CCG-Gutachten
Ihr Immobiliengutachter in Göppingen: Zahlen, die einer Prüfung standhalten
Cristobal Cuadra Garcia übernimmt in Göppingen die Bewertung von Häusern, Wohnungen und Grundstücken und ermittelt ihren Verkehrswert, also den Marktwert, nach § 194 BauGB und der ImmoWertV. Grundlage sind die amtlichen Werte des Gemeinsamen Gutachterausschusses bei der Stadt Göppingen und eine Besichtigung, die er stets selbst übernimmt. Weil die Kaufpreise für Wohngebäude laut Ausschuss seit 2022 deutlich gesunken sind, bilden ältere Wertangaben den heutigen Markt oft nicht mehr ab.
Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch DIAZert
Regelmäßig von Gerichten als Sachverständiger bestellt
Ortstermin durch den Gutachter selbst, ohne Assistenz
Wertermittlung nach ImmoWertV 2021 und § 194 BauGB
Gewerbeobjekte, Erbbaurechte und Wohnrechte ebenso wie Einfamilienhäuser
Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer
Qualität und Anerkennung
Gerichtsfest erstellt, bis zur Anerkennung begleitet
Ein Gutachten, für das niemand vor Ort war, hält vor dem Finanzamt selten. Eine Rückerstattung des Honorars hilft dann wenig, weil der Eigentümer die Folgen eines abgelehnten Nachweises allein trägt.
Darum fahre ich zu jedem Auftrag selbst, ob nach Faurndau oder in die Kernstadt. Für mich ist das Höchstpersönlichkeitsprinzip fester Bestandteil jeder Bewertung, ohne Ausnahme.
Aus meinen Bestellungen durch Gerichte weiß ich, welche Fragen ein Gutachten später beantworten muss. Diese Erfahrung fließt in jede Bewertung ein, und ich bleibe erreichbar, bis die prüfende Stelle den Wert übernommen hat.
Häufige Anlässe
Wann brauchen Sie in Göppingen ein Immobiliengutachten?
Nötig wird ein Gutachten, sobald Ihr Immobilienwert von außen geprüft wird, ob vor Gericht, beim Finanzamt, bei der Bank oder im Kreis der Miterben. Wollen Sie Ihr Haus nur für eine erste Preisidee bewerten lassen, genügt meist ein Kurzgutachten.
Trennung und Zugewinn
Bei einer Scheidung entscheidet der Wert der gemeinsamen Immobilie oft über den Ausgleichsbetrag. Ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten liefert eine neutrale Zahl, mit der sich beide Seiten häufig ohne langes Verfahren einigen.
Erbfall und Schenkung
Geerbte Häuser im Filstal stammen oft aus den 1960er und 1970er Jahren. Ein Verkehrswertgutachten in Göppingen berücksichtigt ihren tatsächlichen Zustand und kann einen zu hohen Ansatz des Finanzamts bei der Erbschaftsteuer korrigieren.
Kauf oder Verkauf
Beim Verkauf soll die Immobilie nicht unter Wert abgegeben werden, beim Kauf nicht zu teuer sein. Eine unabhängige Bewertung gleicht den Angebotspreis mit dem Zustand ab, und auf Wunsch begleite ich Kaufinteressenten auch zur Besichtigung.
Zwangsversteigerung
Im Gebiet des Gutachterausschusses gab es 2024 über 80 Prozent mehr Zwangsversteigerungen, auf niedrigem Niveau mit fünf zusätzlichen Fällen. Bieten Sie mit, prüfe ich das Gerichtsgutachten vorab auf Plausibilität, denn es entsteht oft ohne Innenbesichtigung.
Kredit und Beleihung
Für eine Finanzierung fordern Kreditinstitute oft ein Beleihungswertgutachten, das sich nach § 16 PfandBG richtet. Es setzt einen dauerhaft haltbaren Wert an und zieht Sicherheitsabschläge ab, damit das Kreditinstitut mit Reserven rechnet.
Miete und Mieterhöhung
Mit einem Mietwertgutachten lässt sich belegen, welche Miete für eine bestimmte Wohnung ortsüblich ist, abgestimmt auf den Mietspiegel der Stadt Göppingen. Vermieter begründen damit eine Erhöhung, Mieter prüfen damit deren Berechtigung.
Streit vor Gericht
Vor Gericht hat ein Gutachten nur Bestand, wenn es auch die Einwände der Gegenseite übersteht. Deshalb dokumentiere ich jede Annahme mit Quelle, sodass Richter und Parteien den Rechenweg vollständig nachvollziehen können.
Amt oder freier Gutachter? So unterscheiden sich die beiden Wege laut den Angaben des Ausschusses:
Gemeinsamer Gutachterausschuss bei der Stadt Göppingen | CCG-Gutachten | |
|---|---|---|
Rechtsgrundlage | § 194 BauGB | § 194 BauGB |
Wer bewertet | Vorsitzender und mindestens zwei weitere Gutachter | Zertifizierter Sachverständiger, persönlich |
Gebühr | Je nach Höhe des Verkehrswerts, ab 1.100 € zzgl. MwSt. (Stand Juli 2025) | Festpreis, ab 2.490 € zzgl. MwSt. |
Zuständigkeit | 23 Städte und Gemeinden im westlichen Landkreis | Göppingen und ganz Süddeutschland |
Ansprechpartner | Geschäftsstelle im Technischen Rathaus | Direkt der Gutachter |
Steuern sparen
Steuerliche Hebel einer Immobilienbewertung in Göppingen
Steuerlich bringt ein Gutachten dort etwas, wo die Behörde Durchschnittswerte ansetzt und den Zustand Ihrer Immobilie nicht kennt. Ein Ortstermin des Finanzamts findet nicht statt, Schäden oder ein Sanierungsstau bleiben in der amtlichen Rechnung deshalb unberücksichtigt.
Ein Verkehrswertgutachten belegt bei Erbschaft oder Schenkung einen niedrigeren Wert nach § 198 BewG.
Ein Restnutzungsdauergutachten weist nach, dass ein Gebäude kürzer nutzbar ist als die gesetzliche Pauschale annimmt, was seit dem Urteil IX R 25/19 des Bundesfinanzhofs anerkannt ist. Für vermietete Häuser im Nachbarkreis gilt dasselbe Prinzip, etwa bei einem Restnutzungsdauergutachten in Esslingen.
Eine Kaufpreisaufteilung legt fest, welcher Anteil des Kaufpreises auf das abschreibbare Gebäude entfällt. Wie stark das bei hohen Bodenwerten ins Gewicht fällt, zeigt das Beispiel einer Kaufpreisaufteilung in München.
Weitere Leistungen
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Grundsteuergutachten
Seit 2025 berechnet Baden-Württemberg die Grundsteuer über das modifizierte Bodenwertmodell, also pauschal über Bodenrichtwert und Grundstücksfläche. Weicht der reale Bodenwert deutlich, in der Regel um mehr als 30 Prozent, vom angesetzten Wert ab, weisen wir den niedrigeren Wert per Gutachten nach und schaffen so eine belastbare Grundlage gegenüber dem Finanzamt Göppingen.
ab 2.700€
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Kurzgutachten
Für eine erste Orientierung oder zur Vorbereitung eines Verkaufs. Nicht gerichtsfest, aber als fundierte Entscheidungsgrundlage und Verhandlungsbasis bestens geeignet. Die Lieferzeit fällt kürzer aus als beim vollständigen Verkehrswertgutachten.
ab 990€
Alle Preise verstehen sich zuzüglich Mehrwertsteuer (Stand 2026). Vor jedem Auftrag erhalten Sie ein verbindliches Festpreisangebot.
Kurzgutachten oder Verkehrswertgutachten?
Merkmal | Kurzgutachten | Verkehrswertgutachten (§ 194 BauGB) |
|---|---|---|
Umfang | ca. 15 bis 25 Seiten | ca. 50 bis 80 Seiten |
Gerichtsfest | Nein | Ja |
Vom Finanzamt anerkannt | Nein | Ja |
Von Banken akzeptiert | Eingeschränkt | Ja |
Sinnvoll für | Preisorientierung vor Verkauf oder Kauf | Gericht, Finanzamt, Erbengemeinschaft |
Preis | ab 990 € | ab 2.490 € |
Verfahren
Immobilienbewertung Göppingen: drei Verfahren und die amtlichen Daten
Je nach Objekt führt ein anderes Verfahren der ImmoWertV:
Vergleichswertverfahren: Bei Wohnungseigentum, das in Göppingen vor allem als Weiterverkauf gehandelt wird, liegen genug Vergleichsfälle vor.
Sachwertverfahren: für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser, die im Gebiet des Gutachterausschusses am häufigsten gehandelt werden, angepasst über dessen Sachwertfaktoren.
Ertragswertverfahren: für Mehrfamilien- und Geschäftshäuser, mit Liegenschaftszinssätzen, die der Ausschuss unter anderem mit dem Göppinger Mietspiegel abgleicht.
Für die Wertermittlung Ihrer Immobilie in Göppingen greife ich auf Bodenrichtwerte und Kaufpreissammlung des Gemeinsamen Gutachterausschusses zurück, der seit dem 1. Januar 2026 auch Ebersbach an der Fils und Wangen umfasst und damit für 23 Städte und Gemeinden im westlichen Landkreis zuständig ist, darunter Eislingen, Uhingen und Süßen.
Marktkenntnis
Der Göppinger Immobilienmarkt 2026 in Zahlen
Göppingen ist kein einheitlicher Markt, die Unterschiede liegen schon im Boden. Zur Stadt gehören neben der Kernstadt die Stadtbezirke Bartenbach, Bezgenriet, Faurndau, Hohenstaufen, Holzheim, Jebenhausen und Maitis. Laut Gutachterausschuss reichen die Bodenrichtwerte (Stand 1. Januar 2025) für Wohn- und Mischbauflächen in der Kernstadt von 510 bis 2.600 Euro je Quadratmeter, in Jebenhausen von 305 bis 440 Euro und in Maitis von 115 bis 215 Euro.
Auch die Häuser selbst unterscheiden sich stark nach Baujahr. Im gesamten Gebiet des Gutachterausschusses wurde ein freistehendes Einfamilienhaus aus den Jahren 1960 bis 1979 in 2023 und 2024 im Mittel für rund 445.000 Euro verkauft, eines ab Baujahr 2000 für rund 745.000 Euro.
Nach Jahren steigender Preise meldet der Gutachterausschuss seit 2022 einen deutlichen Abwärtstrend bei den mittleren Kaufpreisen für Wohngebäude.
Im angrenzenden Landkreis Esslingen arbeitet ein eigener Zweckverband als Gutachterausschuss, dort gelten andere Daten, etwa für ein Verkehrswertgutachten in Esslingen.
Göppingen zwischen Stuttgart und Ulm
Der nordwestliche Landkreis liegt im Dreieck der Oberzentren Stuttgart, Tübingen und Ulm, angebunden über die A8, die B10 und die Filstalbahn. Diese Lage prägt die Nachfrage, gerade in den Stadtbezirken an der Fils-Achse. Eigentümer mit Objekten in der Landeshauptstadt betreue ich ebenso als Immobiliensachverständiger in Stuttgart.
Risiken
Was den Wert in Göppingen mindern kann
Manche Wertminderung erkennt man erst beim genauen Hinsehen:
Lage in einem Hochwassergebiet an der Fils, das der Gutachterausschuss nicht pauschal einpreist
Sanierungsbedarf bei Häusern der 1960er und 1970er Jahre, etwa an Dach, Heizung oder Dämmung
Baulasten, die in Baden-Württemberg im Baulastenverzeichnis und nicht im Grundbuch stehen
Eingetragene Wege-, Leitungs- oder Wohnrechte
Einschränkungen durch den Bebauungsplan oder offene Genehmigungsfragen
Diese Punkte prüfe ich vor und während des Ortstermins und weise ihren Einfluss im Gutachten gesondert aus.
Vorteile
Gutachter für Immobilien in Göppingen: Was CCG-Gutachten ausmacht
Unternehmen
Immobiliengutachter Göppingen: Cristobal Cuadra Garcia
Als Gründer der CCG-Gutachten GmbH trage ich, Cristobal Cuadra Garcia, die Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 über DIAZert. Dazu kommen ein duales Studium der Immobilienwirtschaft, der Abschluss als Sachverständiger für Immobilienbewertung (EIPOS) und als International Appraiser (DIA).
Weil Gerichte mich wiederholt als Sachverständigen heranziehen, arbeite ich bei jedem Auftrag nach denselben strengen Maßstäben, ob beim Reihenhaus in Holzheim oder bei der Eigentumswohnung in der Kernstadt.
„In Göppingen liegen zwischen zwei Stadtbezirken schnell mehrere hundert Euro Bodenwert pro Quadratmeter. Ohne Blick auf die richtige Richtwertzone bleibt jede Schätzung ungenau“, sagt Cristobal Cuadra Garcia.
Ratgeber
Häufige Fragen zum Gutachter für Immobilien in Göppingen
Was kostet ein Immobiliengutachten in Göppingen 2026?
Ein Kurzgutachten gibt es bei CCG-Gutachten ab 990 Euro, das gerichtsfeste Verkehrswertgutachten ab 2.490 Euro, beides netto (Stand 2026). Den endgültigen Betrag nenne ich Ihnen vorab als Festpreis, maßgeblich sind Objektart und Umfang. Für ein Restnutzungsdauergutachten liegt der Einstieg bei 1.290 Euro, es kann sich bei vermieteten Objekten schon nach wenigen Jahren über die höhere Abschreibung bezahlt machen.
Sind Immobilien in Göppingen seit 2022 weniger wert?
Im Durchschnitt ja. Der Gemeinsame Gutachterausschuss stellt laut Grundstücksmarktbericht 2025 seit 2022 einen deutlichen Abwärtstrend bei den mittleren Kaufpreisen für Wohngebäude fest, der sich 2024 bei freistehenden Häusern fortgesetzt hat. Doppelhaushälften und Reihenendhäuser legten 2024 dagegen leicht zu, und auch viele Bodenrichtwerte sind gesunken. Für Ihr Objekt zählt deshalb ein aktueller Wert, nicht die Schätzung aus der Hochphase.
Kann ich den Wert meiner Immobilie in Göppingen selbst aus dem Bodenrichtwert ableiten?
Nur sehr grob. Den Bodenrichtwert Ihrer Zone finden Sie kostenlos in BORIS-BW, er beschreibt aber nur den durchschnittlichen Bodenwert und nicht Ihr Gebäude. Der Gutachterausschuss selbst weist darauf hin, dass Bodenrichtwerte und Marktdaten eine sachverständige Wertermittlung im Einzelfall nicht ersetzen. Brauchen Sie den Wert gegenüber Behörden oder Miterben, sollten Sie Ihre Göppinger Immobilie bewerten lassen.
Lohnt sich ein Grundsteuergutachten nach dem BFH-Urteil von 2026?
Das kommt auf die Abweichung an. Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 22. April 2026 das baden-württembergische Bodenwertmodell bestätigt, ein qualifiziertes Gutachten bleibt damit der Weg, einen niedrigeren Wert durchzusetzen. Laut den Finanzämtern Baden-Württemberg muss der tatsächliche Bodenwert dafür um mehr als 30 Prozent unter dem Ansatz liegen. Bei kleinen Grundsteuerbeträgen rechne ich vorab nach, ob sich die Kosten lohnen.
Begleitet ein Gutachter auch beim Hauskauf in Göppingen?
Ja, auf Wunsch komme ich mit zur Besichtigung, damit Sie die Immobilie vor Ihrer Kaufentscheidung bewerten lassen können. Gerade bei Häusern aus den 1960er und 1970er Jahren, die im Filstal häufig angeboten werden, zeigt der Blick auf Dach, Heizung und Feuchtigkeit, ob der Preis zum Sanierungsbedarf passt. Für die reine Preisorientierung genügt oft ein Kurzgutachten, das schneller vorliegt als ein Vollgutachten.
Wie lange dauert eine Immobilienbewertung in Göppingen?
Meist zwei bis vier Wochen ab dem Ortstermin, ein Kurzgutachten oft weniger. Wichtiger als die Dauer sind häufig Fristen: Gegen einen Steuerbescheid haben Sie einen Monat Zeit für den Einspruch, das Gutachten lässt sich aber nachreichen. Bei der Grundsteuer genügt nach Angabe der Finanzverwaltung zunächst der Antrag, das qualifizierte Gutachten kann später folgen. Sprechen Sie mich bei laufenden Fristen deshalb früh an.
Wer ist der beste Gutachter für Immobilien in Göppingen?
Ob ein Gutachter gut ist, lässt sich an prüfbaren Punkten festmachen: einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 beziehungsweise einer öffentlichen Bestellung durch die IHK, einem Ortstermin, den der Gutachter persönlich übernimmt, und Erfahrung mit den Göppinger Marktdaten. Ebenso wichtig sind ein Preis, der vor dem Auftrag feststeht, und Ansprechbarkeit nach Abschluss des Auftrags. Auf CCG-Gutachten treffen diese Punkte zu: DIAZert-Zertifizierung, wiederholte Bestellung durch Gerichte und Ortstermine ausschließlich durch Cristobal Cuadra Garcia. Im kostenfreien Erstgespräch zeigt sich, ob Sie überhaupt ein Gutachten brauchen.
Kontakt
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