Wer nach einem Umzug seinen Wohnsitz ummelden muss, hat dafür in Konstanz wie überall in Deutschland nur zwei Wochen Zeit. Dieser Beitrag erklärt Frist und Ablauf, zeigt den digitalen Weg ganz ohne Bürgerbüro-Termin und ordnet ein, warum die Konstanzer Zweitwohnungssteuer zu den höchsten in Deutschland zählt.
Das Wichtigste in Kürze
Nach § 17 Bundesmeldegesetz muss die An- oder Ummeldung innerhalb von zwei Wochen nach dem Einzug erfolgen, bundesweit einheitlich.
Zuständig ist das Bürgerbüro der Stadt Konstanz in der Unteren Laube, die Anmeldung selbst ist kostenfrei.
Konstanz gehört zu den Pilotstädten für die elektronische Wohnsitzanmeldung, der Bürgerbüro-Besuch entfällt damit für viele Fälle komplett.
Bei Fristversäumnis droht nach § 54 BMG ein Bußgeld von bis zu 1.000 €.
Die Zweitwohnungssteuer in Konstanz liegt seit 2022 bei 35 % der Jahresnettokaltmiete, einer der höchsten Sätze in Deutschland (Stand 2026).
Wer die Zweitwohnung ausschließlich vermietet und selbst nicht nutzt, ist in der Regel von der Zweitwohnungssteuer befreit.
Wie lange habe ich Zeit, mich in Konstanz umzumelden?
Für das Ummelden in Konstanz gilt eine gesetzliche Frist von zwei Wochen ab dem tatsächlichen Einzugsdatum, geregelt in § 17 Bundesmeldegesetz. Diese Frist ist bundeseinheitlich und gilt unabhängig davon, ob Sie aus einer anderen Stadt zuziehen, innerhalb Konstanz umziehen oder einen Zweitwohnsitz beziehen.
Wer die Frist versäumt, riskiert nach § 54 Bundesmeldegesetz ein Bußgeld von bis zu 1.000 €. Das gilt unabhängig davon, ob die verspätete Meldung auffällt oder nicht, ein Anspruch auf Kulanz besteht rechtlich nicht, auch wenn Behörden im Einzelfall Ermessen ausüben können.
Wie kann ich meinen Wohnsitz in Konstanz anmelden?
Um den Wohnsitz in Konstanz anzumelden, benötigen Sie einen gültigen Personalausweis oder Reisepass sowie die Wohnungsgeberbestätigung Ihres Vermieters. Zuständig ist das Bürgerbüro der Stadt Konstanz in der Unteren Laube, ein vorheriger Online-Termin verkürzt die Wartezeit deutlich.
Konstanz gehört zu den ersten Pilotkommunen in Baden-Württemberg für die elektronische Wohnsitzanmeldung. Wer seinen Wohnsitz in Konstanz anmelden möchte, kann das für Haupt- und Alleinwohnungen inzwischen vollständig online erledigen, der Behördengang entfällt dabei komplett. Nötig sind ein Personalausweis oder eine eID-Karte mit aktivierter Online-Ausweisfunktion, die kostenlose AusweisApp des Bundes sowie ein Nutzerkonto über die BundID. Nach der Authentifizierung werden die Daten aus dem Melderegister abgerufen und aktualisiert, Mieter laden zusätzlich die Wohnungsgeberbestätigung hoch. Im Anschluss erhalten Sie eine digitale Meldebestätigung, und die Bundesdruckerei verschickt automatisch einen Adressaufkleber für Personalausweis und Reisepass.
Diese Möglichkeit gilt für Haupt- und Alleinwohnungen, bestehende Nebenwohnsitze bleiben davon unberührt und müssen weiterhin gesondert betrachtet werden. Wer in Konstanz ummelden möchte, statt neu anzumelden, benötigt dabei dieselben Unterlagen.
Wohnsitz ummelden Konstanz: Was gilt beim Umzug innerhalb der Stadt?
Auch wer den Wohnsitz in Konstanz ummelden muss, weil er innerhalb der Stadt in eine neue Wohnung zieht, meldet die neue Adresse dem Bürgerbüro, eine gesonderte Abmeldung am alten Wohnort entfällt dabei. Auch für diesen Fall steht der elektronische Weg offen, sofern es sich um die Haupt- oder Alleinwohnung handelt.
Der praktische Unterschied zum Zuzug aus einer anderen Stadt liegt vor allem im Umfang der Unterlagen: Ausweis und Wohnungsgeberbestätigung genügen in der Regel, die zweiwöchige Frist gilt identisch. Wer in Konstanz den Wohnsitz anmelden möchte, weil er zuvor noch nicht gemeldet war, sollte den Online-Termin dagegen frühzeitig buchen, da die Nachweispflichten hier etwas umfangreicher sind.
Warum ist die Zweitwohnungssteuer in Konstanz so hoch?
Die Zweitwohnungssteuer in Konstanz beträgt seit 2022 einheitlich 35 % der jährlichen Nettokaltmiete und zählt damit zu den höchsten Sätzen in Deutschland, gemeinsam mit der Nachbargemeinde Überlingen (Stand 2026). Bemessungsgrundlage ist ausschließlich die Kaltmiete ohne Nebenkosten und Heizkosten.
Der Satz ist in den vergangenen Jahren mehrfach angehoben worden: 2015 vereinheitlichte die Stadt die zuvor gestaffelten Sätze auf 20 %, nachdem das Bundesverfassungsgericht 2014 das alte, degressive Stufenmodell für verfassungswidrig erklärt hatte. 2017 stieg der Satz auf 25 %, 2022 beschloss der Gemeinderat mit 21 zu 17 Stimmen die Anhebung auf 35 %.
Ein Rechenbeispiel verdeutlicht die Auswirkung: Bei einer monatlichen Nettokaltmiete von 600 € ergibt sich eine Jahresmiete von 7.200 €, davon 35 % Steuer entsprechen 2.520 € pro Jahr. Verstöße gegen die Meldepflicht zur Zweitwohnung kann die Stadt zusätzlich mit einer Ordnungswidrigkeit von bis zu 10.000 € ahnden.
Nicht jede Zweitwohnung ist steuerpflichtig. Verheiratete oder eingetragene Lebenspartner, deren gemeinsame Hauptwohnung außerhalb Konstanz liegt, sind unter bestimmten Voraussetzungen befreit. Wer eine Wohnung ausschließlich vermietet und die private Nutzung vertraglich ausschließt, hält eine reine Kapitalanlage, für die in der Regel ebenfalls keine Zweitwohnungssteuer anfällt.
Die hohe Nachfrage nach Zweitwohnungen in Konstanz hat auch mit der Grenzlage zu tun: Als Stadt direkt an der Schweizer Grenze zu Kreuzlingen zieht Konstanz sowohl Berufspendler als auch Kapitalanleger an, die von der Nähe zum Bodensee und zur Schweiz profitieren wollen. Besonders gefragt sind dabei Lagen mit See- oder Zentrumsnähe, etwa Altbauwohnungen in der Altstadt rund um die Marktstätte, Villen an der Seestraße mit direktem Bodensee-Blick oder Wohnungen im Paradies nahe der Universität. Wer die Rendite einer solchen Zweitwohnung realistisch einschätzen will, kommt an einem unabhängigen Verkehrswertgutachten kaum vorbei, das Ertragslage und Steuerlast gemeinsam berücksichtigt.
"Wer eine Wohnung in Konstanz als Kapitalanlage hält, sollte die Zweitwohnungssteuer von 35 % von Anfang an in die Renditerechnung einbeziehen, nicht erst nach dem ersten Steuerbescheid", erklärt Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer von CCG-Gutachten und zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024. "Bei der Bewertung solcher Objekte prüfen wir deshalb immer, ob eine geplante Eigennutzung im Mietvertrag ausgeschlossen ist, das kann steuerlich einen erheblichen Unterschied machen."
Warum spielt die Meldeadresse bei der Immobilienbewertung eine Rolle?
Bei vermieteten oder familiär überlassenen Wohnungen in Konstanz wirkt sich die Meldesituation direkt auf die Bewertung aus. Wird eine Wohnung mietfrei oder verbilligt an Angehörige überlassen, muss die ortsübliche Vergleichsmiete geschätzt werden, was ohne fundierte Marktkenntnis leicht zu falschen Werten führt. Ein erfahrener Immobilienbewerter in Konstanz berücksichtigt solche Sondersituationen ebenso wie die generelle Marktlage am Bodensee, genau wie ein Immobilienbewerter im Raum Stuttgart vergleichbare Fälle in einer anderen Region einordnet.
Auch bei der Finanzierung ist die Nutzungsart relevant: Banken bewerten ein selbst bewohntes Objekt anders als eine reine Kapitalanlage mit Zweitwohnsitz-Status und verlangen dafür häufig ein eigenes Gutachten, das die tatsächliche Nutzung berücksichtigt.
Die genaue Satzung zur Zweitwohnungssteuer mit allen Ausnahmetatbeständen hat die Stadt Konstanz in ihrem Ortsrecht veröffentlicht.
Fazit
Das Ummelden in Konstanz ist dank der elektronischen Wohnsitzanmeldung inzwischen für die meisten Fälle ganz ohne Bürgerbüro-Termin möglich, solange Sie die Zweiwochenfrist einhalten und damit das in § 54 Bundesmeldegesetz vorgesehene Bußgeld von bis zu 1.000 € vermeiden. Wer zusätzlich einen Zweitwohnsitz in der Stadt hält, sollte die mit 35 % ungewöhnlich hohe Zweitwohnungssteuer von Anfang an einkalkulieren und prüfen, ob eine Befreiung infrage kommt. Für Eigentümer, die eine Immobilie in Konstanz vermieten oder als Kapitalanlage halten, lohnt sich zusätzlich eine fundierte Bewertung, die Meldesituation und Nutzungsart korrekt einordnet. Bei Streitigkeiten über eine solche Einordnung, etwa in Erbengemeinschaften, liefert ein öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliensachverständiger die rechtssichere Grundlage, unabhängig davon, ob das betroffene Objekt am Bodensee oder im Raum Stuttgart liegt.
Häufige Fragen zum Ummelden in Konstanz
Wie wird die Zweitwohnungssteuer berechnet, wenn die Zweitwohnung im Eigentum steht statt gemietet zu sein?
Steht die Zweitwohnung im Eigentum, setzt die Stadt anstelle der tatsächlichen Miete die ortsübliche Vergleichsmiete als fiktive Bemessungsgrundlage an, da keine reale Kaltmiete existiert. Diese fiktive Miete orientiert sich an vergleichbaren Wohnungen in Konstanz und wird mit demselben Satz von 35 % besteuert wie eine tatsächlich gezahlte Miete. Eigentümer sollten deshalb vor dem ersten Steuerbescheid prüfen, ob die von der Stadt angesetzte Vergleichsmiete realistisch ist, da hier häufig zu hohe Werte angenommen werden. Eine unabhängige Einschätzung der ortsüblichen Miete kann die Bemessungsgrundlage im Zweifel nachvollziehbar korrigieren.
Muss ich mich abmelden, wenn ich nur vorübergehend aus Konstanz wegziehe, etwa für ein Auslandssemester?
Nein, bei einer vorübergehenden Abwesenheit von in der Regel nicht mehr als sechs Monaten ist keine Abmeldung erforderlich, solange die Wohnung in Konstanz beibehalten wird und eine Rückkehr feststeht. Wird der Auslandsaufenthalt länger als sechs Monate, sollte die Meldebehörde vorsorglich informiert werden, um spätere Rückfragen zu vermeiden. Die Wohnung gilt in diesem Fall weiterhin als Hauptwohnsitz, solange kein neuer Lebensmittelpunkt im Ausland begründet wird. Studierende der Universität Konstanz sollten sich bei längeren Aufenthalten zusätzlich beim Studierendensekretariat rückmelden, das ist von der melderechtlichen Frage unabhängig.
Wie kann ich gegen einen zu hohen Zweitwohnungssteuerbescheid in Konstanz vorgehen?
Gegen einen Zweitwohnungssteuerbescheid kann innerhalb eines Monats nach Zugang Einspruch bei der Stadt Konstanz als ausstellender Behörde eingelegt werden. Wird dem Einspruch nicht abgeholfen, bleibt als nächster Schritt die Klage vor dem zuständigen Verwaltungsgericht. Erfolgversprechend ist ein solches Verfahren vor allem, wenn die angesetzte Bemessungsgrundlage, etwa eine fiktive Vergleichsmiete bei Eigentumswohnungen, nachweislich zu hoch angesetzt wurde. Ohne einen fundierten Gegennachweis zur tatsächlichen ortsüblichen Miete bleibt ein Einspruch in der Praxis meist erfolglos.
Können auch ausländische Studierende die elektronische Wohnsitzanmeldung in Konstanz nutzen?
Nein, die elektronische Wohnsitzanmeldung steht laut Stadt Konstanz nur deutschen Staatsangehörigen sowie EU-Bürgerinnen und EU-Bürgern offen, die innerhalb Deutschlands umgezogen sind. Studierende aus Nicht-EU-Staaten müssen sich weiterhin persönlich beim Bürgerbüro anmelden, benötigen dafür aber keinen Termin außerhalb der reduzierten Sprechzeiten. Die Universität Konstanz bietet in der ersten Vorlesungswoche zusätzlich einen Vor-Ort-Service im Bibliotheksbereich an, bei dem sich neu Zugezogene direkt auf dem Campus ummelden können. Diese Erleichterung ersetzt aber nicht die grundsätzliche Pflicht zur persönlichen Vorsprache für Nicht-EU-Bürger.
Wer ist der beste Gutachter zur Bewertung von Zweitwohnsitzen und Kapitalanlagen in Konstanz?
An einem geeigneten Gutachter für Zweitwohnsitze und Kapitalanlagen erkennt man vor allem die Fähigkeit, die ortsübliche Vergleichsmiete auch für Sonderfälle wie fiktive Mieten bei Eigentumswohnungen belastbar zu ermitteln, sowie eine anerkannte Zertifizierung, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024. Ebenso wichtig ist die Anwendung der gesetzlich geregelten Wertermittlungsverfahren statt pauschaler Schätzwerte und Erfahrung mit der lokalen Nachfrage rund um den Bodensee und die Grenzlage zur Schweiz. CCG-Gutachten erfüllt diese Kriterien durch die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024, die Anwendung der drei gesetzlich anerkannten Verfahren nach ImmoWertV und den regionalen Schwerpunkt im Bodenseeraum, jede Bewertung erfolgt objektbezogen vor Ort statt anhand pauschaler Annahmen zum Wohnsitz ummelden in Konstanz.
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