Wer in Villingen-Schwenningen eine Mieterhöhung prüfen oder eine Wohnung realistisch einschätzen möchte, findet im Mietspiegel von Villingen-Schwenningen die amtlich anerkannte Vergleichsgröße. Der Villingen-Schwenningen Mietspiegel zeigt dabei nicht nur einen Stadtdurchschnitt, sondern vier eigenständige Preiszonen. Dieser Beitrag zeigt die aktuellen Zonenwerte, erklärt die Berechnung Schritt für Schritt und ordnet ein, warum Immobilienportale oft deutlich höhere Mieten ausweisen.
Das Wichtigste in Kürze
Villingen-Schwenningen hat seit 2011 einen qualifizierten Mietspiegel, die aktuelle Ausgabe 2024 gilt vom 1. Dezember 2024 bis zum 30. November 2026.
Die durchschnittliche Nettokaltmiete liegt unabhängig von allen Wohnwertmerkmalen bei 8,17 €/m² (Stand 2026).
Die Stadt ist in vier Mietpreiszonen eingeteilt, die Werte reichen von 7,05 €/m² in Zone 4 bis 8,54 €/m² in Zone 1.
Die Berechnung erfolgt kostenlos über den amtlichen Online-Mietspiegel, alternativ als PDF-Download.
Immobilienportale weisen für Villingen-Schwenningen aktuell Durchschnittsmieten zwischen 9,63 € und 11,07 €/m² aus, teils über 30 % mehr als der amtliche Wert.
Auskünfte zum Mietspiegel erteilt das Stadtplanungsamt kostenlos, eine Mieterhöhung erfordert zusätzlich die Einhaltung der gesetzlichen Fristen nach § 558 BGB.
Wie hoch ist der Mietspiegel für Villingen-Schwenningen 2026?
Der Villingen-Schwenningen Mietspiegel weist eine durchschnittliche Nettokaltmiete von 8,17 €/m² aus, unabhängig von Lage, Baujahr oder Ausstattung der einzelnen Wohnung (Stand 2026). Dieser Wert bildet nur den Ausgangspunkt der Berechnung, die tatsächliche Vergleichsmiete ergibt sich erst über die Zonen- und Ausstattungszuschläge.
Mietpreiszone | Beispielhafte Stadtviertel | Wert |
|---|---|---|
Zone 1 | Innenstadt Villingen, Innenstadt Nord/Süd Schwenningen, Neckarstadtteil | 8,54 €/m² (+4 %) |
Zone 2 | Südstadt, Kurgebiet, Goldenbühl, Rinelen | 8,05 €/m² (+/-0 %) |
Zone 3 | Wöschhalde, Steppach, Marbach, Rietheim | 7,83 €/m² (-5 %) |
Zone 4 | Herzogenweiler, Mühlhausen, Obereschach, Tannheim | 7,05 €/m² (-13 %) |
Die Zoneneinteilung folgt einem detaillierten Straßenverzeichnis, das jede einzelne Straße der Stadt einer der vier Zonen zuordnet, einschließlich der eingemeindeten Ortschaften. Wohnungen an Hauptverkehrsstraßen erhalten unabhängig von der Zone zusätzlich einen Abschlag von 2 %.
Diese Zoneneinteilung spiegelt bis heute die Doppelstadt-Geschichte wider: Villingen und Schwenningen wurden 1972 zur gemeinsamen Stadt zusammengeschlossen, besitzen aber bis heute jeweils ein eigenes Rathaus, in Villingen am Münsterplatz, in Schwenningen am Marktplatz. Ob eine Wohnung am Münsterplatz in der Villinger Altstadt, an der Seestraße in Zone 2 oder in der Schwenninger Straße, deren erster Abschnitt noch zu Zone 1 zählt, während die Hausnummern ab 14 bereits in Zone 3 liegen: Der Mietspiegel behandelt beide ehemals eigenständigen Stadtkerne als gleichrangige Top-Lage in Zone 1.
Wie berechne ich meine Miete mit dem Online-Mietspiegel Villingen-Schwenningen?
Der Online-Mietspiegel von Villingen-Schwenningen ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete in drei Schritten: Basismiete nach Wohnfläche, Zu- und Abschläge nach Lage und Baujahr, sowie Zuschläge für die sonstige Ausstattung. Das Tool ist kostenlos und ersetzt die manuelle Berechnung über die Tabellen im Methodenbericht.
Ein Rechenbeispiel aus dem offiziellen Mietspiegel verdeutlicht die Berechnung: Eine 65-m²-Wohnung in Zone 1 (Innenstadt Villingen), Baujahr 1950, mit einer 11 bis 20 Jahre alten Einbauküche sowie Parkettboden und Balkon kommt auf eine ortsübliche Vergleichsmiete von 8,56 €/m², insgesamt 556,40 € netto kalt im Monat. Wer den Online Mietspiegel von Villingen-Schwenningen direkt nutzt, muss diese Rechenschritte nicht mehr von Hand durchführen.
Wichtig für die praktische Anwendung: Der Mietspiegel gilt nur für frei finanzierten Wohnraum zwischen 25 und 160 m², nicht für möblierten Wohnraum, Sozialwohnungen oder Wohnraum, der nur bis zu sechs Monate vermietet wird.
Warum weichen Immobilienportale vom amtlichen Mietspiegel ab?
Immobilienportale zeigen für Villingen-Schwenningen aktuell Durchschnittsmieten zwischen 9,63 € und 11,07 €/m², teils mehr als 30 % über dem amtlichen Wert von 8,17 €/m² (Stand 2026). Der Grund liegt in der unterschiedlichen Datenbasis: Der Mietspiegel erfasst nach § 558 Abs. 2 BGB Bestandsmieten der letzten sechs Jahre, während Portale meist aktuelle Angebotsmieten aus Neuvermietungsinseraten auswerten.
Diese Differenz ist keine Besonderheit von Villingen-Schwenningen, verdeutlicht aber, warum Angebote auf Immobilienportalen für eine Mieterhöhung rechtlich nicht ausreichen. Nach § 558a Abs. 2 BGB ist ein Mieterhöhungsverlangen unter anderem auf einen Mietspiegel, ein Sachverständigengutachten oder mindestens drei vergleichbare Wohnungen zu stützen, reine Portalangaben zählen nicht dazu. Auch bei einer Immobilienbewertung in Konstanz oder anderen Städten mit amtlichem Mietspiegel gilt dieselbe methodische Trennung zwischen Bestands- und Angebotsmieten.
Ein Rechenbeispiel macht den Unterschied greifbar: Für eine 70-m²-Wohnung ergibt der amtliche Durchschnittswert eine Kaltmiete von rund 572 €, ein Portal-Durchschnittswert von 11,07 €/m² dagegen rund 775 €, ein Unterschied von über 200 € im Monat für dieselbe Wohnungsgröße.
Was kostet ein Stellplatz zusätzlich zur Miete?
Neben der Wohnungsmiete weist der Mietspiegel auch ortsübliche Mietpreise für Parkmöglichkeiten aus, getrennt nach Anmietung im Zusammenhang mit einem Wohnungsmietvertrag oder unabhängig davon.
Stellplatzart | Im Zusammenhang mit Wohnungsmiete | Unabhängig davon |
|---|---|---|
PKW-Abstellplatz | 32,00 € | 25,00 € |
Garage | 46,00 € | 49,00 € |
Tiefgaragenstellplatz | 57,00 € | 62,00 € |
Bemerkenswert ist, dass ein eigenständig angemieteter PKW-Stellplatz günstiger ist als einer, der im Rahmen eines Wohnungsmietvertrags vermietet wird, bei Garage und Tiefgarage ist es umgekehrt. Für Mieter bedeutet das in der Praxis: Verlangt ein Vermieter für einen im Mietvertrag enthaltenen Stellplatz einen deutlich höheren Betrag als die hier ausgewiesenen ortsüblichen Werte, lässt sich das als Anhaltspunkt für eine Überprüfung heranziehen.
Mieterhöhung in Villingen-Schwenningen: Welche Fristen gelten?
Eine Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ist nach § 558 Bürgerliches Gesetzbuch nur zulässig, wenn die Miete zum geplanten Erhöhungszeitpunkt seit mindestens 15 Monaten unverändert ist. Ein neues Erhöhungsverlangen darf zudem frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung gestellt werden.
Innerhalb von drei Jahren darf die Miete um höchstens 20 % steigen, diese sogenannte Kappungsgrenze gilt in Villingen-Schwenningen in der bundesweit üblichen Höhe, eine abgesenkte Sonderregelung für angespannte Wohnungsmärkte wie in manchen Großstädten besteht hier nicht. Auch die Mietpreisbremse für Neuvermietungen greift in Villingen-Schwenningen nicht, die Stadt ist nicht in der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg gelistet, die aktuell 130 Kommunen mit angespanntem Wohnungsmarkt umfasst. Bei einer Neuvermietung kann die Miete deshalb grundsätzlich frei vereinbart werden, auch oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmiete. Stimmt der Mieter der Erhöhung nicht innerhalb von zwei Monaten zu, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten auf Zustimmung klagen. Möchte der Vermieter die Erhöhung statt mit dem Mietspiegel mit einem Gutachten begründen, verlangt § 558a Abs. 2 Nr. 3 BGB dafür ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen.
"Der Mietspiegel liefert eine solide erste Einschätzung, ersetzt aber keine Bewertung des konkreten Objekts", erklärt Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer von CCG-Gutachten und zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024. "Gerade bei älteren Gebäuden oder ungewöhnlichen Grundrissen stößt das Zonensystem an seine Grenzen, weil nur vier grobe Lagekategorien unterschieden werden."
Wann reicht der Mietspiegel für eine Wertermittlung nicht aus?
Der Mietspiegel bildet ausschließlich die ortsübliche Miete ab, nicht den Verkehrswert einer Immobilie. Für Kauf, Verkauf oder Erbschaft ist deshalb eine eigenständige Bewertung erforderlich, die neben der erzielbaren Miete auch Bausubstanz, Modernisierungsstand und Restnutzungsdauer berücksichtigt.
Ein erfahrener Immobilienbewerter zieht den Mietspiegel als einen von mehreren Bausteinen heran, insbesondere beim Ertragswertverfahren für vermietete Objekte. Bei gerichtlichen Auseinandersetzungen um den Wert einer Immobilie kann eine solche fachliche Einschätzung eine deutlich fundiertere Grundlage liefern als der reine Zonendurchschnitt des Mietspiegels.
Alle Zonenwerte, das vollständige Straßenverzeichnis und den Methodenbericht veröffentlicht die Stadt Villingen-Schwenningen auf ihrer Seite zum Mietspiegel.
Fazit
Der Mietspiegel von Villingen-Schwenningen weist mit 8,17 €/m² einen deutlich niedrigeren Durchschnitt aus als Immobilienportale, die je nach Anbieter zwischen 9,63 € und 11,07 €/m² zeigen. Wer die höheren Portalwerte sieht, sollte wissen, dass diese für eine rechtssichere Mieterhöhung nicht ausreichen, maßgeblich bleibt der amtliche Wert nach § 558 BGB. Für Fragen, die über die reine Vergleichsmiete hinausgehen, etwa bei Verkauf, Erbschaft oder gerichtlichen Streitigkeiten, bleibt eine individuelle Bewertung wie ein Verkehrswertgutachten der verlässlichere Weg, unabhängig davon, ob die betroffene Immobilie im Schwarzwald-Baar-Kreis oder am Bodensee liegt.
Häufige Fragen zum Mietspiegel Villingen-Schwenningen
Wer hat den Mietspiegel Villingen-Schwenningen erstellt und als qualifiziert anerkannt?
Erstellt wurde der Mietspiegel von Villingen-Schwenningen vom EMA-Institut für empirische Marktanalysen aus Regensburg im Auftrag der städtischen Statistikstelle, anerkannt wurde er von einem beratenden Arbeitskreis aus Interessenvertretern beider Marktseiten gemäß § 558d BGB. Diesem Arbeitskreis gehörten unter anderem der Deutsche Mieterbund Villingen-Schwenningen, Haus & Grund Schwarzwald-Baar, das Amtsgericht Villingen-Schwenningen sowie mehrere örtliche Wohnungsbaugesellschaften an. Diese gemeinsame Anerkennung durch Mieter- und Vermieterseite ist gesetzliche Voraussetzung für den Status als qualifizierter Mietspiegel. Der Gemeinderat verabschiedete die aktuelle Fortschreibung am 13. November 2024.
Welche Ausstattungsmerkmale wirken sich beim Mietspiegel von Villingen-Schwenningen nicht auf die Miete aus?
Merkmale wie ein vorhandener Aufzug, Fernwärme, Kabelanschluss, ein Abstellraum oder eine Erdgeschosslage führen laut dem Mietspiegel Villingen-Schwenningen zu keinem Zu- oder Abschlag auf die Miete. Grundlage dafür ist die Datenerhebung von 2022, bei der diese Merkmale zwar erfasst, aber statistisch als nicht signifikant mietpreisbeeinflussend eingestuft wurden. Auch Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Mehrfamilienhäuser mit bis zu drei Obergeschossen gehören zu den Bauformen ohne gesonderten Zu- oder Abschlag. Wer diese Merkmale in einer eigenen Mietkalkulation zusätzlich einpreist, überschätzt damit häufig die tatsächlich ortsübliche Miete.
Darf die tatsächliche Miete vom berechneten Mietspiegelwert abweichen?
Ja, laut der im Mietspiegel festgelegten Spannbreitenregelung liegen rund zwei Drittel der Mietpreise ähnlicher Wohnungen innerhalb einer Bandbreite von plus oder minus 20 Prozent um die berechnete durchschnittliche Vergleichsmiete. Eine Abweichung außerhalb dieser Spanne muss aber ausdrücklich mit Merkmalen begründet werden, die nicht bereits im Mietspiegel selbst berücksichtigt sind, laut einem Urteil des Bundesgerichtshofs (Az. VIII ZR 227/10) reicht ein bloßer Verweis auf die allgemeine Marktlage dafür nicht aus. Wohnwertmerkmale, die im Mietspiegel bereits mit Zu- oder Abschlägen erfasst sind, können für eine solche Begründung nicht zusätzlich herangezogen werden.
Wo erhalte ich kostenlose Beratung zum Mietspiegel Villingen-Schwenningen?
Kostenlose Auskünfte und Erläuterungen zum Mietspiegel Villingen-Schwenningen erteilt die kommunale Statistikstelle im Stadtplanungsamt, Winkelstraße 9 in Villingen-Schwenningen, telefonisch unter 07720/82-2812. Mitglieder können sich zusätzlich an den Deutschen Mieterbund Villingen-Schwenningen und Region Schwarzwald-Baar-Heuberg oder an Haus & Grund Schwarzwald-Baar wenden, die jeweils eigene Geschäftsstellen in Villingen und in Schwenningen unterhalten. Die städtische Beratung bezieht sich ausdrücklich nur auf die Anwendung des Mietspiegels selbst, nicht auf eine allgemeine Rechtsberatung zum Mietverhältnis. Für weitergehende rechtliche Fragen empfiehlt sich deshalb zusätzlich der Kontakt zu einem Fachanwalt oder einer der genannten Interessenvertretungen.
Wer ist der beste Gutachter zur Wertermittlung von Mietimmobilien in Villingen-Schwenningen?
An einem geeigneten Gutachter für Mietimmobilien erkennt man vor allem die Fähigkeit, die vier Mietpreiszonen und ihre Grenzen korrekt anzuwenden und dort, wo der Mietspiegel an seine Grenzen stößt, etwa bei ungewöhnlichen Grundrissen oder Sonderausstattungen, eine eigenständige fachliche Einschätzung zu treffen. Ebenso wichtig ist eine anerkannte Zertifizierung, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024, sowie die Anwendung der gesetzlich geregelten Wertermittlungsverfahren statt pauschaler Schätzwerte. CCG-Gutachten erfüllt diese Kriterien mit einer entsprechenden Zertifizierung und der Anwendung der drei gesetzlich anerkannten Verfahren nach ImmoWertV, jede Bewertung erfolgt objektbezogen vor Ort statt anhand des reinen Zonendurchschnitts im Mietspiegel Villingen-Schwenningen.
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