Wenn Sie ein Grundstück in Konstanz kaufen, verkaufen oder bewerten lassen möchten, sind die Grundstückspreise in Konstanz ohne den amtlichen Bodenrichtwert kaum realistisch einzuschätzen. Dieser Beitrag zeigt die aktuellen Werte für die Stadt und einzelne Stadtteile und erklärt, warum die Preise zwischen Altstadt und Randlagen um mehr als das Siebenfache auseinanderliegen.
Das Wichtigste in Kürze
Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Konstanz liegt 2025 bei rund 989 €/m², ein leichtes Plus von 0,3 % gegenüber dem Vorjahr (Stand 2026).
Die Altstadt ist mit rund 3.270 €/m² der mit Abstand teuerste Stadtteil, Dettingen mit rund 461 €/m² einer der günstigsten.
Zwischen dem teuersten und dem günstigsten Stadtteil liegt mehr als das Siebenfache Unterschied.
Petershausen-Ost, Petershausen-West und Paradies gehören neben der Altstadt zu den gefragtesten Lagen.
Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft kostet je nach Grundstückswert zwischen 10 € und 30 €, die Online-Abfrage über BORIS-BW ist kostenlos.
Bodenrichtwerte werden in Baden-Württemberg jährlich zum 1. Januar neu ermittelt, der Stand 01.01.2025 wurde am 25.06.2025 veröffentlicht.
Wie hoch ist der Bodenrichtwert in Konstanz 2026?
Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Konstanz liegt zum Stichtag 01.01.2025 bei rund 989 €/m², ein moderates Plus von etwa 3 €/m² beziehungsweise 0,3 % gegenüber dem Vorjahr (Stand 2026). Diese leichte Erholung folgt auf einen deutlichen Rückgang in den Jahren 2022 und 2023, der auch andere Bodenseestädte betraf.
Dieser Stadtdurchschnitt sagt für ein konkretes Grundstück allerdings wenig aus, da die Werte je nach Stadtteil um ein Vielfaches auseinanderliegen. Während innerstädtische Lagen zuletzt spürbare Preissteigerungen verzeichneten, blieben viele Außenstadtteile stabil oder entwickelten sich leicht rückläufig.
Grundstückspreise nach Stadtteil: Wo ist Konstanz am teuersten?
Stadtteil | Bodenrichtwert 2025 | Trend zum Vorjahr |
|---|---|---|
Altstadt | 3.270 €/m² | -4,6 % |
Petershausen-Ost | 1.629 €/m² | -4,6 % |
Petershausen-West | 1.405 €/m² | -0,8 % |
Fürstenberg | 1.104 €/m² | -4,6 % |
Staad | 1.189 €/m² | 0,0 % |
Litzelstetten | 983 €/m² | 0,0 % |
Dettingen | 461 €/m² | günstigster Stadtteil |
Die Altstadt bleibt mit Abstand der teuerste Stadtteil, der höchste dort erzielte Wert liegt bei rund 7.450 €/m². Am unteren Ende der Skala liegen neben Dettingen auch Wollmatingen und die ausgewiesenen Industriegebiete, die vor allem gewerblich geprägt sind.
Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied greifbar: Für ein 500 m² großes Grundstück ergibt der Bodenrichtwert der Altstadt (3.270 €/m²) rechnerisch rund 1,635 Mio. €, dasselbe Grundstück käme in Litzelstetten (983 €/m²) auf etwa 492.000 €, eine Differenz von mehr als 1,1 Mio. € allein aufgrund der Lage.
Warum ist die Altstadt so viel teurer als der Rest von Konstanz?
Die Konstanzer Altstadt vereint historische Bausubstanz, kurze Wege zum Bodensee und eine zentrale Lage nahe der Marktstätte, drei Faktoren, die in kaum einem anderen Stadtteil in dieser Kombination auftreten. Ob eine Altbauwohnung im Schatten des Konstanzer Münsters, eine Villa an der Seestraße mit direktem Blick auf den See oder ein Grundstück in den ruhigeren Gassen rund um den Rheintorturm: Diese Mischung erklärt, warum sich die Preise dort auch nach dem allgemeinen Rückgang der Jahre 2022 und 2023 auf einem deutlich höheren Niveau als im übrigen Stadtgebiet gehalten haben.
Petershausen-Ost und Paradies profitieren aus ähnlichen Gründen von ihrer Nähe zur Innenstadt und zur Universität, während Randlagen wie Dettingen, das erst 1975 nach Konstanz eingemeindet wurde, deutlich ländlicher geprägt sind und entsprechend niedrigere Werte aufweisen. Ein solches Preisgefälle zwischen historischer Innenstadt und Randlagen ist kein Konstanzer Sonderfall, sondern zeigt sich in ähnlicher Form auch in anderen Städten wie Stuttgart. Ein erfahrener Immobilienbewerter im Raum Stuttgart kennt deshalb vergleichbare Preisgefälle auch aus einer ganz anderen Region, das zugrunde liegende Prinzip bleibt unabhängig vom Standort dasselbe.
Was kostet eine Bodenrichtwertauskunft für mein Grundstück in Konstanz?
Eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft beim Gutachterausschuss kostet je nach Gesamtbodenwert des Grundstücks zwischen 10 € und 30 €. Diese Gebühr fällt für eine formelle, amtliche Auskunft an, die etwa für Bankgespräche oder rechtliche Auseinandersetzungen als Nachweis dient.
Für eine erste Orientierung reicht in den meisten Fällen die kostenlose Online-Abfrage über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-BW. Wer dagegen eine vollständige Marktanalyse mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen benötigt, kann zusätzlich den kostenpflichtigen Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses Konstanz anfordern.
Bodenrichtwert oder tatsächlicher Grundstückspreis: Wo liegt der Unterschied?
Der Bodenrichtwert ist kein bindender Kaufpreis, sondern ein amtlicher Orientierungswert auf Basis der im Vorjahr tatsächlich erzielten Kaufpreise vergleichbarer Grundstücke. Er bildet damit die Vergangenheit ab, während der reale Angebotspreis eines konkreten Grundstücks aktuelle Nachfrage, Zuschnitt und Erschließungszustand direkt einpreist. Die vollständigen Werte für alle Konstanzer Stadtteile veröffentlicht die Stadt Konstanz auf ihrer Seite zu den Bodenrichtwerten.
Diese Unterscheidung ist besonders bei Sonderbauflächen relevant: Während in Petershausen für Sonderbauflächen Werte um 1.060 €/m² ausgewiesen werden, liegen sie in Allmannsdorf bei rund 300 €/m², ein Unterschied, der allein aus der Lage resultiert und sich nicht automatisch auf ein einzelnes Grundstück übertragen lässt. Wer den Wert eines konkreten Grundstücks belastbar belegen muss, etwa gegenüber einer Bank oder in einem Rechtsstreit, benötigt dafür ein individuelles Verkehrswertgutachten statt eines reinen Zonendurchschnitts.
"Der Bodenrichtwert ist ein guter erster Anhaltspunkt, aber kein Ersatz für die Einzelfallbewertung", erklärt Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer von CCG-Gutachten und zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024. "Gerade in Konstanz mit seinen kleinteiligen Bodenrichtwertzonen entscheiden Zuschnitt, Erschließung und die genaue Lage innerhalb eines Stadtteils oft stärker über den Wert als die Zonenzugehörigkeit."
Was beeinflusst den Grundstückspreis zusätzlich zum Bodenrichtwert?
Neben der reinen Lage wirken sich mehrere Faktoren auf den tatsächlichen Wert eines Grundstücks in Konstanz aus:
Zuschnitt und Größe: Ungünstig geschnittene oder sehr kleine Grundstücke erzielen häufig einen Abschlag gegenüber dem Zonenwert.
Erschließungszustand: Voll erschlossene Grundstücke sind wertvoller als solche mit ausstehenden Erschließungskosten.
Bebaubarkeit: Das nach Bebauungsplan zulässige Maß der Nutzung wirkt sich unmittelbar auf den erzielbaren Preis aus.
Nähe zum Bodenseeufer: Die gesetzlich geschützte Uferzone I lässt an vielen Stellen keine neuen baulichen Anlagen zu, was echte Seegrundstücke zusätzlich verknappt.
Bestehende Bebauung: Bei bebauten Grundstücken tritt der Bodenwert gegenüber dem Gebäudewert zurück.
Wer diese fünf Punkte vor dem Kauf prüft, vermeidet die häufigste Fehlerquelle: den Bodenrichtwert unreflektiert als tatsächlichen Kaufpreis zu übernehmen.
Für Eigentümer, die ein bebautes Grundstück bewerten lassen möchten, ist deshalb eine Immobilienbewertung in Konstanz sinnvoller als eine reine Bodenrichtwertabfrage, da diese Gebäudezustand und Restnutzungsdauer einbezieht.
Fazit
Die Grundstückspreise in Konstanz liegen im Schnitt bei rund 989 €/m², schwanken aber je nach Stadtteil um mehr als das Siebenfache zwischen der Altstadt und Randlagen wie Dettingen. Der amtliche Bodenrichtwert liefert dafür eine solide erste Orientierung, ersetzt aber keine Einzelfallbewertung, die Zuschnitt, Erschließung und die genaue Mikrolage innerhalb eines Stadtteils berücksichtigt. Kommt es dennoch zum Streit über den richtigen Wert, etwa zwischen Erben, liefert ein öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliensachverständiger die rechtssichere Grundlage, unabhängig davon, ob das betroffene Grundstück am Bodensee oder im Raum Stuttgart liegt.
Häufige Fragen zu Grundstückspreisen in Konstanz
Was bedeutet ein Sanierungsgebiet wie in Petershausen oder Dettingen für den Grundstückspreis?
In amtlich festgelegten Sanierungsgebieten steht der Gemeinde nach § 24 Baugesetzbuch ein gesetzliches Vorkaufsrecht zu, das beim Verkauf eines Grundstücks vorrangig ausgeübt werden kann. Konstanz hat unter anderem für Petershausen 2020 und die Ortsmitte Dettingen solche Sanierungsgebiete ausgewiesen, um die städtebauliche Entwicklung gezielt zu steuern. Zusätzlich können nach Abschluss der Sanierung Ausgleichsbeträge fällig werden, die die durch die Sanierung erzielte Wertsteigerung des Grundstücks abschöpfen. Käufer sollten deshalb vor dem Erwerb eines Grundstücks in einem solchen Gebiet prüfen, ob bereits ein Ausgleichsbetragsbescheid vorliegt oder noch aussteht.
Wie stark unterscheiden sich Bodenrichtwerte für landwirtschaftliche Flächen von denen für Bauland in Konstanz?
Landwirtschaftliche und forstwirtschaftliche Flächen werden in Konstanz mit eigenen, deutlich niedrigeren Bodenrichtwerten geführt als Bauland. Entlang der Mainaustraße in Litzelstetten liegt der Bodenrichtwert für landwirtschaftliche Flächen bei rund 3,70 €/m², im Bereich Fürstenberg und Wollmatingen werden forstwirtschaftliche Flächen mit rund 1,50 €/m² bewertet. Diese Werte liegen damit teils mehr als 100-mal unter den Bodenrichtwerten vergleichbarer Wohnbauflächen im selben Stadtgebiet. Erst eine rechtsverbindliche Umwidmung im Bebauungsplan kann eine solche Fläche auf das Preisniveau von Bauland heben, ein automatischer Übergang findet nicht statt.
Steigt der Grundstückspreis in der Umgebung, wenn das Döbele-Areal wie geplant bebaut wird?
Belastbare Zahlen zu diesem Effekt liegen bislang nicht vor, da das Bebauungsplanverfahren für das rund 3,6 Hektar große Areal im Süden von Konstanz noch läuft. Das bisher überwiegend als Parkplatz genutzte Döbele soll nach einem Gemeinderatsbeschluss in ein Wohnquartier mit mindestens 50 % gefördertem Wohnungsbau umgewandelt werden. Die Stadt verfolgt dabei bewusst eine spekulationsfreie Konzeptvergabe an Genossenschaften und Baugemeinschaften statt eines einzelnen Investors, um überhöhte Preissteigerungen von vornherein zu begrenzen. Größere neue Wohnquartiere werten umliegende Lagen erfahrungsgemäß auf, durch den hohen Sozialwohnungsanteil dürfte der Effekt auf die Bodenrichtwerte der direkten Nachbarschaft aber gedämpfter ausfallen als bei rein privater Bebauung.
Welche Erschließungskosten kommen in Konstanz zum reinen Grundstückspreis hinzu?
Für die erstmalige Erschließung eines Grundstücks, etwa den Anschluss an Straße, Wasser und Kanalisation, erhebt die Stadt Konstanz nach § 127 Baugesetzbuch einen Erschließungsbeitrag, der zusätzlich zum eigentlichen Kaufpreis anfällt. Die Höhe richtet sich nach der jeweiligen kommunalen Erschließungsbeitragssatzung und variiert je nach Aufwand und Grundstücksgröße erheblich, weshalb sich keine pauschale Summe nennen lässt. Bereits erschlossene Grundstücke enthalten diese Kosten in der Regel schon im Kaufpreis, bei Neubaugebieten oder Lücken in der Erschließung sollten Käufer die Kosten vorab beim Bauamt erfragen. Ein unerschlossenes Grundstück ist deshalb selten die günstigere Wahl, sobald die Erschließung mitgerechnet wird.
Wer ist der beste Gutachter zur Bewertung von Grundstücken in Konstanz?
An einem geeigneten Gutachter für Grundstücksbewertungen in Konstanz erkennt man vor allem die Kenntnis der kleinteiligen örtlichen Bodenrichtwertzonen und die Fähigkeit, Sonderfälle wie Sanierungsgebiete, Uferzonen oder landwirtschaftliche Umwidmungen korrekt einzuordnen. Ebenso wichtig ist eine anerkannte Zertifizierung, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024, sowie die Anwendung der gesetzlich geregelten Wertermittlungsverfahren statt pauschaler Schätzwerte. CCG-Gutachten erfüllt diese Kriterien mit einer entsprechenden Zertifizierung und einem regionalen Schwerpunkt im Bodenseeraum, jede Bewertung berücksichtigt dabei die konkrete Bodenrichtwertzone der Adresse statt eines städtischen Durchschnitts bei den Grundstückspreisen in Konstanz.
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