Referenzobjekt
Verkehrswertgutachten
Lörrach
Beschreibung
Wenn der eigentliche Wert nicht im Gebäude steckt
Im Auftrag des Amtsgerichts Lörrach wurde im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens ein bebautes Grundstück mit älterem Wohnhaus bewertet.
Auf den ersten Blick ein klassisches Mehrfamilienhaus. Bei näherer Analyse zeigte sich jedoch schnell, dass die vorhandene Bebauung wirtschaftlich nicht mehr den eigentlichen Wert der Liegenschaft bestimmte.
Der entscheidende Wertträger war das Grundstück selbst – und insbesondere dessen bislang nicht ausgeschöpftes Entwicklungspotenzial.
Eine außergewöhnlich schwierige Ausgangslage
Die Bewertung war gleich aus mehreren Gründen anspruchsvoll.
Eine vollständige Innenbesichtigung konnte nicht durchgeführt werden. Die Ortsbesichtigung musste vorzeitig beendet werden, sodass wesentliche Erkenntnisse über das Gebäudeinnere nicht unmittelbar erhoben werden konnten.
Gleichzeitig war auch die historische Datenlage eingeschränkt: Teile der Bauunterlagen waren altersbedingt lückenhaft, teilweise schlecht lesbar und für eine exakte Flächenermittlung nur eingeschränkt geeignet.
Gerade in solchen Situationen besteht die Aufgabe eines Sachverständigen nicht darin, fehlende Informationen durch vermeintliche Genauigkeit zu ersetzen. Unsicherheiten müssen erkannt, transparent dokumentiert und bei der Wertermittlung angemessen berücksichtigt werden.
Aus diesem Grund wurde das abschließende Bewertungsergebnis zusätzlich mit einem Sicherheitsabschlag von 10 % versehen.
Die entscheidende Frage: Was kann auf dem Grundstück tatsächlich entstehen?
Eine klassische Gebäudebewertung hätte den wirtschaftlichen Kern dieses Falls nicht ausreichend erfasst.
Die bestehende Bebauung nutzte das Grundstück lediglich mit einer Geschossflächenzahl von ungefähr 0,4 aus. Gleichzeitig bestand für das Grundstück kein Bebauungsplan. Die mögliche zukünftige Bebauung musste daher nach § 34 BauGB aus der prägenden Bebauung der näheren Umgebung sachverständig abgeleitet werden.
Hierfür wurden Grundstücksgrößen, Gebäudegrundflächen, Geschossigkeiten und die städtebauliche Struktur der Nachbarbebauung analysiert. Die Umgebung war überwiegend durch wesentlich intensiver genutzte Grundstücke mit mehrgeschossiger Wohnbebauung geprägt. Daraus konnte für das Bewertungsgrundstück eine mögliche bauliche Ausnutzung von rund GFZ 1,6 abgeleitet werden.
Damit verfügte das Grundstück über eine erhebliche bislang ungenutzte Baureserve.
Diese Einschätzung ersetzt selbstverständlich keine konkrete Architekturplanung und keine Bauvoranfrage. Genau darin liegt eine wesentliche fachliche Abgrenzung: Aufgabe der Verkehrswertermittlung ist nicht die Planung eines zukünftigen Gebäudes, sondern die Beantwortung der Frage, welches realistisch zu erwartende Entwicklungspotenzial ein durchschnittlicher Marktteilnehmer bei seiner Kaufpreisbildung berücksichtigen würde.
Der Bodenrichtwert musste angepasst werden
Auch der amtliche Bodenrichtwert konnte deshalb nicht einfach mit der Grundstücksfläche multipliziert werden. Das Bodenrichtwertgrundstück ging von einer GFZ von lediglich 0,8 aus. Für das Bewertungsgrundstück war hingegen eine GFZ von rund 1,6 sachverständig abgeleitet worden.
Über die GFZ-Umrechnungskoeffizienten des örtlichen Grundstücksmarktberichts ergab sich ein Anpassungsfaktor von 1,42. Der Auszug aus dem Grundstücksmarktbericht zeigt den abgelesenen Wert:
Damit entwickelte sich der Bodenrichtwert wie folgt:
Berechnung | Wert |
Bodenrichtwert | 510 €/m² |
GFZ Richtwertgrundstück | 0,8 |
abgeleitete GFZ Bewertungsgrundstück | ca. 1,6 |
Umrechnungskoeffizient | 1,42 |
angepasster Bodenrichtwert | 724 €/m² |
daraus resultierender Bodenwert | 805.088 € |
Der Fall zeigt exemplarisch, weshalb ein Bodenrichtwert niemals isoliert betrachtet werden sollte. Erst durch die objektspezifische Anpassung an die tatsächlichen Nutzungsmöglichkeiten entsteht eine belastbare Grundstücksbewertung.
Warum das Liquidationswertverfahren entscheidend war
Die vorhandene Bebauung befand sich in einem schlechten baulichen Zustand, wies einen erheblichen Instandhaltungsstau auf und schöpfte das wirtschaftliche Potenzial des Grundstücks nur zu einem Bruchteil aus. Für einen wirtschaftlich handelnden Marktteilnehmer stand daher nicht eine umfangreiche Sanierung des Altbestandes, sondern eine langfristig bessere Nutzung des Grundstücks im Vordergrund.
Das Objekt wurde deshalb sachgerecht als Liquidationsobjekt bewertet.
Vom ermittelten Bodenwert in Höhe von 805.088 € waren die für eine Freilegung des Grundstücks zu erwartenden Kosten abzuziehen. Unter Berücksichtigung regionaler Baukosten, Baupreisindizes sowie eines zusätzlichen Risikopuffers wurden hierfür 88.000 € angesetzt. Daraus ergab sich zunächst ein Liquidationswert von 717.088 €.
Aufgrund der fehlenden vollständigen Innenbesichtigung sowie der eingeschränkten Unterlagenlage wurde anschließend bewusst ein zusätzlicher Sicherheitsabschlag von 10 % vorgenommen. Der im Gutachten festgestellte Verkehrswert nach § 194 BauGB betrug damit 645.000 €. So weist es das Gutachten aus:
Was geschah anschließend?
Nach Abschluss des Zwangsversteigerungsverfahrens wurde das Grundstück nach dem uns vorliegenden Ergebnis für 670.000 € zugeschlagen. Damit lag der tatsächliche Zuschlag lediglich 25.000 € bzw. rund 3,9 % über dem von CCG-Gutachten festgestellten Verkehrswert.
Zur Einordnung: Der Bundesgerichtshof betont seit Jahren, dass Immobilienbewertungen keine mathematisch exakt bestimmbaren Größen darstellen. Die Rechtsprechung sieht bei Verkehrswertermittlungen Schwankungsbreiten von 18 bis 20 % als unvermeidbar und noch vertretbar an, speziell für Gutachten im Zwangsversteigerungsverfahren wurden Abweichungen von rund 11 bis 12,5 % als hinnehmbar angesehen. Vor diesem Hintergrund ist eine Abweichung von lediglich 3,9 % zum späteren Zuschlag eine außergewöhnlich enge Annäherung an das tatsächlich vom Markt realisierte Ergebnis.
Dabei ist der Zuschlag nicht mit dem Verkehrswert im rechtlichen Sinne gleichzusetzen und stellt keinen mathematischen Beweis für die Richtigkeit eines Gutachtens dar. Er liefert hier jedoch eine bemerkenswerte nachträgliche Marktbestätigung der gewählten Bewertungsmethodik.
Besonders interessant ist außerdem: Der Zuschlag von 670.000 € lag genau zwischen dem vorsichtig festgestellten Verkehrswert von 645.000 € und dem vor dem zusätzlichen Sicherheitsabschlag ermittelten Liquidationswert von 717.088 €.
Unser Anspruch: möglichst nah am tatsächlichen Markt
Bei CCG-Gutachten verstehen wir Verkehrswertermittlung nicht als bloßes Einsetzen von Zahlen in standardisierte Berechnungsschemata. Gerade bei schwierigen Grundstücken muss zunächst erkannt werden, welcher Teil einer Liegenschaft den Wert tatsächlich bestimmt. In diesem Fall war es nicht das vorhandene Wohngebäude, sondern das Grundstück: die bislang nicht ausgeschöpfte Baureserve, die planungsrechtlichen Möglichkeiten, die wirtschaftliche Betrachtung eines möglichen Rückbaus und die Frage, welchen Preis ein rational handelnder Marktteilnehmer hierfür tatsächlich bezahlen würde.
Unser Anspruch ist es, auch bei komplexer Datenlage ein möglichst marktgerechtes und nachvollziehbares Ergebnis zu liefern. Unter 5 % Abweichung zum später tatsächlich erzielten Zuschlag bei einem derart komplexen Bewertungsfall ist genau die Art von Ergebnis, an der wir unsere Arbeit messen.
Eckdaten der Referenz
Merkmal | Einordnung |
Auftraggeber | Amtsgericht Lörrach |
Anlass | Zwangsversteigerungsverfahren |
Objekt | Baugrundstück mit Altbestand |
Grundstücksfläche | rund 1.100 m² |
Planungsrecht | § 34 BauGB |
wesentlicher Werttreiber | Baureserve / Grundstückspotenzial |
Verfahren | Liquidationswertverfahren |
ermittelter Liquidationswert | 717.088 € |
Sicherheitsabschlag | 10 % |
festgestellter Verkehrswert | 645.000 € |
späterer Zuschlag | 670.000 € |
Differenz | nur rund 3,9 % |
Rechtsprechung zur Bewertungsunschärfe: BGH, Beschluss vom 21.10.2014 – XI ZB 12/12; BGH, Urteil vom 10.10.2013 – III ZR 345/12; OLG Schleswig, Urteil vom 06.07.2007 – 14 U 61/06; OLG Hamm, Urteil vom 03.02.2021 – 11 U 63/20.
