Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle (DIAZert)
Regelmäßig bestellter Gerichtsgutachter
Persönliche Objektbegehung vor Ort, ohne Assistenz und ohne Ferndiagnose
Wertgutachten nach ImmoWertV und § 194 BauGB, akzeptiert von Kreditinstituten, Gerichten und Finanzbehörden
Bewertung auch bei Erbbaurecht, Nießbrauch, Denkmalschutzauflagen und weiteren Sonderfällen
Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer
Qualität und Anerkennung
Gerichtsfest erstellt – bis zur Anerkennung begleitet
Ohne persönliche Vor-Ort-Prüfung stößt ein Gutachten beim Finanzamt fast immer auf Ablehnung, auch wenn eine reine Ferneinschätzung zunächst bequemer wirkt. Wer diesen Weg dennoch wählt, trägt das Risiko einer Zurückweisung ganz allein.
Deshalb überlasse ich die Objektbesichtigung niemandem, sie gehört für mich untrennbar zu jedem Gutachten dazu. Meine wiederholte Bestellung als Gerichtsgutachter zeigt mir aus der Praxis, welche Anforderungen ein Gutachten wirklich erfüllen muss, und diesem Anspruch bleibe ich bis zur tatsächlichen Anerkennung treu.
Eine Immobilienbewertung in Ulm unterscheidet sich dadurch grundlegend von einer bloßen Maklereinschätzung, die zwar unkompliziert, rechtlich aber wirkungslos bleibt. Erst ein methodisch sauber hergeleitetes Gutachten nach ImmoWertV überzeugt Gericht, Finanzamt und Bank gleichermaßen.
Häufige Anlässe
Wann lohnt sich eine Immobilienbewertung in Ulm?
Sobald eine rechtlich belastbare Wertaussage gefragt ist, etwa gegenüber Gerichten, Finanzämtern, Kreditgebern oder innerhalb einer Erbengemeinschaft, führt an einem fundierten Gutachten kein Weg vorbei.
Trennung & Zugewinnausgleich
Gehen bei einer Scheidung die Wertvorstellungen zur gemeinsamen Immobilie weit auseinander, hilft nur eine sachlich hergeleitete Zahl weiter, kein Bauchgefühl. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten liefert genau diese von beiden Seiten anerkannte Grundlage.
Erbschaft & Schenkung
Eine von allen Miterben akzeptierte Bewertung beugt Streitigkeiten über den Immobilienwert vor, bevor sie überhaupt entstehen. Oft zeigt sich dabei zudem, dass das Finanzamt ursprünglich einen zu hohen Wert zugrunde gelegt hatte.
Immobilienkauf oder -verkauf
Eine geschätzte Zahl schützt keine der beiden Vertragsparteien, gebraucht wird eine methodisch abgesicherte Wertermittlung. Der Vergleich mit dem tatsächlichen Marktwert bildet die Verhandlungsgrundlage für ein Geschäft, das beiden Seiten gerecht wird.
Steuerliche Anlässe & AfA-Optimierung
Restnutzungsdauer, Abschreibung, Schenkung oder Erbschaftsteuer, in all diesen Fällen verlangt das Finanzamt eine an den gesetzlichen Vorgaben ausgerichtete Berechnung, keine überschlägige Vermutung.
Finanzierung & Beleihung
Ein eigenständiges Beleihungswertgutachten nach § 16 PfandBG und der Beleihungswertermittlungsverordnung gehört bei vielen Bankfinanzierungen zur Voraussetzung. Wir liefern es bankfähig hergeleitet und für alle Beteiligten transparent dokumentiert.
Mieterhöhung & Mietstreitigkeiten
Herrscht zwischen Vermieter und Mieter Uneinigkeit über die angemessene Miethöhe, legt ein Mietwertgutachten die ortsübliche Vergleichsmiete für Ulm nachvollziehbar und verbindlich fest.
Gerichtliche & behördliche Verfahren
Vor Gericht besteht nur, was methodisch sauber hergeleitet ist. Unsere Gutachten genügen diesem Anspruch durch vollständige Dokumentation und nachvollziehbare Begründung jedes Bewertungsschritts.
Anlass | Warum ein Gutachten sinnvoll ist | Empfohlene Gutachtenart |
|---|---|---|
Immobilienverkauf | Ein realistischer Marktwert schützt vor Unter- oder Überpreisung | Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten |
Erbschaft oder Schenkung | Anerkannte Grundlage gegenüber Finanzamt und Erbengemeinschaft | Verkehrswertgutachten |
Trennung / Zugewinnausgleich | Gerichtsfeste Wertermittlung für eine faire Vermögensteilung | Verkehrswertgutachten |
Finanzierung / Beleihung | Verlässliche Bewertungsgrundlage für Banken inklusive Sicherheitsabschlägen | Beleihungswertgutachten |
Steuerliche Optimierung (AfA) | Rechtssicherer Beleg für eine erhöhte Abschreibung | Restnutzungsdauergutachten |
Mieterhöhung / Mietstreit | Ortsübliche Vergleichsmiete als gerichtsfeste Grundlage | Mietwertgutachten |
Vermögensplanung / Bilanzierung | Objektive Bestandsaufnahme als Basis strategischer Entscheidungen | Allgemeines Wertgutachten |
Steuern sparen
Steuern sparen mit einer Immobilienbewertung in Ulm
Wer die eigenen steuerlichen Möglichkeiten nicht kennt, verschenkt über die Jahre häufig bares Geld, da Finanzbehörden pauschale Ansätze zugrunde legen, die individuelle Objektmerkmale kaum erfassen.
Da kein Sachbearbeiter des Finanzamts die Immobilie persönlich betritt, bleiben Sanierungsstau, bauliche Mängel oder planungsrechtliche Einschränkungen bei der amtlichen Berechnung meist unberücksichtigt. Der tatsächliche Verkehrswert nach § 194 BauGB kann dadurch spürbar von der angesetzten Bemessungsgrundlage abweichen.
Ein Verkehrswertgutachten weist diesen realen Wert nach und kann dadurch die Grundlage für Erbschaft- oder Schenkungsteuer deutlich senken.
Liegt die tatsächliche Nutzungsdauer eines Gebäudes unter den gesetzlich unterstellten fünfzig Jahren, belegt ein Restnutzungsdauergutachten diese Abweichung. Mit dem Urteil vom 28.07.2021 (Az. IX R 25/19) stellte der Bundesfinanzhof klar, dass hierfür keine bestimmte Berechnungsmethode zwingend vorgeschrieben ist, solange die fachliche Herleitung schlüssig bleibt.
Da sich ein Gutachten nur lohnt, wenn der Nutzen die Kosten übersteigt, erhalten Sie von uns vorab eine realistische Einschätzung.
Weitere Leistungen
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Grundsteuergutachten
Baden-Württemberg berechnet die Grundsteuer nach dem modifizierten Bodenwertmodell gemäß § 38 Abs. 4 LGrStG. Liegt der reale Bodenwert Ihrer Immobilie um mehr als 30 Prozent unter dem amtlichen Ansatz, weisen wir das gegenüber dem Finanzamt nach.
ab 2.700€
07
Kurzgutachten
Für eine erste Orientierung oder zur Vorbereitung eines anstehenden Verkaufs. Weniger umfangreich als das vollständige Verkehrswertgutachten und rascher fertiggestellt, dafür ohne Gerichtsfestigkeit.
ab 990€
Ein Immobiliengutachten in Ulm kostet je nach Umfang zwischen 990 Euro für ein Kurzgutachten und 2.490 Euro für ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten. Alle Preise liegen Ihnen als verbindlicher Festpreis schriftlich vor, bevor Sie den Auftrag erteilen.
Kurzgutachten vs. Verkehrswertgutachten: Der Unterschied im Überblick
Merkmal | Kurzgutachten | Verkehrswertgutachten (§ 194 BauGB) |
|---|---|---|
Umfang | ca. 15 bis 25 Seiten | ca. 50 bis 80 Seiten |
Gerichtsfest | Nein | Ja |
Vom Finanzamt anerkannt | Nein | Ja |
Von Banken akzeptiert | Eingeschränkt | Ja |
Geeignet für | Erste Orientierung, Verkaufsvorbereitung | Trennung, Erbschaft, Finanzamt, Gericht |
Preis | ab 990 € | ab 2.490 € |
Verfahren
So bewerten wir Ihre Immobilie in Ulm
Grundlage jeder Wertermittlung sind die methodischen Vorgaben der ImmoWertV, angewendet wird je nach Objekttyp das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren.
Die dafür maßgeblichen Bodenrichtwerte stammen vom Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Ulm, der für das gesamte Stadtgebiet zuständig ist. Zum Stichtag 01.01.2025 erreichte die Innenstadt mit knapp 814 Euro pro Quadratmeter den höchsten Wert der Stadt, während der Ortsteil Donautal mit rund 95 Euro pro Quadratmeter den niedrigsten Bodenrichtwert aufwies.
Marktkenntnis
Der Immobilienmarkt in Ulm: Was Eigentümer wissen sollten
Ulm an der Donau ist untrennbar mit dem Ulmer Münster verbunden, dessen Grundstein bereits 1377 gelegt wurde, die Vollendung des Turms erfolgte jedoch erst 1890. Mit 161,53 Metern und 768 Stufen war der Turm bis Ende Oktober 2025 der höchste Kirchturm der Welt, seit der Fertigstellung der Sagrada Família in Barcelona gilt er nun als zweithöchster. Der Aufstieg ist derzeit wegen Sanierungsarbeiten nur bis zur zweiten Plattform auf 102 Metern möglich, die oberste Plattform soll voraussichtlich erst ab Ende Juni 2027 wieder zugänglich sein.
Ulm gilt zudem als Geburtsstadt von Albert Einstein, der hier 1879 zur Welt kam, an ihn erinnert bis heute das Einstein-Haus. Das malerische Fischerviertel mit seinen Fachwerkhäusern aus dem 14. Jahrhundert zeigt die historisch gewachsene Seite der Stadt entlang der Blau, wo in der Schwörhausgasse auch das bekannte Schiefe Haus aus dem Jahr 1443 steht.
„Ulm verbindet als ehemalige freie Reichsstadt eine dichte historische Altstadt mit einer modernen, wissenschaftlich geprägten Stadtentwicklung. Für eine Immobilienbewertung in Ulm bedeutet das oft eine deutliche Bandbreite zwischen denkmalgeschützten Altstadtlagen und neueren Stadtquartieren." Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer
Wer seine Immobilie in Ulm bewerten lässt, sichert sich damit gegenüber Käufern, Banken und Finanzamt eine klar begründete, belastbare Ausgangslage.
Risiken
Risiken erkennen, Werte schützen
Eine oberflächliche Bewertung übersieht regelmäßig genau jene Details, die den tatsächlichen Immobilienwert maßgeblich bestimmen:
Nicht auf den ersten Blick sichtbare Schäden an Dach, Fassade oder Haustechnik
Im Grundbuch eingetragene Wege- oder Leitungsrechte zugunsten Dritter
Unklare Vorgaben aus dem Bebauungsplan oder fehlende Baugenehmigungen
Baulasten, die eigenständig im Baulastenverzeichnis geführt werden, nicht im Grundbuch
Bestehende Mietverhältnisse mit Einfluss auf die Verwertbarkeit
Über die reine Bausubstanz hinaus prüfe ich auch Grundbucheinträge, Nutzungsbeschränkungen und öffentlich-rechtliche Lasten methodisch nachvollziehbar, eine Sorgfalt, die auch bei einer Immobilienbewertung Freiburg für Mandanten mit Bezug zu beiden Städten gilt.
Vorteile
Warum CCG-Gutachten als Immobiliengutachter in Ulm?
Gerichtsfest und lückenlos nachvollziehbar
Unsere Gutachten bestehen vor Gerichten, Finanzämtern und Kreditinstituten, dieselbe methodische Sorgfalt bringen wir auch als Immobiliensachverständiger Stuttgart für Mandanten mit Bezug zu beiden Städten ein.
Regionale Marktkenntnis
Ob Altbauwohnung nahe dem Münster und dem Fischerviertel oder Neubau in einem der jüngeren Stadtquartiere, die Bewertungsfragen unterscheiden sich in Ulm spürbar, allein schon wegen der in der Altstadt verbreiteten Denkmalschutzauflagen.
Unternehmen
Ihr Immobiliensachverständiger in Ulm: Cristobal Cuadra Garcia
Mein Name ist Cristobal Cuadra Garcia, ich führe die Geschäfte der CCG-Gutachten GmbH. Als Immobiliengutachter trage ich die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, verliehen durch die DAkkS-akkreditierte Stelle DIAZert, ergänzt durch eine Fachfortbildung zum Sachverständigen für Immobilienbewertung (EIPOS) am Europäischen Institut für postgraduale Bildung. Grundlage meiner fachlichen Arbeit ist ein duales, praxisnahes Studium der Immobilienwirtschaft sowie langjährige Erfahrung mit Wohn- und Gewerbeobjekten im süddeutschen Raum, darunter auch eine Immobilienbewertung Rheinstetten.
Die wiederholte Bestellung durch Gerichte der Region als unabhängiger Sachverständiger verlangt dieselbe methodische Sorgfalt, unabhängig davon, in wessen Auftrag ich tätig werde.
„Unsere Immobilienbewertungen stehen für Klarheit, Sicherheit und Vertrauen." Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer
Ratgeber
Häufige Fragen zum Immobiliensachverständiger Ulm
Was kostet eine Immobilienbewertung in Ulm?
Ein Kurzgutachten ist ab 990 Euro netto erhältlich, ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB kostet ab 2.490 Euro netto. Restnutzungsdauergutachten und Kaufpreisaufteilung liegen jeweils bei rund 1.290 Euro, stets als schriftlich fixierter Preis vor Auftragsbeginn.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Ulm zuletzt entwickelt?
Eigentumswohnungen in Ulm kosteten 2026 je nach Quelle zwischen etwa 4.100 und 4.300 Euro pro Quadratmeter, Häuser bewegten sich zwischen rund 3.800 und 3.900 Euro. Damit liegt Ulm spürbar über dem Preisniveau vieler vergleichbarer Städte in der Region. Diese städtischen Durchschnittswerte schwanken je nach Stadtteil erheblich, von rund 4.100 Euro in der Oststadt bis über 5.200 Euro in Jungingen, und bieten für eine individuelle Immobilienbewertung in Ulm nur eine grobe erste Orientierung.
Beeinflusst die Universität Ulm die Wohnungsnachfrage in der Stadt spürbar?
Die Universität Ulm bildet zusammen mit dem Universitätsklinikum den größten Arbeitgeber der Stadt und zieht seit ihrer Gründung 1967 kontinuierlich rund 9.000 Studierende an. Viele ehemalige Studierende bleiben nach dem Abschluss beruflich in Ulm, was eine dauerhaft stabile Nachfrage nach Wohnraum erzeugt, besonders bei kleineren Wohnungen in zentrumsnahen Lagen. Für eine konkrete Objektbewertung bleibt dieser Nachfrageeffekt dennoch nur ein Hintergrundfaktor neben Lage, Zustand und Ausstattung der jeweiligen Immobilie.
Warum liegen die Mietpreise in Ulm so deutlich über dem Bundesdurchschnitt?
Studierende, Klinikpersonal und Fachkräfte umliegender Industriebetriebe konkurrieren in Ulm um ein begrenztes Angebot an zentral gelegenem Wohnraum, was die Mietpreise auf rund 14,77 Euro pro Quadratmeter treibt, gut 60 Prozent über dem bundesweiten Mittelwert von etwa 9,23 Euro. Für Kapitalanleger bedeutet dieses Niveau grundsätzlich attraktive Ertragswertchancen. Wie stark sich das auf eine konkrete Immobilie auswirkt, hängt jedoch immer von der tatsächlich erzielbaren Miete des Einzelobjekts ab.
Wirkt sich die Sanierung des Ulmer Münsters auf Immobilien in der Innenstadt aus?
Die laufenden Sanierungsarbeiten am Ulmer Münster beschränken aktuell den touristischen Aufstieg auf die zweite Plattform, haben aber keinen direkten Einfluss auf den Marktwert umliegender Immobilien. Historische Bausubstanz in unmittelbarer Münsternähe unterliegt jedoch häufig eigenen Denkmalschutzauflagen, die unabhängig von den Sanierungsarbeiten am Münster selbst gelten. Ob eine solche Einschränkung im Einzelfall greift, lässt sich beim Stadtplanungsamt Ulm erfragen.
Wer darf ein Verkehrswertgutachten in Ulm erstellen?
Vor Gerichten, Finanzämtern und Banken zählt nur ein Verkehrswertgutachten mit der Unterschrift eines öffentlich bestellten und vereidigten oder nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierten Sachverständigen als Nachweis. Eine private Einschätzung ohne diese Qualifikation entfaltet keine rechtliche Wirkung.
Wie finde ich einen zuverlässigen Gutachter für Immobilien in Ulm?
Ein zuverlässiger Gutachter für Immobilien in Ulm weist seine Qualifikation durch eine anerkannte Zertifizierung nach, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024, und führt jede Objektbesichtigung persönlich statt durch delegiertes Personal durch. Ebenso wichtig sind Erfahrung mit der regionalen Marktlage in Ulm sowie eine unabhängige Arbeitsweise ohne Provisionsinteresse an Makler oder Bank. Ein schriftlich fixierter Festpreis vor Auftragserteilung schafft zusätzlich Planungssicherheit für den Auftraggeber.
Kontakt
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Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten, Kaufpreisaufteilung oder Grundsteuergutachten: Eigentümer und Erben in Ulm und der gesamten Region setzen auf eine unabhängige Einschätzung vor Ort statt auf reine Online-Schätzwerte, dieselbe Sorgfalt gilt für jede Immobilienbewertung in Waldshut-Tiengen an unserem Hauptstandort.
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