Leistungsbeschreibung
Beleihungswertermittlung
Ein Beleihungswertgutachten ermittelt den langfristig nachhaltigen Wert einer Immobilie i.S.d. § 16 Abs. 2 PfandBG, also den Wert, den Banken als Sicherheit für eine Finanzierung ansetzen. Lage, baulicher Zustand, Restnutzungsdauer, Nutzung und rechtliche Gegebenheiten fließen dabei vollständig und systematisch ein, nach den Vorgaben der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
Anders als der Marktwert wird der Beleihungswert bewusst konservativ kalkuliert: Spekulative Preisspitzen werden herausgerechnet, Sicherheitsabschläge angesetzt. Das Ergebnis ist bankfähig, nachvollziehbar dokumentiert und schafft eine klare Entscheidungsgrundlage für Ihre Finanzierung, auch als kombiniertes Markt- und Beleihungswertgutachten.
Es wird benötigt bei:
Finanzierungen und Anschlussfinanzierungen
Ob Kauf, Neubau oder Prolongation: Der Beleihungswert bestimmt, wie viel Darlehen Sie zu welchen Konditionen erhalten. Wir ermitteln ihn nachvollziehbar und geben Ihnen eine belastbare Grundlage für Ihr Bankgespräch.
Umschuldungen und Kreditaufstockungen
Wenn die Bank den Sicherheitenwert neu bewertet, entscheidet ein fundierter Wertansatz über Ihre neuen Konditionen. Ein aktuelles Gutachten schafft hier Klarheit und Verhandlungsposition.
Größeren Darlehen oberhalb der Kleindarlehensgrenze
Bei Darlehen über 600.000 Euro sind vereinfachte Wertermittlungen nach § 24 BelWertV nicht mehr zulässig. Hier verlangen Kreditinstitute eine vollständige Beleihungswertermittlung durch qualifizierte Sachverständige.
Komplexen und gemischt genutzten Objekten
Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbe- oder Spezialimmobilien lassen sich nicht über statistische Verfahren bewerten. Wir analysieren jedes Objekt individuell, inklusive nachhaltiger Erträge und Drittverwendungsfähigkeit.
Zweitmeinung bei strittigen Wertansätzen
Erscheint Ihnen die bankseitige Bewertung zu konservativ, liefert ein qualifiziertes Gegengutachten nach BelWertV-Methodik eine sachliche Verhandlungsgrundlage, fachlich belastbar und vollständig dokumentiert.
Immobilienarten
Diese Immobilien bewerten wir
Vom Einfamilienhaus über Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser bis zu Gewerbe- und Spezialimmobilien sowie unbebauten Grundstücken: Wir kennen die Besonderheiten jeder Objektklasse aus der Praxis. Je nach Objektart kommen Vergleichs-, Sach- oder Ertragswertverfahren zum Einsatz, stets ergänzt um bankübliche Sicherheitsabschläge und eine Restnutzungsdaueranalyse.
Übrigens: Beleihungswertgutachten erstellen wir nicht nur an unserem Standort, sondern in ganz Baden-Württemberg und darüber hinaus, etwa im Rahmen der Immobilienbewertung Karlsruhe, Immobilienbewertung Rheinstetten, Immobilienbewertung Freiburg oder als Immobiliensachverständiger Stuttgart.
Ihre Immobilie ist nicht dabei? Wir bewerten nahezu jede Objektart. Lassen Sie uns unverbindlich über Ihren Fall sprechen.
Vorteile
Warum CCG-Gutachten?
Transparenz und Unabhängigkeit
Festpreis vor Beauftragung, keine wertabhängigen Honorare, kein Verkaufs- oder Vermittlungsinteresse. Jeder Wert ist transparent hergeleitet, gegenüber Ihnen wie gegenüber Kreditinstituten.
Grundlagen
Beleihungswert verstehen: Marktwert, Beleihungsauslauf und rechtliche Grundlagen
Marktwert und Beleihungswert: der entscheidende Unterschied
Der Marktwert (Verkehrswert nach § 194 BauGB) beschreibt den heute am Markt erzielbaren Preis. Der Beleihungswert nach § 16 Abs. 2 PfandBG blickt dagegen auf die gesamte Kreditlaufzeit: Kurzfristige Preisspitzen werden herausgerechnet, Sicherheitsabschläge angesetzt. Er liegt daher stets unter dem Marktwert, häufig um 10 bis 20 Prozent, objektabhängig auch mehr. Im kombinierten Markt- und Beleihungswertgutachten stellen wir beide Werte transparent gegenüber.
Wie der Beleihungswert Ihre Finanzierung konkret beeinflusst
Entscheidend ist der Beleihungsauslauf, das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Ein Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und einem Sicherheitsabschlag von 15 Prozent liegt der Beleihungswert bei 425.000 Euro. Ein Darlehen über 340.000 Euro entspricht dann einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent, nicht 68 Prozent, wie die Rechnung über den Kaufpreis suggerieren würde. Bis 60 Prozent gelten Darlehen als erstrangig besichert (Beleihungsgrenze nach § 14 PfandBG) und erhalten die besten Konditionen; an den Schwellen von 60, 80 und 90 Prozent steigen die Zinsaufschläge bei vielen Banken spürbar. Wer den Beleihungswert kennt, kalkuliert seine Finanzierung also realistisch und verhandelt besser.
Rechtliche Grundlagen: BelWertV und Pfandbriefgesetz
Die Beleihungswertermittlung folgt klaren Regelwerken: der BelWertV als methodischem Kern, dem Pfandbriefgesetz sowie bankinternen Richtlinien auf Basis von CRR und EBA-Leitlinien. Mit der BelWertV-Novelle von Oktober 2022 wurde die Kleindarlehensgrenze auf 600.000 Euro angehoben, statistische Bewertungsmodelle für Wohnimmobilien zugelassen und die Mindestkapitalisierungszinssätze dynamisiert. Für komplexe Objekte und größere Darlehen bleibt die individuelle Begutachtung durch qualifizierte Sachverständige verpflichtend.
Wer beauftragt das Gutachten: Bank oder Eigentümer?
Hier sind wir bewusst transparent: Nach § 7 BelWertV muss der Gutachter vom Kreditvergabeprozess der Bank unabhängig sein, Pfandbriefbanken beauftragen das formale Gutachten daher meist selbst. Ein von Ihnen beauftragtes Gutachten dient dennoch als belastbare Verhandlungs- und Planungsgrundlage und wird von vielen Instituten direkt anerkannt, sofern Qualifikation und Methodik stimmen. Welcher Weg in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären wir im kostenlosen Erstgespräch.
Ratgeber
Häufige Fragen zum Beleihungswertgutachten
Was ist ein Beleihungswertgutachten?
Ein Beleihungswertgutachten ermittelt den langfristig nachhaltigen Wert einer Immobilie, den Banken als Sicherheit für eine Finanzierung ansetzen. Rechtsgrundlage sind § 16 Abs. 2 Pfandbriefgesetz und die Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV). Anders als der Marktwert blendet der Beleihungswert kurzfristige Preisspitzen aus und enthält Sicherheitsabschläge. Benötigt wird das Gutachten vor allem bei Baufinanzierung, Anschlussfinanzierung und Umschuldung.
Wie wird der Beleihungswert einer Immobilie berechnet?
Der Beleihungswert wird nach den Vorgaben der BelWertV aus Lage, baulichem Zustand, Restnutzungsdauer und nachhaltig erzielbaren Erträgen berechnet. Je nach Objektart kommen Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren zum Einsatz, ergänzt um Sicherheitsabschläge und Mindestkapitalisierungszinssätze. Das Ergebnis ist ein vorsichtig kalkulierter Wert, der über die gesamte Kreditlaufzeit Bestand haben soll.
Wie hoch ist der Beleihungswert im Verhältnis zum Kaufpreis?
Der Beleihungswert liegt in der Regel 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis beziehungsweise Marktwert, bei Spezialimmobilien auch deutlicher darunter. Banken kalkulieren bewusst konservativ und ziehen Sicherheitsabschläge ab. Beispiel: Bei einem Kaufpreis von 500.000 Euro und 15 Prozent Abschlag beträgt der Beleihungswert 425.000 Euro. Ein Darlehen über 340.000 Euro entspricht dann einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent.
Was ist der Unterschied zwischen Beleihungswert und Verkehrswert?
Der Verkehrswert nach § 194 BauGB beschreibt den aktuell am Markt erzielbaren Preis, der Beleihungswert den langfristig sicheren Wert aus Sicht der Bank. Der Beleihungswert liegt deshalb stets unter dem Verkehrswert, da spekulative Marktphasen ausgeblendet und Risikoabschläge angesetzt werden. Ein kombiniertes Markt- und Beleihungswertgutachten stellt beide Werte transparent gegenüber.
Was ist ein guter Beleihungsauslauf?
Ein Beleihungsauslauf bis 60 Prozent gilt als sehr gut, da das Darlehen erstrangig besichert ist und die besten Zinskonditionen erhält. Der Beleihungsauslauf beschreibt das Verhältnis zwischen Darlehenssumme und Beleihungswert der Immobilie. Zwischen 60 und 80 Prozent sind die Konditionen meist noch attraktiv, oberhalb von 80 sowie 90 Prozent steigen die Zinsaufschläge bei vielen Banken deutlich.
Was kostet ein Beleihungswertgutachten?
Die Kosten eines Beleihungswertgutachtens richten sich nach Objektart, Umfang und Aufwand der Bewertung und sind mit einem Verkehrswertgutachten vergleichbar. Nach einem kostenlosen Erstgespräch erhalten Sie von CCG Gutachten ein transparentes Festpreisangebot ohne versteckte Positionen. Das Honorar ist nicht an den ermittelten Wert gekoppelt, was die Unabhängigkeit der Bewertung sichert.
Erkennt die Bank ein externes Beleihungswertgutachten an?
Viele Banken erkennen ein externes Beleihungswertgutachten an, wenn Qualifikation des Sachverständigen und Methodik den Anforderungen entsprechen. Pfandbriefbanken müssen den Gutachter nach § 7 BelWertV unabhängig vom Kreditprozess beauftragen und erstellen das formale Gutachten daher oft selbst. Ein eigenes Gutachten dient in diesem Fall als belastbare Verhandlungsgrundlage und schafft Planungssicherheit vor der Finanzierungsanfrage.
