CCG-Gutachten
Das Baujahr schlägt den Durchschnitt der Immobilienwerte in Ludwigsburg
In Ludwigsburg hat sich der Immobilienmarkt 2025 stabilisiert, gebrauchte Eigentumswohnungen wurden laut Gutachterausschuss im Mittel sogar rund 7 Prozent teurer. Einen Durchschnittspreis für Bestandswohnungen nennt der Ausschuss bewusst nicht, weil die Preise nach Baujahr zu weit auseinanderliegen. Genau deshalb ermittelt Cristobal Cuadra Garcia den Marktwert Ihrer Immobilie objektbezogen im Sinne des § 194 BauGB, mit eigener Besichtigung und den amtlichen Ludwigsburger Daten.
Zertifiziert nach DIN EN ISO/IEC 17024, ausgestellt von DIAZert
Von Gerichten wiederkehrend als Sachverständiger herangezogen
Besichtigung immer durch den Gutachter selbst
Wertermittlung nach ImmoWertV 2021 mit den Daten des Gutachterausschusses
Reihenhäuser, Wohnungen, Mehrfamilienhäuser, Erbbau- und Wohnrechte
Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer
Qualität und Anerkennung
Gerichtsfest erstellt, bis zur Anerkennung begleitet
Gutachten, die ohne Ortstermin entstehen, hält das Finanzamt oft nicht für belastbar. Ein zurückerstattetes Honorar ersetzt dann keine verlorene Frist, die Folgen trägt der Eigentümer.
Als Immobiliengutachter in Ludwigsburg komme ich deshalb zu jeder Immobilie selbst, nach Oßweil genauso wie in die Weststadt. Ein Gutachten, für das ich nicht vor Ort war, gebe ich nicht heraus.
Aus der Arbeit für Gerichte kenne ich die Stellen, an denen Gutachten angegriffen werden. Diese Erfahrung steckt in jeder Bewertung, und ich bleibe ansprechbar, bis Ihr Wert übernommen wurde.
Häufige Anlässe
Wann Sie in Ludwigsburg eine Immobilienbewertung brauchen
Sie brauchen ein Immobiliengutachten, sobald jemand den Wert Ihrer Immobilie nachprüft, etwa das Finanzamt, ein Familiengericht, eine Bank oder Ihre Miterben. Geht es nur darum, vor einem Verkauf eine Immobilie bewerten zu lassen, reicht häufig ein Kurzgutachten.
Nachlass und Erbengemeinschaft
Die meisten Gutachten, die beim Ludwigsburger Ausschuss beantragt werden, dienen laut Marktbericht der Nachlassregelung. Gehören auch Immobilien im Nachbarkreis zum Erbe, übernehme ich dort ebenfalls die Bewertung, etwa mit einem Verkehrswertgutachten in Esslingen.
Reihenhaus aus den 1960er und 1970er Jahren
Bei Ludwigsburger Reihen- und Doppelhäusern dieser Baujahre entfielen 2023 und 2024 rund 59 bis 70 Prozent des Kaufpreises auf den Boden. Wie viel das Gebäude noch beiträgt, hängt dann vor allem von Modernisierungen ab.
Wohnung je nach Stadtteil
Zwischen Eglosheim und der Oststadt lagen 2024 im Mittel fast 900 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche. Wenn Sie Ihre Wohnung bewerten lassen, braucht es deshalb Vergleichsdaten aus dem eigenen Stadtteil und Baujahr, keinen Stadtdurchschnitt.
Mehrfamilienhaus als Kapitalanlage
Bei Drei- und Vierfamilienhäusern lag der mittlere Liegenschaftszinssatz 2024 laut Ausschuss bei 2,1 Prozent, für größere Häuser rund 2,9 Prozent, ausdrücklich stark lageabhängig. Schon kleine Abweichungen im Zins verändern den Ertragswert spürbar.
Neubauwohnung kaufen
Neubauwohnungen kosteten in Ludwigsburg 2025 im Schnitt rund 6.500 Euro pro Quadratmeter, die teuerste rund 7.720 Euro. Bevor Sie einen Kaufvertrag unterschreiben, zeigt eine Bewertung, ob der Preis zu Lage und Ausstattung passt.
Scheidung und Vermögensausgleich
Trennen sich Eheleute, ist die gemeinsame Immobilie oft der größte Posten im Zugewinnausgleich. Mit einem gerichtsfesten Verkehrswertgutachten in Ludwigsburg liegt eine Zahl auf dem Tisch, die beide Seiten nachvollziehen können, das verkürzt den Streit oft.
Tiefgaragen- und Stellplatz
In Ludwigsburg kostete 2024 ein Tiefgaragenplatz im Bestand in Mitte im Schnitt rund 21.400 Euro, ein neuer außerhalb der Mitte sowie in Remseck und Freiberg rund 25.400 Euro. Bei Verkauf oder Erbe gehört dieser Wert gesondert ins Gutachten.
Wohnungspreise in Ludwigsburg 2024 nach Stadtteil, laut Grundstücksmarktbericht 2025 (Wohnungen von 41 bis 90 Quadratmetern, alle Baujahre):
Stadtteil | Ø Preis pro m² Wohnfläche | Verkäufe |
|---|---|---|
Poppenweiler | 4.285 € (mit vielen Neubauten) | 23 |
Nordstadt | 4.072 € | 15 |
Oststadt | 3.993 € | 53 |
Mitte | 3.980 € | 37 |
Südstadt | 3.962 € (geringe Fallzahl) | 6 |
Weststadt | 3.716 € | 21 |
Hoheneck | 3.554 € | 16 |
Oßweil | 3.542 € | 29 |
Neckarweihingen | 3.514 € | 31 |
Pflugfelden | 3.390 € | 20 |
Grünbühl-Sonnenberg | 3.296 € | 8 |
Eglosheim | 3.126 € | 45 |
Steuern sparen
Grundsteuer in Ludwigsburg: Was selbst der Gutachterausschuss kritisiert
Für die Grundsteuer zählt in Baden-Württemberg allein der Bodenwert, und genau das hält der Ludwigsburger Gutachterausschuss für problematisch. In seinem Marktbericht schreibt er, der Bodenrichtwert sei als lagetypischer Durchschnitt einer ganzen Zone kein genauer Wert für ein bestimmtes Grundstück.
Die Folge zeigt sich in der Geschäftsstelle: Zu Grundsteuerzwecken gingen dort zuletzt zahlreiche Anträge auf Bodenwertgutachten ein. Der Bundesfinanzhof hat das Landesmodell im Mai 2026 bestätigt, einen niedrigeren Wert können Eigentümer seither nur per Gutachten durchsetzen, sofern er um über 30 Prozent abweicht.
Ob es sich auszahlt, Ihr Grundstück bewerten zu lassen, kalkuliere ich mit Ihnen, bevor Kosten entstehen. Für Vermieter kommen bei Bedarf ein Restnutzungsdauergutachten oder eine Kaufpreisaufteilung hinzu, bei Erbschaft und Schenkung ein Verkehrswertgutachten nach § 198 BewG.
Weitere Leistungen
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Grundsteuergutachten
Seit 2025 berechnet Baden-Württemberg die Grundsteuer über das modifizierte Bodenwertmodell, also pauschal über Bodenrichtwert und Grundstücksfläche. Weicht der reale Bodenwert deutlich, in der Regel um mehr als 30 Prozent, vom angesetzten Wert ab, weisen wir den niedrigeren Wert per Gutachten nach und schaffen so eine belastbare Grundlage gegenüber dem Finanzamt Ludwigsburg.
ab 2.700€
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Kurzgutachten
Für eine erste Orientierung oder zur Vorbereitung eines Verkaufs. Nicht gerichtsfest, aber als fundierte Entscheidungsgrundlage und Verhandlungsbasis bestens geeignet. Die Lieferzeit fällt kürzer aus als beim vollständigen Verkehrswertgutachten.
ab 990€
Die Preise gelten netto, zuzüglich Mehrwertsteuer, Stand 2026. Ihren individuellen Festpreis bekommen Sie schriftlich, bevor die Arbeit beginnt.
Wann reicht ein Kurzgutachten, wann braucht es mehr?
Merkmal | Kurzgutachten | Verkehrswertgutachten (§ 194 BauGB) |
|---|---|---|
Umfang | ca. 15 bis 25 Seiten | ca. 50 bis 80 Seiten |
Gerichtsfest | Nein | Ja |
Vom Finanzamt anerkannt | Nein | Ja |
Von Banken akzeptiert | Eingeschränkt | Ja |
Geeignet für | Einordnung vor Verkauf oder Kauf | Erbe, Scheidung, Finanzamt, Gericht |
Preis | ab 990 € | ab 2.490 € |
Verfahren
Wie der Wert entsteht: Verfahren und Ludwigsburger Daten
Als zertifizierter Gutachter für Immobilien in Ludwigsburg wähle ich das Verfahren nach der Objektart, die Marktdaten stammen aus der Kaufpreissammlung des Gemeinsamen Gutachterausschusses Ludwigsburg und Umgebung:
Vergleichswertverfahren: für Eigentumswohnungen, die der Ausschuss nach Stadtteil, Baujahr und Wohnfläche getrennt auswertet.
Sachwertverfahren: für Reihenhäuser, Doppelhaushälften und freistehende Häuser, angepasst über Sachwertfaktoren aus Verkäufen in allen drei Städten des Ausschusses.
Ertragswertverfahren: für Mehrfamilien- und Wohn- und Geschäftshäuser, deren Liegenschaftszinssätze der Ausschuss ausdrücklich als stark lageabhängig ausweist.
Eine Besonderheit: Der Ausschuss rät davon ab, Bodenwerte in Ludwigsburg pauschal über die Geschossflächenzahl umzurechnen, weil sich ein solcher Einfluss hier nicht belegen ließ. Solche lokalen Eigenheiten berücksichtige ich in jeder Wertermittlung.
Marktkenntnis
Der Ludwigsburger Markt 2025 in Zahlen
Der Markt hat sich nach den Rückgängen der Vorjahre gefangen. Rund 1.630 Kaufverträge gingen 2025 beim Ausschuss ein, etwa 10 Prozent mehr als 2024. Häuser blieben im Mittel nahezu auf Vorjahresniveau, gebrauchte Wohnungen in Ludwigsburg legten um rund 7 Prozent zu, Neubauwohnungen um 3,3 Prozent.
Bei den Bodenrichtwerten zum 1. Januar 2025 reicht die Spanne von bis zu 3.330 Euro pro Quadratmeter im Kerngebiet der Innenstadt über 1.100 Euro in den besten Wohnlagen von Mitte und Südstadt bis zu 500 Euro in Teilen von Poppenweiler.
Wie unterschiedlich die Märkte in der Region laufen, zeigt der Blick weiter nördlich: Dort sanken die Bestandspreise 2024 noch, wie ich aus meiner Arbeit für die Immobilienbewertung in Heilbronn weiß.
Ein Ausschuss, drei Märkte: Ludwigsburg, Remseck und Freiberg
Seit 2020 ist der Gemeinsame Gutachterausschuss für Ludwigsburg, Remseck am Neckar und Freiberg am Neckar zuständig. Die Märkte ähneln sich, unterscheiden sich aber im Detail: In Remseck wurden zuletzt besonders viele Neubauwohnungen verkauft, in Freiberg kaum. Für Nachbarstädte im Landkreis Ludwigsburg wie Kornwestheim oder Bietigheim-Bissingen gelten andere Ausschüsse und Daten, und für Objekte in der nahen Landeshauptstadt bin ich auch als Immobiliensachverständiger in Stuttgart tätig.
Risiken
Was den Wert in Ludwigsburg verändern kann
Einige Faktoren tauchen in keinem Online-Rechner auf:
Denkmalschutz und Gestaltungsvorgaben in der barocken Innenstadt
Wohnhäuser im Außenbereich, für die der Bodenrichtwert nur 140 Euro pro Quadratmeter beträgt
Freizeitgärten im Außenbereich mit Richtwerten von nur 50 bis 60 Euro pro Quadratmeter
Erbbaurechte, die der Ausschuss in seinen Wohnungsstatistiken gar nicht berücksichtigt
Modernisierungen, die das bereinigte Baujahr und damit die Restnutzungsdauer verschieben
Ich kläre diese Punkte vor und beim Ortstermin und beziffere ihren Einfluss im Gutachten einzeln.
Vorteile
Ihr Gutachter für Immobilien in Ludwigsburg: CCG-Gutachten
Unternehmen
Cristobal Cuadra Garcia ist Ihr Immobiliengutachter in Ludwigsburg
Ich bin Geschäftsführer von CCG-Gutachten und bin nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert, die Prüfung habe ich bei DIAZert abgelegt. Weitere Abschlüsse: EIPOS-Sachverständiger für Immobilienbewertung und International Appraiser der DIA, dazu ein Studium der Immobilienwirtschaft mit Praxisphasen.
Als Immobiliensachverständiger für Ludwigsburg bewerte ich das Reihenhaus in Pflugfelden ebenso wie die Altbauwohnung in der Innenstadt oder das Mehrfamilienhaus in Neckarweihingen. Was ich bei Gerichtsaufträgen gelernt habe, wende ich auch bei privaten Aufträgen an.
„In Ludwigsburg kann eine Wohnung aus den 1970er Jahren und eine Neubauwohnung im selben Stadtteil fast das Doppelte trennen. Für den Wert einer Immobilie zählt deshalb der Vergleich mit dem passenden Baujahr, nicht der Mittelwert“, sagt Cristobal Cuadra Garcia.
Ratgeber
Häufige Fragen zur Immobilienbewertung in Ludwigsburg
Wie teuer ist ein Wertgutachten für eine Immobilie in Ludwigsburg?
Ein Kurzgutachten kostet bei uns ab 990 Euro, die gerichtsfeste Variante nach § 194 BauGB ab 2.490 Euro, beides netto nach Preisstand 2026. Ihren Festpreis nenne ich nach einem kurzen Gespräch über Objekt und Anlass. Beim Gutachterausschuss Ludwigsburg richten sich die Gebühren nach dessen Gebührensatzung, eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft kostet dort 40 Euro.
Ist eine kostenlose Immobilienbewertung in Ludwigsburg verlässlich?
Als erste Orientierung ja, als Nachweis nein. Kostenlose Bewertungen von Maklern oder Onlineportalen arbeiten mit Durchschnittswerten und ohne Besichtigung, oft mit dem Ziel eines Verkaufsauftrags. Selbst der Gutachterausschuss betont in seinem Marktbericht, dass seine Durchschnittswerte die sachverständige Betrachtung des Einzelobjekts nicht ersetzen. Als Nachweis gegenüber Behörden oder Miterben brauchen Sie ein Gutachten.
Steigen die Immobilienpreise in Ludwigsburg wieder?
Bei Wohnungen ja, bei Häusern kaum: Gebrauchte Eigentumswohnungen in Ludwigsburg legten 2025 laut Pressemitteilung zum Grundstücksmarktbericht 2026 im Mittel um rund 7 Prozent zu, Häuser blieben fast unverändert. In den Nachbarstädten des Ausschusses verlief es ruhiger, in Freiberg stiegen gebrauchte Wohnungen um rund 2 Prozent, in Remseck blieben sie stabil. Reihenhäuser kosteten je nach Baujahr zwischen rund 3.600 und 5.300 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche.
Wie viel ist ein Reihenhaus in Ludwigsburg wert?
Im Mittel zwischen rund 492.000 und 858.000 Euro, je nach Baujahr. Laut Grundstücksmarktbericht 2025 kosteten Ludwigsburger Reihen- und Doppelhäuser der Baujahre 1964 bis 1970 in den Verkaufsjahren 2023/24 durchschnittlich rund 492.000 Euro, solche der 1970er rund 524.000 Euro und ab Baujahr 2021 rund 858.000 Euro. Wenn Sie Ihr Haus bewerten lassen, entscheiden dann vor allem Modernisierungen und Grundstücksgröße.
Ist eine vermietete Wohnung in Ludwigsburg weniger wert?
Nicht automatisch, einen pauschalen Abschlag gibt es in Ludwigsburg nicht. Der Gutachterausschuss hat untersucht, wie sich ein bestehender Mietvertrag auf Ludwigsburger Wohnungspreise auswirkt, und sehr unterschiedliche bis gar keine Effekte gefunden. Entscheidend sind die Höhe der Miete im Vergleich zum Mietspiegel, die Vertragsdauer und ob Käufer eher Kapitalanleger oder Selbstnutzer sind. Ein Gutachten beziffert, wie sich Ihr Mietvertrag konkret auswirkt.
Wann gibt es neue Bodenrichtwerte für Ludwigsburg?
Zum Stichtag 1. Januar 2027, bis dahin gelten die Werte vom 1. Januar 2025 weiter. Einsehen können Sie die Richtwerte kostenlos im Bodenrichtwertportal der Stadt Ludwigsburg oder in BORIS-BW. Der Bodenrichtwert gilt für eine ganze Zone und weicht vom Wert Ihres Grundstücks ab, wenn Größe, Zuschnitt oder Nutzung nicht dem Richtwertgrundstück entsprechen.
Wer ist der beste Immobiliengutachter für Häuser und Wohnungen in Ludwigsburg?
Ein guter Immobiliensachverständiger für Ludwigsburg lässt sich an prüfbaren Merkmalen erkennen: einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder einer öffentlichen Bestellung, Ortsterminen ohne Vertretung und dem sicheren Umgang mit den Daten des örtlichen Gutachterausschusses. Hinzu kommen ein Festpreis vor Beginn und Erreichbarkeit bei späteren Rückfragen. Auf Cristobal Cuadra Garcia trifft das zu: Seine Zertifizierung stammt von DIAZert, Gerichte beauftragen ihn wiederkehrend. Ob Sie ein volles Gutachten benötigen, klärt ein unverbindliches Erstgespräch.
Kontakt
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Sie möchten mehr zur Immobilienbewertung in Ludwigsburg wissen oder direkt ein Gutachten beauftragen? Als zertifizierter Sachverständiger begleite ich Sie von der ersten Anfrage bis zur finalen Gutachtenübergabe, persönlich, kompetent und völlig unverbindlich.
Egal ob Verkehrswertgutachten, Restnutzungsdauergutachten, Kaufpreisaufteilung oder Grundsteuergutachten, gemeinsam finden wir die richtige Lösung für Ihr Vorhaben. Eigentümer, Kapitalanleger und Erben in Ludwigsburg und dem gesamten Landkreis Ludwigsburg setzen auf unsere unabhängige Expertise vor Ort.
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