Personenzertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle.
Gutachten gemäß gesetzlichen Vorgaben, gerichtsfest und nachvollziehbar.
Persönliche Betreuung, klare Kommunikation und termingerechtes Ergebnis.
Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer
Qualität und Anerkennung
Gerichtsfest erstellt – bis zur Anerkennung begleitet
Gutachten ohne persönliche Vor-Ort-Besichtigung werden vom Finanzamt konsequent abgelehnt. Trotz vermeintlicher Geld-zurück-Garantien trägt das Risiko am Ende der Eigentümer.
Ich schicke keinen Objektbesichtiger. Ich komme selbst. Das Höchstpersönlichkeitsprinzip ist für mich Grundlage jedes Auftrags. Unser Anspruch ist nicht Masse, sondern ein Gutachten das sitzt und ein Service der das widerspiegelt.
Als regelmäßig bestellter Gerichtsgutachter kenne ich die Anforderungen. Meine Mandanten begleite ich bis zur vollständigen Anerkennung. Nicht nur bis zur Rechnungsstellung.
Leistungsbeschreibung
Beleihungswertermittlung in München
Ein Beleihungswertgutachten in München ermittelt den langfristig nachhaltigen Wert einer Immobilie i.S.d. § 16 Abs. 2 PfandBG – also den Wert, den Banken als Sicherheit für eine Finanzierung ansetzen. Lage, baulicher Zustand, Restnutzungsdauer, Nutzung und rechtliche Gegebenheiten fließen dabei vollständig und systematisch ein, nach den Vorgaben der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV).
Anders als der Marktwert wird der Beleihungswert bewusst konservativ kalkuliert: Spekulative Preisspitzen des Münchner Marktes werden herausgerechnet, Sicherheitsabschläge angesetzt. Das Ergebnis ist bankfähig, nachvollziehbar dokumentiert und schafft eine klare Entscheidungsgrundlage für Ihre Finanzierung – auch als kombiniertes Markt- und Beleihungswertgutachten.
Es wird benötigt bei:
Finanzierungen und Anschlussfinanzierungen
Ob Kauf, Neubau oder Prolongation in München: Der Beleihungswert bestimmt, wie viel Darlehen Sie zu welchen Konditionen erhalten. Wir ermitteln ihn nachvollziehbar und geben Ihnen eine belastbare Grundlage für Ihr Bankgespräch.
Umschuldungen und Kreditaufstockungen
Wenn die Bank den Sicherheitenwert neu bewertet, entscheidet ein fundierter Wertansatz über Ihre neuen Konditionen. Ein aktuelles Beleihungswertgutachten in München schafft hier Klarheit und Verhandlungsposition.
Größeren Darlehen oberhalb der Kleindarlehensgrenze
Bei Darlehen über 600.000 Euro sind vereinfachte Wertermittlungen nach § 24 BelWertV nicht mehr zulässig – gerade im Münchner Markt mit seinen hohen Kaufpreisen eine relevante Schwelle. Kreditinstitute verlangen dann eine vollständige Beleihungswertermittlung durch qualifizierte Sachverständige.
Komplexen und gemischt genutzten Objekten
Wohn- und Geschäftshäuser, Gewerbe- oder Spezialimmobilien lassen sich nicht über statistische Verfahren bewerten. Wir analysieren jedes Objekt individuell, inklusive nachhaltiger Erträge und Drittverwendungsfähigkeit.
Zweitmeinung bei strittigen Wertansätzen
Erscheint Ihnen die bankseitige Bewertung zu konservativ, liefert ein qualifiziertes Gegengutachten nach BelWertV-Methodik eine sachliche Verhandlungsgrundlage – fachlich belastbar und vollständig dokumentiert.
Immobilienarten
Diese Immobilien bewerten wir in München
Vom Einfamilienhaus in Schwabing über Mehrfamilien-, Wohn- und Geschäftshäuser in Bogenhausen oder Sendling bis zu Gewerbe- und Spezialimmobilien sowie unbebauten Grundstücken im Münchner Umland: Wir kennen die Besonderheiten jeder Objektklasse aus der Praxis. Je nach Objektart kommen Vergleichswertverfahren, Sachwertverfahren oder Ertragswertverfahren zum Einsatz – stets ergänzt um bankübliche Sicherheitsabschläge und eine Restnutzungsdaueranalyse. Bodenrichtwerte und Transaktionsdaten des Gutachterausschusses München fließen systematisch in die Bewertung ein.
Wir bewerten nahezu jede Objektart im Münchner Stadtgebiet und Umland. Lassen Sie uns unverbindlich über Ihren Fall sprechen.
Vorteile
Warum CCG-Gutachten?
Transparenz und Unabhängigkeit
Festpreis vor Beauftragung, keine wertabhängigen Honorare, kein Vermittlungsinteresse. Jeder Wert ist transparent hergeleitet – gegenüber Ihnen wie gegenüber Kreditinstituten. Das Beleihungswertgutachten in München kostet in der Regel vergleichbar mit einem Verkehrswertgutachten; den genauen Festpreis erhalten Sie nach dem kostenlosen Erstgespräch.
„Der Beleihungswert entscheidet über Darlehenshöhe und Zinssatz. Genau deshalb rechnen wir konservativ, aber fair – und legen jede Annahme offen, damit Banken und Eigentümer auf derselben Grundlage sprechen." – Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer CCG-Gutachten GmbH, zertifizierter Immobiliensachverständiger nach DIN EN ISO/IEC 17024
Verständnis
Beleihungswert verstehen: Marktwert, Beleihungsauslauf und rechtliche Grundlagen
Marktwert und Beleihungswert: der entscheidende Unterschied
Der Marktwert (Verkehrswert nach § 194 BauGB) beschreibt den heute am Markt erzielbaren Preis – in München oft erheblich über dem bundesweiten Durchschnitt. Der Beleihungswert nach § 16 Abs. 2 PfandBG blickt dagegen auf die gesamte Kreditlaufzeit: Kurzfristige Preisspitzen werden herausgerechnet, Sicherheitsabschläge angesetzt. Er liegt daher stets unter dem Marktwert – häufig um 10 bis 20 Prozent, objektabhängig auch mehr. Im kombinierten Markt- und Beleihungswertgutachten in München stellen wir beide Werte transparent gegenüber.
Wie der Beleihungswert Ihre Finanzierung konkret beeinflusst
Entscheidend ist der Beleihungsauslauf – das Verhältnis von Darlehen zu Beleihungswert. Ein Beispiel für den Münchner Markt: Bei einem Kaufpreis von 900.000 Euro und einem Sicherheitsabschlag von 15 Prozent liegt der Beleihungswert bei 765.000 Euro. Ein Darlehen über 612.000 Euro entspricht dann einem Beleihungsauslauf von 80 Prozent – nicht 68 Prozent, wie die Rechnung über den Kaufpreis suggerieren würde. Bis 60 Prozent gelten Darlehen als erstrangig besichert (Beleihungsgrenze nach § 14 PfandBG) und erhalten die besten Konditionen; an den Schwellen von 60, 80 und 90 Prozent steigen die Zinsaufschläge bei vielen Banken spürbar. Wer den Beleihungswert kennt, kalkuliert seine Finanzierung realistisch und verhandelt besser.
Rechtliche Grundlagen: BelWertV und Pfandbriefgesetz
Die Beleihungswertermittlung folgt klar definierten Regelwerken: der BelWertV als methodischem Kern, dem Pfandbriefgesetz sowie bankinternen Richtlinien auf Basis von CRR und EBA-Leitlinien. Mit der BelWertV-Novelle vom Oktober 2022 (in Kraft seit 8. Oktober 2022) wurde die Kleindarlehensgrenze von 400.000 auf 600.000 Euro angehoben, statistische Bewertungsmodelle für Wohnimmobilien regulatorisch verankert und die Mindestkapitalisierungszinssätze dynamisiert. Für komplexe Objekte und größere Darlehen bleibt die individuelle Begutachtung durch qualifizierte Sachverständige verpflichtend.
Wer beauftragt das Gutachten: Bank oder Eigentümer?
Nach § 7 BelWertV muss der Gutachter vom Kreditvergabeprozess der Bank unabhängig sein – Pfandbriefbanken beauftragen das formale Gutachten daher meist selbst. Ein von Ihnen beauftragtes Beleihungswertgutachten in München dient dennoch als belastbare Verhandlungs- und Planungsgrundlage und wird von vielen Instituten direkt anerkannt, sofern Qualifikation und Methodik stimmen. Welcher Weg in Ihrem Fall sinnvoll ist, klären wir im kostenlosen Erstgespräch.
Übrigens: Beleihungswertgutachten erstellen wir nicht nur in München, sondern in ganz Süddeutschland und darüber hinaus – etwa im Rahmen der Immobilienbewertung Karlsruhe, Immobilienbewertung Rheinstetten, Immobilienbewertung Freiburg oder als Immobiliensachverständiger Stuttgart.
Prävention
Typische Fehler bei der Beleihungswertermittlung
Wer den Beleihungswert allein der Bank überlässt, riskiert:
eine rein bankinterne Bewertung ohne Zweitmeinung, die spekulative Abschläge enthält und den Beleihungsauslauf unnötig verschlechtert
bei Darlehen oberhalb der Kleindarlehensgrenze von 600.000 Euro eine vereinfachte Wertermittlung, die nach § 24 BelWertV gar nicht zulässig ist
ein Gutachten ohne die nach § 7 BelWertV geforderte Unabhängigkeit vom Kreditvergabeprozess, das die Bank nicht anerkennen kann
die Verwechslung von Marktwert und Beleihungswert in der Finanzierungsplanung und dadurch eine Finanzierungslücke, die erst im Bankgespräch auffällt
einen zu konservativ angesetzten Wert, der das Darlehen aus der günstigen Zinsstufe fallen lässt und über die gesamte Laufzeit Geld kostet
Ratgeber
Häufige Fragen zum Beleihungswertgutachten in München
Warum ist der Beleihungswert niedriger als der Kaufpreis?
Der Beleihungswert liegt unter dem Kaufpreis, weil Banken den Immobilienwert nach § 16 Abs. 2 PfandBG bewusst konservativ ansetzen, um Kreditrisiken über die gesamte Darlehenslaufzeit abzusichern. Kurzfristige Preisspitzen werden herausgerechnet, Sicherheitsabschläge angesetzt. In der Praxis liegt der Beleihungswert häufig 10 bis 20 Prozent unter dem Kaufpreis, im Münchner Markt mit seinen hohen Preisen ist diese Differenz besonders relevant für die erreichbare Darlehenshöhe.
Wie berechnet die Bank den Beleihungswert einer Immobilie?
Banken berechnen den Beleihungswert nach den Vorgaben der Beleihungswertermittlungsverordnung (BelWertV) auf Basis von Lage, baulichem Zustand, Restnutzungsdauer und nachhaltig erzielbaren Erträgen. Je nach Objekttyp kommt das Vergleichswert-, Sachwert- oder Ertragswertverfahren zum Einsatz, ergänzt um Sicherheitsabschläge und dynamisierte Mindestkapitalisierungszinssätze. Bei Darlehen über 600.000 Euro ist eine vollständige Begutachtung durch einen qualifizierten Sachverständigen gesetzlich vorgeschrieben.
Was kostet ein Beleihungswertgutachten in München?
Ein Beleihungswertgutachten in München kostet in der Regel vergleichbar mit einem Verkehrswertgutachten; der genaue Preis richtet sich nach Objektart, Lage und Bewertungsaufwand. Seriose Sachverständige vereinbaren einen Festpreis vor Beauftragung, der nicht am ermittelten Immobilienwert bemessen wird. Diese wertunabhängige Honorarstruktur ist ein gesetzlich verankertes Merkmal unabhängiger Gutachter und Voraussetzung dafür, dass Banken das Gutachten anerkennen.
Wer darf ein Beleihungswertgutachten in München erstellen?
Ein Beleihungswertgutachten München darf nur von qualifizierten Sachverständigen erstellt werden, die nachgewiesene Kenntnisse in der Beleihungswertermittlung nach BelWertV besitzen. Banken verlangen in der Regel eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 sowie methodische Konformitat mit der BelWertV. Gutachter ohne diese Qualifikation werden von Kreditinstituten nicht akzeptiert. Das Gutachten muss zudem unabhangig vom Kreditvergabeprozess der Bank erstellt werden.
Was ist ein guter Beleihungsauslauf und wie wirkt er sich auf den Zinssatz aus?
Ein Beleihungsauslauf bis 60 Prozent gilt als optimal, da das Darlehen dann als erstrangig besichert nach § 14 PfandBG eingestuft wird und die gunstigsten Zinskonditionen erhalt. Der Beleihungsauslauf ist das Verhaltnis von Darlehenssumme zu Beleihungswert. An den Schwellen von 80 und 90 Prozent steigen die Zinsaufschlage bei den meisten Banken deutlich. Da der Beleihungswert unter dem Kaufpreis liegt, ist der tatsachliche Auslauf oft hoher als angenommen.
Wie lange dauert ein Beleihungswertgutachten?
Nach dem Ortstermin liegt das Gutachten in der Regel innerhalb von fünf bis zehn Werktagen vor. Die genaue Dauer hängt davon ab, wie schnell die bewertungsrelevanten Unterlagen vollständig vorliegen und wie komplex das Objekt ist. Bei gemischt genutzten oder Spezialimmobilien kann die Analyse länger dauern. Den verbindlichen Zeitrahmen nennen wir Ihnen im Angebot, bevor Sie beauftragen.
Akzeptiert meine Bank ein Gutachten, das ich selbst beauftragt habe?
Das formale Beleihungswertgutachten für die Kreditentscheidung beauftragt die Bank in der Regel selbst, weil der Gutachter nach § 7 BelWertV vom Kreditvergabeprozess unabhängig sein muss. Ein von Ihnen beauftragtes Gutachten nach BelWertV-Methodik ersetzt das nicht, liefert Ihnen aber eine belastbare Grundlage für das Bankgespräch und eine sachliche Argumentation, wenn Ihnen der bankseitige Wertansatz zu konservativ erscheint.
Kontakt
Jetzt kostenlose Erstberatung anfragen
Sie planen eine Finanzierung für eine Immobilie in München, verhandeln über eine Anschlussfinanzierung oder erscheint Ihnen der Wertansatz Ihrer Bank zu konservativ? Ich prüfe mit Ihnen unverbindlich, ob ein Beleihungswertgutachten nach BelWertV in Ihrer Situation weiterhilft.
Kein Callcenter, keine automatische Antwort, Sie erreichen mich direkt. Füllen Sie das Formular aus, ich melde mich persönlich bei Ihnen.
Weitere Gutachten für Immobilien in München
Für Mandanten mit weiterem Bezug erstellen wir in München auch ein Verkehrswertgutachten München sowie ein Restnutzungsdauergutachten München nach denselben Qualitätsstandards.
