauchen Sie ein Verkehrswertgutachten?
Ein Verkehrswertgutachten wird überall dort benötigt, wo eine bloße Schätzung nicht ausreicht. Es wird benötigt bei:
Erbschaft und Erbteilung
Eine Immobilie ist häufig der wertvollste Teil eines Nachlasses. Ein qualifiziertes Gutachten schafft die sachliche Grundlage für Erbengemeinschaften – und ermöglicht nach § 198 BewG den Nachweis eines niedrigeren Werts gegenüber dem Finanzamt, wenn der Bescheid zu hoch ausgefallen ist.
Scheidung
Bei der Vermögensauseinandersetzung zählt ein unabhängiger, belastbarer Immobilienwert – anerkannt von beiden Seiten, verwertbar vor Familiengericht. Für den Zugewinnausgleich werden häufig zwei Stichtagswerte benötigt: zum Zeitpunkt der Eheschließung und zum Zeitpunkt der Zustellung des Scheidungsantrags.
Verkauf oder Kauf
Ein realistischer Marktwert ist die Basis jeder fundierten Entscheidung. Beim Verkauf schützt er vor Unterverkauf, beim Kauf vor überhöhten Preisen. Anders als eine Maklerschätzung ist das Gutachten methodisch nachvollziehbar und gegenüber Dritten belastbar.
Steuerliche Zwecke
Für Schenkung, Betriebsvermögen oder die Korrektur eines zu hohen Finanzamtswerts: Ein qualifiziertes Verkehrswertgutachten ist das einzige Instrument, das das Finanzamt nach § 198 BewG gesetzlich berücksichtigen muss.
Gericht, Behörde und Finanzierung
Gerichte, Betreuungsbehörden und Banken verlangen ein Gutachten, das methodisch sauber nach ImmoWertV 2021 erstellt wurde und einer ernsthaften Prüfung standhält. Auch bei Betreuungsverkäufen (z. B. pflegebedürftige Angehörige) ist ein Verkehrswertgutachten Voraussetzung für die gerichtliche Genehmigung. Und für Finanzierung und Beleihung liefert es Kreditinstituten die verlässliche Wertgrundlage – auch wenn Banken den Beleihungswert intern nach BelWertV separat ermitteln.
Verkehrswert, Marktwert und Beleihungswert – die wichtigsten Unterschiede
Begriff | Rechtliche Grundlage | Bedeutung | Typische Verwendung |
|---|---|---|---|
Verkehrswert | § 194 BauGB | Rechtlich definierter Marktwert zum Bewertungsstichtag | Erbschaft, Scheidung, Finanzamt, Gericht |
Marktwert | Keine feste gesetzliche Definition | Umgangssprachlicher Begriff, oft ohne normierte Herleitung | Orientierungswert bei Kauf und Verkauf |
Beleihungswert | § 16 PfandBG, BelWertV | Langfristig konservativer Bankwert mit Sicherheitsabschlägen | Grundlage für Hypothekarkredite |
Immobilienarten
Welche Immobilien bewerten wir?
Der häufigste Anlass ist die Bewertung von Wohnimmobilien – Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mehrfamilienhäuser machen den Großteil der Gutachtenaufträge aus. Bewertet werden alle relevanten Faktoren: Bodenrichtwert, Baujahr, Modernisierungsstand, Restnutzungsdauer, Grundbuchbelastungen und aktuelle Marktdaten der Gutachterausschüsse.
Ein- und Zweifamilienhäuser
Doppel- und Reihenhäuser
Eigentumswohnungen
Mehrfamilienhäuser
Wohn- und Geschäftshäuser
Gewerbeobjekte
Sonderimmobilien und Denkmalschutzgebäude
Unbebaute Grundstücke und Bauerwartungsland
Ihre Immobilie ist nicht dabei? Wir bewerten nahezu jede Objektart – sprechen Sie uns unverbindlich an.
Einordnung
Wie wird ein Verkehrswertgutachten erstellt?
Je nach Immobilientyp kommt eines der drei nach ImmoWertV 2021 normierten Verfahren zur Anwendung:
Verfahren | Anwendungsfall | Typische Immobilien |
|---|---|---|
Vergleichswertverfahren | Ausreichend Vergleichstransaktionen vorhanden | Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser in marktaktiven Lagen |
Sachwertverfahren | Selbstgenutzte Objekte ohne ausreichende Marktdaten | Einfamilienhäuser, besondere Gebäude, Sonderimmobilien |
Ertragswertverfahren | Renditeobjekte mit planbaren Mieterträgen | Mehrfamilienhäuser, Wohn- und Geschäftshäuser |
Bei komplexen Objekten werden mehrere Verfahren kombiniert und das Ergebnis marktgestützt plausibilisiert. Grundlage sind stets aktuelle Daten der lokalen Gutachterausschüsse und das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-D.
Hinweis für 2026: Die energetische Beschaffenheit einer Immobilie ist ein zunehmend wertrelevanter Faktor. Sanierungspflichten nach dem Gebäudeenergiegesetz (GEG), veraltete Heizsysteme und CO₂-Kosten fließen in eine methodisch vollständige Bewertung ein – Gutachten, die diese Faktoren ignorieren, können als unvollständig zurückgewiesen werden.
Kosten
Wie wird ein Gutachten erstellt?
Die Honorare sind seit der HOAI-Reform frei verhandelbar. Wir orientieren uns an der BVS-Honorarrichtlinie 2024.
Objekttyp | Typische Kostenspanne (Vollgutachten) |
|---|---|
Eigentumswohnung | ca. 1.500 – 3.000 € |
Einfamilienhaus | ca. 1.800 – 4.000 € |
Mehrfamilienhaus | ca. 2.500 – 6.000 € |
Gewerbeimmobilie | ca. 3.000 – 10.000 € und mehr |
Die Kosten hängen von Objektwert, Komplexität (Sonderrechte, Denkmalschutz, Erbbaurecht) und Unterlagenlage ab. Typisch: 0,5–1,5 % des Verkehrswerts. Bei Sonderfällen (Nießbrauch, mehrere Einheiten, unklare Grundbuchsituation) ist mit einem Aufschlag von ca. 20–30 % zu rechnen.
CCG-Gutachten bietet ein verbindliches Festpreisangebot nach der ersten Beratung – keine versteckten Kosten, keine nachträglichen Aufschläge.
Können die Kosten steuerlich abgesetzt werden? Im Erbfall ja – als Nachlassverbindlichkeit (BFH-Urteil Az. II R 37/12). Für Vermieter als Werbungskosten, wenn das Gutachten der Einnahmenerzielung dient. Für rein private Zwecke in der Regel nicht. Steuerberater hinzuziehen.
Vorteile
Warum CCG-Gutachten?
Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024
Personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 – geprüft durch die DAkkS-akkreditierte Zertifizierungsstelle DIAZert in Freiburg. Diese Qualifikation ist der Standard, den Finanzämter und Gerichte bei der Prüfung von Gutachten bevorzugt anerkennen.
Persönliche Besichtigung
Persönliche Besichtigung durch den Sachverständigen selbst – kein Assistent, keine Fernbewertung. Cristobal Cuadra Garcia besichtigt jede Immobilie persönlich, innen wie außen. Gutachten ohne persönliche Vor-Ort-Besichtigung werden vom Finanzamt konsequent abgelehnt.
Wir erstellen Verkehrswertgutachten überregional im gesamten süddeutschen Raum – etwa als Immobiliensachverständiger in Stuttgart, im Rahmen einer Immobilienbewertung in Karlsruhe, in Freiburg oder Rheinstetten.
Unternehmen
Über CCG-Gutachten
CCG-Gutachten erstellt unabhängige Verkehrswertgutachten für alle Immobilientypen – personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 und regelmäßig gerichtlich bestellt an fünf Amtsgerichten im süddeutschen Raum. Einen Überblick über unser gesamtes Leistungsspektrum finden Sie unter Immobilienbewertung Waldshut-Tiengen.
Ratgeber
Häufige Fragen zum Verkehrswertgutachten
Was kostet ein Verkehrswertgutachten für eine Immobilie?
Ein gerichtsfestes Vollgutachten kostet in Deutschland 2026 typischerweise zwischen 0,5 und 1,5 % des Immobilienwerts. Für ein Einfamilienhaus im Wert von 500.000 Euro sind das ca. 1.800–2.800 Euro. CCG-Gutachten nennt nach dem Erstgespräch einen verbindlichen Festpreis.
Wann ist ein Verkehrswertgutachten Pflicht?
Rechtlich verpflichtend ist es u. a. bei Betreuungsverkäufen (gerichtliche Genehmigungspflicht), bei bestimmten gesellschaftsrechtlichen Vorgängen sowie wenn ein Gericht es im Rahmen eines Verfahrens anordnet. Faktisch notwendig – auch ohne gesetzliche Pflicht – ist es bei Erbschaft, Scheidung, steuerlicher Bewertung und Finanzierungen, bei denen eine Schätzung nicht akzeptiert wird.
Wie lange dauert ein Verkehrswertgutachten?
Nach vollständiger Dokumentenlage und Objektbesichtigung dauert die Erstellung in der Regel zwei bis vier Wochen. Bei dringenden Fällen ist eine schnellere Bearbeitung möglich – sprechen Sie uns direkt an.
Wer darf ein Verkehrswertgutachten erstellen?
Erstellen darf es jeder Sachverständige. Für die Anerkennung durch Finanzamt, Gericht und Bank sind jedoch qualifizierte Sachverständige erforderlich: nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierte oder regelmäßig gerichtlich bestellte Gutachter. Gutachten methodisch unqualifizierter Ersteller können zurückgewiesen werden.
Welche Unterlagen werden benötigt?
Grundbuchauszug, Flurkarte, Bauzeichnungen, Wohnflächenberechnung, Energieausweis, bei Vermietung die Mietverträge, bei Wohnungseigentum die Teilungserklärung. Fehlt etwas, unterstützen wir bei der Beschaffung.
Wie lange ist ein Verkehrswertgutachten gültig?
Ein Gutachten bezieht sich auf einen konkreten Bewertungsstichtag. Eine gesetzliche Gültigkeitsdauer gibt es nicht. In der Praxis werden Gutachten älter als drei bis fünf Jahre von Gerichten und Behörden häufig nicht mehr als aktuell anerkannt – insbesondere nach erheblichen Marktveränderungen oder baulichen Veränderungen am Objekt.
Was ist der Unterschied zwischen Vollgutachten und Kurzgutachten?
Ein Vollgutachten (Verkehrswertgutachten) ist vollständig dokumentiert, gerichtsfest und wird von Finanzamt und Gericht anerkannt. Ein Kurzgutachten ist komprimierter, kostengünstiger und für interne Entscheidungen geeignet – nicht jedoch für behördliche oder gerichtliche Verfahren.
Kontakt
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