Wenn Sie ein Grundstück in Stuttgart kaufen, verkaufen oder bewerten lassen möchten, sind die Grundstückspreise Stuttgart ohne den amtlichen Bodenrichtwert kaum einzuordnen. Dieser Beitrag zeigt die aktuellen Werte für die Stadt und einzelne Bezirke wie Botnang, Vaihingen, Degerloch und Killesberg und erklärt, warum Bodenrichtwert und tatsächlicher Kaufpreis oft auseinanderfallen.
Das Wichtigste in Kürze
Der durchschnittliche Bodenrichtwert für Stuttgart liegt zum Stichtag 01.01.2025 bei 1.529 €/m², ein Rückgang von 5,5 % gegenüber dem Vorjahr (Stand 2026).
Stuttgart-Mitte ist mit rund 5.366 €/m² der teuerste, Mühlhausen mit rund 735 €/m² der günstigste Stadtbezirk.
In Vaihingen, Degerloch und Botnang sind die Bodenrichtwerte 2025 spürbar gesunken, teils um mehr als 13 % gegenüber dem Höchststand von 2021.
Killesberg liegt in einer gefragten Halbhöhenlage, die Werte variieren hier je nach Straßenzug innerhalb der Bodenrichtwertzone erheblich.
Der Bodenrichtwert ist kein bindender Preis, tatsächliche Grundstückspreise auf dem Markt liegen oft darüber oder darunter.
Bodenrichtwerte werden in Baden-Württemberg jährlich zum 1. Januar neu ermittelt und über das Portal BORIS-BW veröffentlicht.
Was ist der Bodenrichtwert und wie hoch ist er in Stuttgart?
Der Bodenrichtwert ist nach § 196 Baugesetzbuch der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken innerhalb einer Zone mit im Wesentlichen gleichen Nutzungs- und Wertverhältnissen. Für Stuttgart liegt dieser Durchschnittswert zum Stichtag 01.01.2025 bei 1.529 €/m², womit die Stadt den höchsten Bodenrichtwert aller Stadt- und Landkreise in Baden-Württemberg aufweist.
Innerhalb der Stadt ist die Spanne enorm: Der Bezirk Mitte kommt auf rund 5.366 €/m², während Mühlhausen mit rund 735 €/m² am unteren Ende liegt. Die Stuttgarter Grundstückspreise unterscheiden sich damit von Bezirk zu Bezirk um mehr als das Siebenfache. Das entspricht in etwa dem allgemeinen Muster in Stuttgart, dass die zentrumsnahen Bezirke sowie einzelne Halbhöhenlagen die höchsten Werte erzielen, während Randlagen im Norden und Osten günstiger bleiben.
Bodenrichtwert oder Marktpreis: Was zahlen Käufer für ein Grundstück in Stuttgart tatsächlich?
Der Bodenrichtwert ist kein bindender Kaufpreis, sondern ein amtlicher Orientierungswert auf Basis vergangener Kauffälle. Auswertungen von Angebotsportalen zeigen für unbebaute Grundstücke in Stuttgart aktuell einen mittleren Angebotspreis von etwa 1.972 €/m² (Stand 2026), während der zuletzt amtlich festgestellte Bodenrichtwert-Durchschnitt darunter liegt.
Diese Differenz hat mehrere Gründe. Angebotspreise spiegeln die aktuelle Verkäufererwartung wider, der Bodenrichtwert dagegen historische Kauffälle zu einem festen Stichtag, wie es § 196 Baugesetzbuch als gesetzliche Grundlage vorsieht. Zudem beziehen sich Bodenrichtwerte auf ein durchschnittliches, typisches Grundstück der jeweiligen Zone, während der reale Angebotspreis Zuschnitt, Erschließungszustand und individuelle Nachfrage direkt einpreist. Für eine Finanzierung reicht deshalb keiner der beiden Werte allein aus, Banken verlangen meist ein eigenes Beleihungswertgutachten, das konservativer rechnet als der Marktpreis.
"Der Bodenrichtwert ist ein guter erster Anhaltspunkt, aber kein Ersatz für die Einzelfallbewertung", erklärt Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer von CCG-Gutachten und zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024. "Gerade bei Grundstücken in Halbhöhenlagen wie Degerloch oder am Killesberg entscheiden Zuschnitt, Erschließung und Aussicht oft stärker über den Wert als die Zonenzugehörigkeit."
Was beeinflusst den Grundstückspreis zusätzlich zum Bodenrichtwert?
Neben der reinen Lage wirken sich mehrere Faktoren auf den tatsächlichen Wert eines Grundstücks in Stuttgart aus:
Zuschnitt und Größe: Ungünstig geschnittene oder sehr kleine Grundstücke erzielen häufig einen Abschlag gegenüber dem Zonenwert.
Erschließungszustand: Voll erschlossene Grundstücke sind wertvoller als solche mit ausstehenden Erschließungskosten.
Bebaubarkeit: Das nach Bebauungsplan zulässige Maß der Nutzung, etwa Geschosszahl und Grundflächenzahl, wirkt sich unmittelbar auf den erzielbaren Preis aus.
Altlasten und Bodenbeschaffenheit: Kontaminationen oder ein schwieriger Baugrund können den Wert erheblich mindern.
Bestehende Bebauung: Bei bebauten Grundstücken tritt der Bodenwert gegenüber dem Gebäudewert zurück, in Stuttgarter Halbhöhenlagen kann der Gebäudeanteil bis zu 70 % des Gesamtpreises ausmachen. Wie stark sich Baujahr und Modernisierungsstand dabei auswirken, lässt sich über ein Gutachten zur Restnutzungsdauer konkret beziffern.
Für Eigentümer, die ein bebautes Grundstück bewerten lassen möchten, ist deshalb eine Immobilienbewertung sinnvoller als eine reine Bodenrichtwertabfrage, da diese Gebäudezustand und Restnutzungsdauer einbezieht.
Den Bodenrichtwert für eine konkrete Adresse können Sie kostenfrei über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-BW abrufen.
Grundstückspreise in Stuttgart-Vaihingen: Was zahlen Käufer aktuell?
Die Grundstückspreise Stuttgart Vaihingen liegen laut aktueller Bodenrichtwertauswertung bei rund 1.338 €/m² zum Stichtag 01.01.2025, ein Rückgang von 191 €/m² beziehungsweise 12,5 % gegenüber dem Vorjahr. Das ist eine deutliche Korrektur gegenüber dem bisherigen Höchststand von 1.631 €/m² im Jahr 2021.
Vaihingen ist baulich vielfältig: Neben den Hochhauszeilen aus den 1960er Jahren rund um den Bezirksmittelpunkt gibt es ruhigere Wohnlagen wie den Stadtteil Rohr, der von der Nähe zur Schwäbischen Alb und guter Infrastruktur profitiert. Diese Mischung aus verdichteter Bebauung und Villenlagen erklärt einen Teil der Schwankungsbreite innerhalb des Bezirks.
Grundstückspreise in Stuttgart-Degerloch: Höhenlage mit Preisdruck
Die Grundstückspreise Stuttgart Degerloch lagen zum Stichtag 01.01.2025 bei rund 1.526 €/m², ein Rückgang von 247 €/m² oder 13,9 % gegenüber dem Vorjahr. Auch hier zeigt sich die Korrektur gegenüber dem Höchststand von 1.892 €/m² im Jahr 2021 deutlich.
Innerhalb Degerlochs gibt es ausgeprägte Unterschiede zwischen den Postleitzahlgebieten. Der Stadtteil Haigst etwa liegt in typischer Halbhöhenlage mit Blick über den Talkessel und ist über die Zahnradbahn direkt an die Innenstadt angebunden, eine Kombination, die solche Lagen traditionell teurer macht als die Bezirksdurchschnittswerte vermuten lassen.
Grundstückspreise Stuttgart Botnang: Entwicklung seit 2021
Der Bodenrichtwert für Botnang lag zuletzt bei rund 1.298 €/m² und damit 4,6 % unter dem Vorjahreswert. Der Bezirk zeigt damit ein ähnliches Muster wie Vaihingen und Degerloch: einen langfristigen Aufwärtstrend seit den 2000er Jahren, unterbrochen von einer spürbaren Korrektur nach dem Zinsanstieg ab 2022.
Botnang profitiert von seiner Hanglage am Übergang zum Stuttgarter Norden: An der Grenze zu Feuerbach liegt auf dem Gähkopf der Bismarckturm, ein beliebter Aussichtspunkt mit Blick über den Talkessel, der die angrenzenden Wohnlagen zusätzlich aufwertet. Die Grundstückspreise Stuttgart Botnang bewegen sich damit im mittleren Preissegment der Stuttgarter Bezirke, oberhalb reiner Randlagen, aber deutlich unter den Werten der Innenstadtbezirke.
Grundstückspreise Stuttgart Killesberg: Warum eine Zahl allein hier nicht ausreicht
Der Killesberg gehört zu den gefragtesten Halbhöhenlagen Stuttgarts, was sich in überdurchschnittlichen Werten äußert, allerdings mit erheblicher Bandbreite innerhalb der Zone. Der umliegende Postleitzahlbereich 70192, zu dem auch der Höhenpark Killesberg und der Pragsattel gehören, weist im Schnitt einen Bodenrichtwert von rund 1.000 €/m² auf, einzelne Straßenzüge in den bevorzugten Wohnlagen direkt am Park liegen jedoch deutlich darüber.
Diese Spannbreite ist typisch für Halbhöhenlagen: Aussicht, Ausrichtung und Nähe zum Höhenpark Killesberg wirken sich auf einzelne Straßen stärker aus als auf den gesamten statistischen Bezirk. Für eine belastbare Einschätzung reicht der Zonendurchschnitt deshalb nicht aus, hier braucht es die genaue Bodenrichtwertzone der einzelnen Adresse. Ist strittig, welcher Wert für ein Grundstück tatsächlich gilt, etwa weil es an der Grenze zweier Zonen liegt, schafft ein öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliensachverständiger mit einer objektbezogenen Prüfung Klarheit.
Fazit
Die Grundstückspreise in Stuttgart sind seit dem Höchststand 2021 in nahezu allen Bezirken spürbar gesunken, von Vaihingen über Degerloch bis Botnang zeigt sich derselbe Korrekturzyklus. Killesberg bleibt dabei ein Sonderfall, bei dem der Zonendurchschnitt wenig über die tatsächlich gefragten Straßenzüge aussagt. Für eine belastbare Kauf- oder Verkaufsentscheidung sollte der amtliche Bodenrichtwert deshalb immer nur der erste Schritt sein, nicht das letzte Wort.
Häufige Fragen zu Grundstückspreisen in Stuttgart
Wie wirkt sich der Bodenrichtwert auf die neue Grundsteuer B aus?
Für die seit dem 1. Januar 2025 geltende Grundsteuer B in Baden-Württemberg wird der Grundsteuerwert allein aus Grundstücksfläche multipliziert mit dem Bodenrichtwert zum Stichtag 1. Januar 2022 ermittelt, die Bebauung bleibt dabei unberücksichtigt. Eigentümer mussten diese Angaben bereits bis zum 31. Januar 2023 im Rahmen der Grundsteuererklärung an die Finanzbehörden melden. Da die Grundsteuer B rein bodenwertbasiert berechnet wird, führt ein hoher Bodenrichtwert unabhängig vom Gebäudezustand zu einer höheren Steuerlast, ein Effekt, der besonders Eigentümer älterer, wenig modernisierter Häuser in teuren Lagen betrifft.
Kann ich gegen einen Bodenrichtwert Widerspruch einlegen, wenn er mir zu hoch erscheint?
Ein direkter Widerspruch gegen den amtlichen Bodenrichtwert selbst ist nicht vorgesehen, da es sich um einen statistischen Durchschnittswert und keinen Verwaltungsakt gegenüber einem einzelnen Eigentümer handelt. Betrifft die Kritik dagegen einen Steuerbescheid, der auf diesem Bodenrichtwert beruht, etwa den Grundsteuerwertbescheid, kann innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe Einspruch beim Finanzamt eingelegt werden. Für den Nachweis eines niedrigeren tatsächlichen Werts ist regelmäßig ein Gutachten erforderlich, das die individuellen Grundstücksmerkmale gegenüber der Zone belastbar begründet.
Was kostet eine schriftliche Bodenrichtwertauskunft beim Gutachterausschuss in Stuttgart?
Für eine einfache mündliche Auskunft zum Bodenrichtwert der eigenen Adresse fallen beim Kundenzentrum des Stadtmessungsamts keine Gebühren an, die kostenlose Online-Abfrage über BORIS-BW deckt die meisten Standardfälle ab. Wer dagegen eine erweiterte schriftliche Bodenrichtwertauskunft mit Lageplan und Auszug aus dem Bebauungsplan benötigt, etwa für eine Bank oder ein Gerichtsverfahren, zahlt dafür eine Gebühr von 310 Euro. Diese formelle Auskunft hat gegenüber einem einfachen Ausdruck der Karte den Vorteil, dass sie als amtliches Dokument anerkannt wird.
Welche Rolle spielt der Bodenrichtwert bei der Erbschaftsteuer für ein unbebautes Grundstück?
Bei unbebauten Grundstücken setzt das Finanzamt für die Erbschaft- oder Schenkungsteuer in der Regel den zum Bewertungsstichtag gültigen Bodenrichtwert multipliziert mit der Grundstücksfläche als Wert an, ohne weitere Abschläge für Lagebesonderheiten. Weicht dieser pauschale Ansatz erkennbar vom tatsächlichen Marktwert nach oben ab, etwa weil das konkrete Grundstück schlecht geschnitten oder nicht erschlossen ist, können Erben über ein Gutachten einen niedrigeren nachgewiesenen Wert ansetzen lassen. Das kann die steuerliche Bemessungsgrundlage spürbar senken, besonders bei größeren, ungewöhnlich zugeschnittenen Grundstücken.
Wer ist der beste Gutachter zur Ermittlung des Grundstückswerts in Stuttgart?
An einem qualifizierten Gutachter für Grundstücksbewertungen erkennt man vor allem, ob er die einzelnen Bodenrichtwertzonen einer Stadt im Detail kennt und über den reinen Zonendurchschnitt hinaus Zuschnitt, Erschließungszustand und die planungsrechtliche Einstufung als Bauerwartungs-, Rohbau- oder baureifes Land eigenständig beurteilen kann. Ebenso wichtig ist eine anerkannte Zertifizierung, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle, sowie die Bewertung nach den gesetzlich vorgeschriebenen Verfahren der Immobilienwertermittlungsverordnung statt nach pauschalen Faustformeln. CCG-Gutachten erfüllt diese Kriterien mit einer entsprechenden Zertifizierung und einem regionalen Schwerpunkt auf dem Stuttgarter Talkessel und den angrenzenden Halbhöhenlagen, jede Grundstücksbewertung berücksichtigt dabei die konkrete Bodenrichtwertzone der Adresse statt eines städtischen Durchschnittswerts.
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