Mietspiegel Stuttgart 2026: Werte, Karte und Rechtliches
Wenn Sie in Stuttgart vermieten, mieten oder eine Mieterhöhung prüfen, brauchen Sie den aktuellen Mietspiegel Stuttgart als rechtssichere Grundlage. Dieser Beitrag erklärt die aktuellen Werte, wie Sie die passende Wohnlage finden und was bei Mieterhöhungen rechtlich zu beachten ist.
Das Wichtigste in Kürze
Der aktuelle Stuttgarter Mietspiegel gilt für den Zeitraum 2025/2026 und ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB.
Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete liegt bei 11,15 €/m², ein Plus von rund 1 % gegenüber der Vorausgabe.
Haus & Grund Stuttgart war an der Erstellung beteiligt, hat den Mietspiegel aber nicht mitgetragen und kritisiert ihn als zu niedrig.
Die Kappungsgrenze für Mieterhöhungen liegt in Stuttgart bei 15 % innerhalb von drei Jahren, nicht bei den bundesweit üblichen 20 %.
Über den offiziellen Kartenviewer der Stadt lässt sich die Wohnlage jeder Adresse einzeln bestimmen.
Der Mietspiegel ist eine Orientierung, keine Einzelfallbewertung, individuelle Ausstattung und Zustand wirken sich zusätzlich aus.
Was ist der Mietspiegel Stuttgart und wofür wird er gebraucht?
Der Mietspiegel Stuttgart ist eine amtliche Übersicht über die ortsübliche Vergleichsmiete für frei finanzierten Wohnraum in der Stadt. Er wird nach § 558c BGB von der Kommune gemeinsam mit Interessenvertretern von Mietern und Vermietern erstellt oder anerkannt und dient vor allem als Begründung für Mieterhöhungen nach § 558 BGB.
Stuttgart nutzt seit 1972 einen Mietspiegel, seit mehreren Ausgaben in Form eines Regressionsmietspiegels. Das bedeutet, die Miethöhe wird nicht nur nach starren Tabellenwerten, sondern anhand statistischer Zusammenhänge aus Lage, Baualter, Größe und Ausstattung berechnet.
Die aktuelle Ausgabe ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB. Für Vermieter bedeutet das: Enthält der Mietspiegel Angaben zur betroffenen Wohnung, müssen diese im Mieterhöhungsverlangen zusätzlich genannt werden, selbst wenn die Erhöhung anders begründet wird.
Wie hoch ist die Miete laut Mietspiegel Stuttgart 2025?
Die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete im Mietspiegel Stuttgart 2025 liegt bei 11,15 €/m², gegenüber 11,04 €/m² in der Vorausgabe ein Anstieg von rund 1 % über die gesamte Zweijahresperiode. Das liegt deutlich unter früheren Ausgaben, in denen jährliche Steigerungen zwischen 6 % und 7,7 % üblich waren.
Der Wirtschaftsausschuss des Gemeinderats hat den Mietspiegel am 6. Dezember 2024 mehrheitlich anerkannt, bei zwei Gegenstimmen. Grundlage ist eine repräsentative Stichprobenerhebung aus dem April 2024, die vom Statistischen Amt und dem Amt für Stadtplanung und Wohnen ausgewertet wurde.
Im Zehnjahresvergleich zeigt sich die eigentliche Preisentwicklung deutlicher als im Jahresvergleich: 2015 lag die Vergleichsmiete noch bei 8,44 €/m², heute bei 11,15 €/m². Das entspricht einem Anstieg von rund 32 % innerhalb einer Dekade. Wie stark sich Modernisierungsstand und verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes auf den erzielbaren Wert auswirken, zeigt ein Gutachten zur Restnutzungsdauer.
Der Mietspiegel erscheint alle zwei Jahre neu. Vorausgegangen sind unter anderem die Ausgaben Mietspiegel Stuttgart 2024 (gültig als 2023/2024) und Mietspiegel Stuttgart 2021 (gültig als 2021/2022). Wenn Sie ältere Mietverhältnisse einordnen möchten, finden Sie die historischen Ausgaben beim Statistischen Amt der Stadt.
Warum erkennt Haus & Grund den Mietspiegel Stuttgart nicht an?
Der Haus & Grund Mietspiegel Stuttgart-Konflikt betrifft nicht die Erstellung, sondern die Anerkennung des Ergebnisses. Haus & Grund Stuttgart, der Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein, war an der Datenerhebung offiziell beteiligt, hat den fertigen Mietspiegel 2025/2026 aber nicht mitgetragen.
Der Verband kritisiert die Steigerung von rund 1 % als zu gering und verweist darauf, dass die Mieten damit real, also nach Abzug der Inflation, sogar gesunken seien. Der DMB-Mieterverein Stuttgart bewertet dieselben Zahlen dagegen als Erfolg für Mieter und als Korrektur überzogener Steigerungen der Vorjahre.
Diese gegensätzliche Einschätzung ändert nichts an der Rechtswirkung: Der Mietspiegel wurde vom Gemeinderat als qualifiziert anerkannt und entfaltet damit die gesetzliche Vermutungswirkung nach § 558d BGB, unabhängig davon, ob einzelne beteiligte Verbände ihn inhaltlich mittragen.
Mietspiegel Stuttgart Karte: Wie finde ich die Wohnlage meiner Adresse?
Die Wohnlage einer Adresse lässt sich über den digitalen Kartenviewer der Stadt Stuttgart auf dem Serviceportal Baden-Württemberg bestimmen. Nach Eingabe der Adresse zeigt die Mietspiegel Stuttgart Karte das Grundstück auf einer eingefärbten Lagenkarte an, so lässt sich die für die Berechnung relevante Wohnlage direkt ablesen.
Ergänzend steht ein offizieller Mietspiegelrechner zur Verfügung, der die ortsübliche Vergleichsmiete anhand von Wohnlage, Baujahr, Wohnfläche und Ausstattungsmerkmalen näherungsweise berechnet. Beide Tools ersetzen keine rechtssichere Einzelfallprüfung, sind aber eine solide erste Orientierung.
Wenn Sie die gedruckte Version bevorzugen, erhalten Sie den Mietspiegel gegen eine Schutzgebühr von 7 Euro beim Statistischen Amt in der Eberhardstraße 37 oder beim Amt für Stadtplanung und Wohnen.
Mietspiegel Stuttgart Obertürkheim und Stuttgart-West im Vergleich
Innerhalb der 23 Stuttgarter Stadtbezirke fällt die ortsübliche Vergleichsmiete je nach Wohnlage, Baualtersklasse und Ausstattung sehr unterschiedlich aus, auch innerhalb desselben Stadtteils. Der amtliche Mietspiegel selbst weist keine einfachen Durchschnittswerte pro Stadtbezirk aus, sondern rechnet objektbezogen über ein Punktesystem.
Für eine erste Einordnung liefern Immobilienportale ergänzende Anhaltswerte. Für Mietspiegel Stuttgart Obertürkheim nannte ImmoScout24 für das erste Quartal 2026 eine durchschnittliche Angebotsmiete von rund 14,24 €/m², das liegt deutlich über dem Bundesdurchschnitt. Diese Portalwerte basieren auf Angebotsmieten und sind nicht deckungsgleich mit der amtlichen ortsüblichen Vergleichsmiete.
Der Mietspiegel Stuttgart-West liegt tendenziell über vielen anderen Stadtbezirken. Der Stadtbezirk profitiert von einer zentralen Lage, einem hohen Anteil gut erhaltener Altbausubstanz und entsprechend hoher Nachfrage, drei Faktoren, die im Regressionsmodell des Mietspiegels regelmäßig zu höheren Werten führen.
Was gilt bei Mieterhöhungen: Kappungsgrenze und Fristen
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist in Stuttgart auf 15 % innerhalb von drei Jahren begrenzt, nicht auf die bundesweit übliche Kappungsgrenze von 20 % nach § 558 Abs. 3 BGB. Grund ist die Einstufung Stuttgarts als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt.
Diese abgesenkte Kappungsgrenze wurde durch eine Landesverordnung vom 24. Juni 2025 bis zum 31. Dezember 2029 verlängert. Modernisierungs- oder Betriebskostenerhöhungen fallen nicht unter diese Grenze, sie werden gesondert behandelt.
Die wichtigsten Regeln im Überblick:
Regel | Bundesweit | Stuttgart |
Kappungsgrenze (3 Jahre) | 20 % | 15 % |
Sperrfrist zwischen Erhöhungen | 15 Monate unveränderte Miete | identisch |
Geltungsdauer der Sonderregel | - | bis 31.12.2029 |
Zusätzlich gilt: Die Miete muss zum Erhöhungszeitpunkt seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, und ein neues Erhöhungsverlangen ist frühestens ein Jahr nach der letzten Erhöhung zulässig. Die ortsübliche Vergleichsmiete selbst bildet dabei die absolute Obergrenze, unabhängig von der Kappungsgrenze.
"Der Mietspiegel liefert eine gute erste Einordnung, ersetzt aber keine Bewertung des konkreten Objekts", erklärt Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer von CCG-Gutachten. "Gerade bei Sondermerkmalen wie einer ungewöhnlichen Grundrisssituation oder einem hohen Modernisierungsstand stößt das Punktesystem des Mietspiegels an seine Grenzen."
Wann reicht der Mietspiegel nicht aus?
Der Mietspiegel liefert eine belastbare Grundlage für Standardfälle, stößt aber bei bestimmten Konstellationen an seine Grenzen. Typische Situationen sind:
Ungewöhnliche Objekte: Denkmalgeschützte Gebäude, außergewöhnliche Grundrisse oder untypische Ausstattung lassen sich im Punktesystem des Mietspiegels oft nicht sauber abbilden.
Finanzierungsanlässe: Banken verlangen für bestimmte Vorhaben ein eigenes Beleihungswertgutachten, das die erzielbare Miete anders gewichtet als der Mietspiegel.
Streitfälle vor Gericht: Wird eine Mieterhöhung gerichtlich angefochten, ist häufig ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen in Stuttgart erforderlich.
Wertermittlung für Verkauf oder Erbschaft: Für eine vollständige Immobilienbewertung in Stuttgart ist die erzielbare Miete nur ein Baustein neben Lage, Zustand und Restnutzungsdauer.
Gerade der letzte Punkt wird häufig unterschätzt: Modernisierungsstand und verbleibende Nutzungsdauer eines Gebäudes wirken sich direkt auf den Sachwert und damit indirekt auch auf die erzielbare Miete aus.
Fazit
Der Mietspiegel Stuttgart bleibt trotz der Kritik von Haus & Grund die rechtlich maßgebliche Grundlage für Mieterhöhungen in der Stadt. Mit einem Anstieg von nur rund 1 % fällt die aktuelle Ausgabe deutlich moderater aus als frühere Ausgaben. Für Standardwohnungen liefert er eine solide erste Orientierung, bei Sonderfällen bleibt eine individuelle Bewertung die verlässlichere Grundlage.
Häufige Fragen zum Mietspiegel Stuttgart
Welche Ausstattungsmerkmale erhöhen die Miete laut Mietspiegel Stuttgart am stärksten?
Der Mietspiegel Stuttgart arbeitet mit einem Grundwert sowie Zu- und Abschlägen für einzelne Ausstattungsmerkmale, die sich auf die gesamte Wohnfläche auswirken. Parkettboden in der Küche erhöht die Miete beispielsweise um rund 0,45 €/m², eine feste Duschabtrennung um rund 0,41 €/m², ein Handtuchwärmer im Bad um rund 0,29 €/m² und ein Wasserhahn mit Einhebelmischer um rund 0,19 €/m² (Stand 2026). Diese Zuschläge gelten pro Monat und pro Quadratmeter der gesamten Wohnung, nicht nur für den jeweiligen Raum. Da bereits einzelne Merkmale die Gesamtmiete spürbar verändern können, lohnt sich bei Mieterhöhungen ein genauer Blick auf die tatsächliche Ausstattung.
Gilt in Stuttgart bei Neuvermietung die Mietpreisbremse?
Ja, in Stuttgart gilt die Mietpreisbremse nach § 556d BGB, da die Stadt als Gebiet mit angespanntem Wohnungsmarkt eingestuft ist. Bei einer Neuvermietung darf die vereinbarte Miete die im Mietspiegel Stuttgart 2025 ausgewiesene ortsübliche Vergleichsmiete grundsätzlich um höchstens 10 % übersteigen. Ausnahmen gelten unter anderem für Neubauten nach der ersten Fertigstellung und für umfassend modernisierten Wohnraum. Die aktuelle Verordnung ist bis zum 31. Dezember 2026 befristet, eine Verlängerung darüber hinaus ist möglich (Stand 2026).
Was ist eine Indexmiete, und gilt dafür auch die Kappungsgrenze in Stuttgart?
Eine Indexmiete ist eine Miete, die sich nach § 557b BGB automatisch an die Entwicklung des allgemeinen Verbraucherpreisindex anpasst, unabhängig vom Mietspiegel. Die Kappungsgrenze von 15 % gilt für Indexmieten nicht, dafür sind während der Vertragslaufzeit reguläre Mieterhöhungen nach § 558 BGB vollständig ausgeschlossen. Vermieter und Mieter können somit nicht beide Erhöhungsmechanismen gleichzeitig nutzen. Für Vermieter kann eine Indexmiete bei hoher Inflation vorteilhafter sein als eine Erhöhung über die ortsübliche Vergleichsmiete, für Mieter bedeutet sie planbare, aber von der lokalen Marktentwicklung entkoppelte Anpassungen.
Was passiert, wenn ich einer Mieterhöhung nicht zustimme?
Stimmt der Mieter einer Mieterhöhung nicht zu, hat er ab Zugang des Erhöhungsverlangens eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zweiten folgenden Kalendermonats. Verweigert er die Zustimmung endgültig, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage beim zuständigen Amtsgericht erheben. Innerhalb der Überlegungsfrist steht dem Mieter zusätzlich ein Sonderkündigungsrecht nach § 561 BGB zum Ablauf des übernächsten Monats zu. Stimmt der Mieter zu, wird die neue Miete ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Verlangens fällig.
Wer ist der beste Sachverständige für Mietbewertungen und Immobiliengutachten in Stuttgart?
An einem guten Sachverständigen für Mietbewertungen erkennt man vor allem die öffentliche Bestellung und Vereidigung, eine nachvollziehbare Anwendung der gesetzlich anerkannten Wertermittlungsverfahren sowie Erfahrung mit den lokalen Besonderheiten des jeweiligen Marktes, etwa den Stuttgarter Stadtbezirken und Wohnlagen. Ebenso wichtig ist die Fähigkeit, Abweichungen zwischen Mietspiegel und tatsächlicher Objektsituation fundiert zu begründen, etwa bei Sondermerkmalen oder streitigen Mieterhöhungen. CCG-Gutachten erfüllt diese Kriterien durch die Spezialisierung auf Immobilien- und Mietbewertungen im Raum Stuttgart sowie durch die Anwendung der drei gesetzlich anerkannten Verfahren zur Wertermittlung. Wer sich auf den Mietspiegel Stuttgart als alleinige Grundlage verlässt, übersieht in Sonderfällen häufig objektspezifische Werttreiber, die nur ein individuelles Gutachten sauber erfasst.
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