Der Mietspiegel in Freiburg ist der Maßstab, an dem sich jede Mieterhöhung im Bestand und jede Startmiete bei einer Neuvermietung messen lassen muss. Aktuell gilt die Ausgabe 2025/2026, und die Vergleichsmiete Ihrer Wohnung ermitteln Sie mit dem Rechner der Stadt. Als Sachverständiger für Freiburg zeige ich Ihnen außerdem, wo der Mietspiegel an seine Grenzen kommt und ein Gutachten weiterhilft.
Das Wichtigste in Kürze
Aktuell gültig: Mietspiegel 2025/2026 bis zum 31. Dezember 2026
Durchschnittliche Nettokaltmiete bei der Erhebung: 10,81 Euro pro Quadratmeter
Eigene Vergleichsmiete ermitteln: kostenloser Online-Rechner der Stadt
Mieterhöhung im Bestand: höchstens 15 Prozent in drei Jahren
Neuvermietung unter der Mietpreisbremse: höchstens 10 Prozent über der Vergleichsmiete
Ab dem 1. Januar 2027: Fortschreibung über den Verbraucherpreisindex
„Bringen Sie zum Ortstermin den Mietvertrag mit allen bisherigen Mieterhöhungen mit. Daran sehe ich, wie weit die Miete hinter dem Mietspiegel liegt und in welchen Schritten sie aufholen kann. Für den Wert einer vermieteten Wohnung ist das oft wichtiger als die Miete von heute.“ Cristobal Cuadra Garcia, Experte für Mietwertgutachten und Geschäftsführer, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, DIAZert, D-ZP-16018-01-00) und International Appraiser (DIA)
Mietspiegel der Stadt Freiburg im Breisgau
Der Mietspiegel der Stadt Freiburg im Breisgau ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, der die ortsübliche Vergleichsmiete für nicht preisgebundene Mietwohnungen abbildet; aktuell gilt die Ausgabe 2025/2026, erstellt vom EMA-Institut im Auftrag der Stadt. Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die Miete, die für vergleichbare Wohnungen nach Größe, Baujahr, Ausstattung und Lage üblich ist. An ihr misst sich die Mieterhöhung im laufenden Vertrag nach § 558 BGB.
Ein aktueller Mietspiegel für Freiburg entsteht in Zusammenarbeit mehrerer Stellen. Die Ausgabe 2025/2026 hat das EMA-Institut für empirische Marktanalysen aus Regensburg aufgestellt. Auftraggeber war das Amt für Wohnraumentwicklung und Vermessung der Stadt Freiburg. Begleitet wurde die Arbeit von einer paritätisch besetzten Arbeitsgruppe aus Mieter- und Vermieterverbänden, in der Landgericht, Amtsgericht und Stadtverwaltung beratend mitwirkten. Die Ausgabe 2025/2026 beruht auf einer neuen Befragung und nicht auf einer Fortschreibung älterer Werte.
Qualifiziert ist ein Mietspiegel, wenn er nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von den Interessenvertretern beider Marktseiten oder der Gemeinde anerkannt wird. Für den Mietspiegel von Freiburg im Breisgau sollten Sie diese Eckdaten kennen:
Geltung: vom 1. Januar 2025 bis zum 31. Dezember 2026
Anerkennung: durch die Interessenvertreter am 23. September 2024 und durch den Gemeinderat am 10. Dezember 2024
Datengrundlage: 3.087 mietspiegelrelevante Datensätze, schriftlich erhoben von Juli bis August 2024
Stichtag der Erhebung: 5. August 2024
Ab dem 1. Januar 2027 soll ein fortgeschriebener Mietspiegel für zwei Jahre gelten. Der Gemeinderat hat am 14. Juli 2026 beschlossen, die Werte dafür über den Verbraucherpreisindex anzupassen, und will im Dezember 2026 endgültig darüber entscheiden. Bis dahin gilt die Ausgabe 2025/2026. Die Broschüre als kostenloses PDF und den Online-Mietspiegelrechner finden Sie auf der Mietspiegel-Seite der Stadt Freiburg.
Da die Werte auf den Angaben von Mieterhaushalten und Vermietern beruhen, unterscheiden sie sich von den Mietzahlen der Immobilienportale.
Mietspiegel und Angebotsmieten der Portale messen Verschiedenes
Ein Immobilienportal wertet aktuelle Inserate aus und zeigt damit die Mieten, die Vermieter bei einer Neuvermietung verlangen. Die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel für Freiburg zeigt dagegen, was in Mietverträgen tatsächlich vereinbart ist. Beide Zahlen beschreiben also verschiedene Ausschnitte des Marktes.
Aus diesem Unterschied entsteht der Abstand in der Grafik. In die ortsübliche Vergleichsmiete fließen nach § 558 Abs. 2 BGB Mieten ein, die in den letzten sechs Jahren neu vereinbart oder geändert wurden. Damit stehen ältere Vertragsmieten neben frisch abgeschlossenen. Ein Inserat zeigt hingegen nur den Preis, mit dem ein Vermieter heute an den Markt geht, und verrät nicht, ob die Wohnung zu diesem Preis vermietet wird.
Rechtlich zählt in Freiburg die ortsübliche Vergleichsmiete. Auf Ihre Miete wirkt sich das in diesen Fällen aus:
Mieterhöhung im laufenden Vertrag: Der Vermieter darf die Miete höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben. Begründen kann er sein Verlangen nach § 558a Abs. 2 BGB unter anderem mit dem Mietspiegel, dem Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen oder mindestens drei vergleichbaren Wohnungen. Angebotsmieten aus einem Portal gehören nicht dazu.
Neuvermietung unter der Mietpreisbremse: Freiburg steht in der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, die bis zum 31. Dezember 2026 gilt. Bei Mietbeginn darf die Miete die ortsübliche Vergleichsmiete dann um höchstens 10 Prozent übersteigen, so legt es § 556d BGB fest. Maßstab ist auch hier der Wert aus dem Mietspiegel, nicht das Inserat nebenan.
Prüfung der eigenen Miete: Möchten Sie wissen, ob Ihre Miete angemessen ist, vergleichen Sie sie mit dem Mietspiegelwert für Ihre Wohnung. Der Portaldurchschnitt eignet sich dafür nicht, weil er Wohnungen jeder Größe und jedes Baujahrs in einer einzigen Zahl zusammenfasst.
Den Wert für Ihre eigene Wohnung liefert der Mietspiegel-Rechner der Stadt.
Wie funktioniert der Mietspiegel-Rechner für Freiburg?
Der Online-Rechner der Stadt Freiburg ermittelt die ortsübliche Vergleichsmiete einer Wohnung aus Wohnfläche, Baujahr, Ausstattung und Wohnlage. Im kostenlosen Mietspiegelrechner der Stadt Freiburg geben Mieter und Vermieter diese Merkmale ein und erhalten die Vergleichsmiete ihrer Wohnung pro Quadratmeter. Grundlage ist der qualifizierte Mietspiegel 2025/2026 mit 28 Wohnwertmerkmalen, der für Wohnungen und vermietete Häuser zwischen 20 und 150 m² gilt.
Die Wohnlage müssen Sie dabei nicht selbst einschätzen. Mit dieser Ausgabe ordnet die Stadt jede Adresse erstmals anhand von Geodaten einer Lageklasse zu. Nachschlagen können Sie sie in der Broschüre in der Wohnlagenkarte auf Seite 18 und im Straßenverzeichnis auf den Seiten 19 bis 28. Jede Lageklasse verändert die Basismiete um einen festen Prozentsatz:
Lageklasse | Zu- oder Abschlag |
|---|---|
S0 (Gewerbe) | -11 % |
S1 (einfache Lage) | -10 % |
S2 (mittlere Lage) | -6 % |
S3 und S4 (gute und gehobene Lage) | ±0 % |
TH0 und TH1 (Tuniberg-Ortschaften und Hochdorf) | -16 % |
TH2 (Tuniberg-Ortschaften und Hochdorf) | -15 % |
Gute und gehobene Lagen bilden also den Bezugspunkt und erhalten keinen Zuschlag. Die Lageklasse beschreibt das Umfeld einer Adresse, nicht die einzelne Wohnung darin. Ob Ihre Wohnung zum ruhigen Hof oder zur belebten Straße zeigt, bildet sie deshalb nicht ab. Einen Teil davon fangen die Zuschläge auf, etwa 7 % für eine Wohnung im Hinterhaus. Merkmale wie Balkon, Loggia oder Dachgeschoss zeigten in der Auswertung dagegen keinen signifikanten Einfluss und bringen keinen Zuschlag.
Wie das Ergebnis aussieht, zeigt das offizielle Rechenbeispiel der Stadt: Eine Wohnung mit 84 m² und Baujahr 1978 kommt dort auf 11,40 Euro pro Quadratmeter, also 957,60 Euro im Monat netto kalt. Dieses Beispiel gilt nur für die dort beschriebene Wohnung. Um den ermittelten Durchschnitt liegt in Freiburg eine Zweidrittel-Spanne von im Schnitt 20 % nach oben und unten. Jede Abweichung vom Mittelwert braucht eine Begründung. Bei einer besonderen Mikrolage kann ein Mietwertgutachten sie liefern.
Welche Miete Sie aus diesem Ergebnis tatsächlich verlangen oder erhöhen dürfen, hängt in Freiburg zusätzlich von gesetzlichen Grenzen ab.
Mieterhöhung, Kappungsgrenze und Mietpreisbremse in Freiburg
Mit dem Mietspiegel darf ein Vermieter in Freiburg die Miete im laufenden Vertrag höchstens bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete anheben, wobei die Kappungsgrenze den Anstieg innerhalb von drei Jahren auf 15 Prozent begrenzt. Bei einer Neuvermietung darf die Miete nach der Mietpreisbremse höchstens 10 Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen. Kappungsgrenze und Mietpreisbremse gelten in Freiburg nach Landesverordnungen vom 16. Dezember 2025 bis zum 31. Dezember 2026.
Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete
Die ortsübliche Vergleichsmiete ist die äußerste Grenze jeder Mieterhöhung nach § 558 BGB. Liegt Ihre Miete bereits auf dem Wert, den der Mietspiegel für Ihre Wohnung ausweist, bleibt für eine Erhöhung nach dieser Vorschrift kein Spielraum. Liegt sie darunter, darf der Vermieter den Abstand nur in den Schritten schließen, die die Kappungsgrenze zulässt. Die Kappungsgrenze und die Wartefrist zwischen zwei Erhöhungen lesen Sie im Wortlaut in § 558 BGB.
Kappungsgrenze von 15 Prozent
Bundesweit darf eine Bestandsmiete innerhalb von drei Jahren um höchstens 20 Prozent steigen. Freiburg gehört zu den Gebieten, in denen das Land diese Grenze auf 15 Prozent absenkt. Grundlage ist die Kappungsgrenzenverordnung Baden-Württemberg vom 16. Dezember 2025, die seit dem 1. Januar 2026 gilt und mit Ablauf des 31. Dezember 2026 endet. Beide Grenzen greifen dabei zugleich: Die Miete steigt höchstens um 15 Prozent und nie über die ortsübliche Vergleichsmiete hinaus.
Mietpreisbremse bei Neuvermietung
Die Mietpreisbremse gilt in Freiburg seit dem 4. Juni 2020 und begrenzt die Miete zu Beginn eines neuen Mietvertrags: Sie darf die ortsübliche Vergleichsmiete höchstens um 10 Prozent übersteigen. Zum 1. Januar 2026 hat das Land die Gebietskulisse neu zugeschnitten. Sie umfasst nun 130 statt bisher 89 Städte und Gemeinden, während einige Städte herausgefallen sind. Freiburg steht erneut in der Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg. Auch bei der Neuvermietung bleibt damit der Wert aus dem Mietspiegel der Maßstab für die zulässige Startmiete.
Beide Verordnungen sind auf das Jahr 2026 befristet. Für die Zeit danach hat der Ministerrat am 22. September 2026 Entwürfe neuer Verordnungen zur Anhörung freigegeben. Ob Freiburg ab dem 1. Januar 2027 weiter zu den erfassten Gebieten gehört, steht damit noch nicht fest.
Warum ein neuer Mietspiegel die Miete nicht von selbst ändert
Erscheint ein neuer Mietspiegel, bleibt Ihre vertraglich vereinbarte Miete zunächst unverändert. Der Mietspiegel liefert nur den Vergleichswert. Eine höhere Miete schulden Sie erst, wenn der Vermieter ein Erhöhungsverlangen stellt und Sie zustimmen oder ein Gericht Ihre Zustimmung ersetzt. Das gilt ebenso für den fortgeschriebenen Mietspiegel, der ab dem 1. Januar 2027 gelten soll.
Umgekehrt sinkt eine Miete nicht automatisch, wenn der neue Mietspiegelwert unter ihr liegt. Dieser Beitrag gibt einen allgemeinen Überblick über die Rechtslage und ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung im Einzelfall. Selbst innerhalb dieser gesetzlichen Grenzen bildet der Mietspiegel allerdings nicht jede Wohnung in Freiburg passend ab.
Wann reicht der Mietspiegel nicht aus?
Der Mietspiegel reicht nicht aus, sobald eine Fläche nicht in sein Raster passt oder Ihre Frage über die zulässige Miete hinausgeht. Gebaut ist er für die übliche Mietwohnung auf dem freien Wohnungsmarkt. Für Gewerbeflächen, Streitfälle und Wertfragen brauchen Sie deshalb einen eigenen Maßstab.
Gewerbeflächen und Sonderobjekte
Ganz oder teilweise gewerblich genutzte Räume nimmt der Mietspiegel für Freiburg ausdrücklich aus seinem Anwendungsbereich aus. Für Laden, Büro oder Gastronomie gibt es also keinen städtischen Vergleichswert. Getrennte Vergleichswerte für diese drei Nutzungen finden Sie im Gewerbemietspiegel der Handwerkskammer Freiburg.
Auch manche Wohnung fällt aus dem Raster. Nicht unmittelbar anwendbar ist der Mietspiegel, wenn Ihre Wohnung eine dieser Besonderheiten hat:
ganz oder überwiegend möbliert
ohne Küche oder Küchenanschlüsse
ohne eigenen Eingang
als Wohngemeinschaft mit mehreren Mietverträgen vermietet
verbilligt überlassen, etwa als Dienstwohnung oder an Verwandte
Für solche Wohnungen leite ich die ortsübliche Miete aus vergleichbaren Objekten ab und begründe jeden Zu- und Abschlag einzeln im Mietwertgutachten.
Streit um eine Mieterhöhung
Weil der Freiburger Mietspiegel qualifiziert ist, vermutet das Gesetz, dass seine Werte die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben. Gestritten wird deshalb selten über die Tabelle selbst. Strittig ist meist die Einordnung der einzelnen Wohnung, etwa beim Umfang einer Sanierung oder beim Zustand des Bodens. Dabei geht es um spürbare Beträge: Bei Baujahren bis 1990 bringt eine Vollsanierung ab 2021 einen Zuschlag von 22 Prozent, ein abgenutzter Boden einen Abschlag von 3 Prozent.
Als Begründung nennt § 558a Abs. 2 BGB neben dem Mietspiegel auch das Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen. Dieses Begründungsmittel setzt die öffentliche Bestellung voraus, mein Mietwertgutachten prüft dagegen die Einordnung nach dem Mietspiegel. Ist die Einordnung Ihrer Wohnung strittig, besichtige ich sie, prüfe jedes Merkmal einzeln und halte im Mietwertgutachten fest, welche Einordnung nach dem Mietspiegel sich begründen lässt. Auch Mieter können ein Gutachten beauftragen, um eine geforderte Erhöhung sachverständig prüfen zu lassen. Ob ein Gericht dem Gutachten folgt, entscheidet es im Einzelfall.
Kauf, Erbe oder Kapitalanlage
Beim Kauf, beim Erbe oder bei einer Kapitalanlage geht es nicht mehr um die zulässige Miete, sondern um den Wert einer vermieteten Immobilie. Liegt die Bestandsmiete unter dem Mietspiegel, lässt sie sich nur schrittweise anheben, weil die Kappungsgrenze jede Erhöhung deckelt. Für den Ertragswert zählt deshalb die nachhaltig erzielbare Miete. Gemeint ist die Miete, die sich mit dieser Wohnung auf Dauer tatsächlich erzielen lässt.
Diese Miete ermittle ich im Mietwert- oder Verkehrswertgutachten und stelle sie der Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel gegenüber. Eine Immobilienbewertung in Freiburg zeigt Ihnen so vor einem Kauf, Verkauf oder einer Erbteilung, welchen Wert die Wohnung mit ihrer heutigen Miete hat.
Bei einer Kapitalanlage hängt die Abschreibung, also der jährlich steuerlich absetzbare Teil der Gebäudekosten, zusätzlich von der Nutzungsdauer des Gebäudes ab. Ein Restnutzungsdauergutachten in Freiburg ermittelt, wie lange das Gebäude wirtschaftlich noch genutzt werden kann. Das Finanzamt kann es als Nachweis für eine kürzere Abschreibungsdauer akzeptieren und prüft das im Einzelfall. Eine bestimmte Steuerersparnis folgt daraus nicht. Dieser Hinweis ersetzt keine individuelle Steuerberatung.
Liegt Ihr Fall außerhalb dessen, was der Mietspiegel abbildet, stimme ich den passenden Gutachtenumfang gern direkt mit Ihnen ab.
Häufige Fragen
Ist Freiburg eine teure Stadt für Mieter?
Die Mieten in Freiburg sind in den vergangenen Jahren spürbar gestiegen, und das Land zählt die Stadt zu den Gebieten mit Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze. Nach dem aktuellen Mietspiegel in Freiburg lag die durchschnittliche Nettokaltmiete bei der Erhebung 2024 bei 10,81 Euro pro Quadratmeter. Die Ausgabe 2021/2022 kam noch auf 9,79 Euro, ihre Fortschreibung 2023/2024 auf 10,01 Euro. Seit der Erhebung 2020 stiegen die Mieten damit um 10,4 Prozent in vier Jahren, im Schnitt um rund 2,5 Prozent pro Jahr. Zwischen 2016 und 2020 waren es noch 4,7 Prozent jährlich. Welche Miete für Ihre eigene Wohnung zulässig ist, verrät dieser Durchschnitt allerdings nicht.
Was bedeutet ein neuer Mietspiegel für meinen laufenden Mietvertrag?
Für Ihren laufenden Mietvertrag ändert ein neuer Mietspiegel zunächst nichts, er verschiebt nur den Maßstab für ein späteres Erhöhungsverlangen. Spürbar wird das mit dem fortgeschriebenen Mietspiegel der Stadt Freiburg ab dem 1. Januar 2027. Seine Werte entstehen, indem die Stadt die bisherigen Werte an den Verbraucherpreisindex anpasst. Vorab nennt sie dafür rund 4,3 Prozent, in einer zweiten Mitteilung 4,4 Prozent. Endgültig steht der Wert erst mit dem Beschluss des Gemeinderats im Dezember 2026 fest. Liegt Ihre Miete danach unter dem neuen Wert, kann Ihr Vermieter eine Erhöhung damit begründen. Wirksam wird sie trotzdem erst mit Ihrer Zustimmung und nur im Rahmen der Kappungsgrenze.
Wie oft wird der Mietspiegel in Freiburg aktualisiert?
Ein qualifizierter Mietspiegel wie der in Freiburg wird nach zwei Jahren an die Marktentwicklung angepasst und nach vier Jahren neu erstellt. So schreibt es § 558d BGB vor. Für die Anpassung lässt das Gesetz zwei Wege zu: eine neue Stichprobe oder den Verbraucherpreisindex. Freiburg hat sich für die Ausgabe 2027/2028 für den Index entschieden, nachdem sich die Arbeitsgruppe Mietspiegel im Februar 2026 einstimmig dafür ausgesprochen hatte. Mit der Fortschreibung ist erneut das EMA-Institut beauftragt. Nach der Ausgabe 2027/2028 steht turnusgemäß wieder eine vollständige Neuerhebung mit Befragung an.
Was kostet ein Mietwertgutachten?
Ein Mietwertgutachten kostet bei CCG-Gutachten ab 1.690 Euro netto (2.011,10 Euro inkl. MwSt., Stand 2026). Den Preis nennen wir Ihnen vor Auftragsbeginn schriftlich als Festpreis, unabhängig von der Miete, die das Gutachten ermittelt. Fertig ist das Gutachten zwei bis vier Wochen ab dem Ortstermin, bei dem ich die Wohnung persönlich besichtige. Im kostenlosen Erstgespräch kläre ich vorab mit Ihnen, ob Ihre Frage ein Gutachten braucht. Für eine übliche Mietwohnung genügt oft schon der Mietspiegel-Rechner für Freiburg.
Wer ist der beste Immobiliengutachter in Freiburg?
Eine Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder eine öffentliche Bestellung, die persönliche Besichtigung und amtliche Daten des Gutachterausschusses als Grundlage sind Kriterien, an denen Sie einen sehr guten Immobiliengutachter für Freiburg erkennen. Hinzu kommt ein schriftlicher Festpreis vor Auftragsbeginn. CCG-Gutachten erfüllt diese Kriterien. Ich bin über DIAZert nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und werde regelmäßig von Gerichten als Sachverständiger beauftragt. Jedes Objekt besichtige ich selbst. Für die Bewertung nutze ich die Daten des zuständigen Gutachterausschusses statt Portaldurchschnitten. Den Festpreis erhalten Sie schriftlich, bevor ich mit der Arbeit beginne.
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Weicht Ihre Wohnung spürbar vom Mietspiegel in Freiburg ab oder brauchen Sie für eine Mieterhöhung einen belastbaren Nachweis, sprechen Sie mich gern an. Als Sachverständiger für Freiburg erstelle ich Mietwertgutachten ebenso wie Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Im kostenlosen Erstgespräch kläre ich mit Ihnen, welche Gutachtenart zu Ihrem Anlass passt.
Auch in weiteren Regionen sind wir tätig. Für Eigentümer im Raum Karlsruhe bieten wir eine Immobilienbewertung in Karlsruhe an. Ebenso steht Ihnen ein Immobiliensachverständiger für Stuttgart bei CCG-Gutachten zur Seite.
Schildern Sie mir am besten kurz Ihren Anlass und die Art Ihrer Immobilie, dann melde ich mich persönlich für einen Termin zum Erstgespräch.
Ihre Anfrage erreicht mich direkt, ohne Callcenter oder automatische Antwort. Ich nehme mir die Zeit, Ihr Anliegen zu verstehen, und sage Ihnen ehrlich, ob und wie ich weiterhelfen kann. Sie erreichen mich auf diesen Wegen:
