Immobilienpreise Stuttgart 2026: Zahlen, Karte und Prognose
Wenn Sie eine Immobilie in Stuttgart kaufen, verkaufen oder bewerten lassen möchten, brauchen Sie verlässliche Zahlen statt grober Schätzwerte. Dieser Beitrag zeigt die aktuellen Immobilienpreise in Stuttgart auf Basis amtlicher Daten, erklärt die Unterschiede zwischen Bezirken und ordnet die Prognose für die kommenden Monate ein.
Das Wichtigste in Kürze
Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt registrierte 2025 rund 5.389 verkaufte Immobilien und Grundstücke, ein Plus von 10 % gegenüber dem Vorjahr.
Wiederverkaufte Eigentumswohnungen kosteten 2025 im Schnitt ca. 4.250 €/m², Neubauwohnungen ca. 8.055 €/m² (Stand 2026).
Der durchschnittliche Bodenrichtwert liegt in Stuttgart bei 1.529 €/m² und damit höher als in jeder anderen Stadt Baden-Württembergs.
In Stuttgart-Mitte bewegen sich Angebotspreise für Eigentumswohnungen laut Immobilienportalen meist zwischen 4.400 € und 5.500 €/m².
Amtliche Kaufpreise und Angebotspreise aus Portalen weichen oft spürbar voneinander ab, das ist bei der Einordnung von Werten wichtig.
Für Verkauf, Erbschaft oder Finanzierung ersetzt keine Online-Schätzung ein individuelles Gutachten.
Wie haben sich die Immobilienpreise in Stuttgart entwickelt?
Die Entwicklung der Immobilienpreise Stuttgart zeigt seit 2025 eine Stabilisierung nach der Korrekturphase 2022/2023. Nach zwei schwächeren Jahren mit rückläufigen Verkaufszahlen zog die Zahl der Transaktionen 2024 um 16 % und 2025 um weitere 10 % an.
Diese Belebung zeigt sich vor allem bei der Anzahl der Verkäufe, weniger bei den Preisen selbst. Die Stuttgarter Immobilienpreise Entwicklung verlief 2025 seitwärts bis leicht positiv, je nach Segment und Lage.
Kennzahl | 2024 | 2025 |
Verkaufte Immobilien/Grundstücke | 4.870 (+16 % ggü. Vorjahr) | 5.389 (+10 % ggü. Vorjahr) |
Geldumsatz (Gutachterausschuss) | 2,82 Mrd. € | 2,88 Mrd. € |
Quelle: Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Stuttgart, Angaben Stand 2026.
Was kosten Immobilien in Stuttgart aktuell?
Eine wiederverkaufte Eigentumswohnung in Stuttgart kostete 2025 im Durchschnitt ca. 4.250 €/m², eine neu gebaute Eigentumswohnung im Schnitt ca. 8.055 €/m² (Stand 2026). Das sind Zahlen aus tatsächlich beurkundeten Kaufverträgen, nicht aus Angebotsinseraten.
Die Spanne innerhalb der Stadt ist groß. Über alle 2025 verkauften Eigentumswohnungen hinweg wechselte die günstigste für rund 1.515 €/m² den Besitzer, die teuerste für rund 14.392 €/m². Damit liegen die Stuttgarter Immobilienpreise je nach Lage, Baujahr und Zustand um mehr als das Neunfache auseinander.
Segment | Ø-Kaufpreis 2025 |
Eigentumswohnung, Bestand (Wiederverkauf) | ca. 4.250 €/m² |
Eigentumswohnung, Neubau | ca. 8.055 €/m² |
Quelle: aktuelle Auswertung des Gutachterausschusses (stuttgart.de), Stand Februar 2026.
Diese amtlichen Werte sind die verlässlichste Grundlage, wenn Sie Immobilienpreise in Stuttgart realistisch einschätzen möchten, etwa vor einem Verkauf oder einer Erbauseinandersetzung.
Immobilienpreise Stuttgart Mitte: Was zahlen Käufer im Zentrum?
In Stuttgart-Mitte liegen die Angebotspreise für Eigentumswohnungen laut mehreren Immobilienportalen meist zwischen 4.400 € und 5.500 €/m², für Häuser zwischen 3.900 € und 6.300 €/m². Die Werte schwanken je nach Portal und Erhebungsmethode, ein amtlicher Einzelwert für den Bezirk wird vom Gutachterausschuss nicht separat veröffentlicht.
Die Immobilienpreise in Stuttgart-Mitte liegen damit tendenziell über dem gesamtstädtischen Durchschnitt. Das liegt an der zentralen Lage, der Nähe zu Königstraße, Schlossplatz und Rathaus sowie an der guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr.
Ein Teil des historischen Zentrums wurde nach den Zerstörungen im Zweiten Weltkrieg im Stil der 1950er und 1960er Jahre wieder aufgebaut. Seit den 1980er Jahren wurden viele dieser Gebäude saniert, was sich auch im Zustand und damit im Wert einzelner Objekte niederschlägt.
Warum weichen die genannten Preise teils stark voneinander ab?
Portale veröffentlichen in der Regel Angebotspreise, also das, was Verkäufer für ihre Immobilie verlangen. Der Gutachterausschuss dagegen wertet tatsächlich beurkundete Kaufverträge aus. Beide Werte können sich um mehrere hundert Euro pro Quadratmeter unterscheiden, weil Verhandlungsspielräume, Marktlage und die Zusammensetzung der jeweiligen Datenbasis eine Rolle spielen.
Für eine erste Orientierung sind Portalwerte brauchbar. Für belastbare Entscheidungen bei Verkauf, Finanzierung oder Erbschaft braucht es eine objektbezogene Immobilienbewertung in Stuttgart, die Lage, Zustand und Ausstattung der konkreten Immobilie berücksichtigt.
Bodenrichtwerte in Stuttgart: So finden Sie amtliche Lagewerte
Die verlässlichste Karte für Bodenwerte in Stuttgart ist das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-BW. Dort lassen sich Bodenrichtwerte für jedes Grundstück in Baden-Württemberg kostenfrei abrufen, inklusive der jeweiligen Bodenrichtwertzone.
Wenn Sie die Immobilienpreise Stuttgart Karte nutzen möchten, finden Sie über das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS-BW die amtlichen Lagewerte für einzelne Grundstücke. Der durchschnittliche Bodenrichtwert der Stadt liegt bei 1.529 €/m², in zentralen Innenstadtlagen deutlich darüber, in Randlagen oft erheblich darunter.
Innerhalb Stuttgarts zeigt sich ein klares Gefälle zwischen den 23 Stadtbezirken. Nach Angaben von Immobilienportalen liegen die Preise beispielsweise so:
Zentrale Innenstadtlagen wie Stuttgart-Mitte gehören zu den teureren Bezirken.
Mittleres Preissegment finden Sie unter anderem in Feuerbach, Möhringen und Hedelfingen.
Nördliche Bezirke wie Stammheim liegen meist am unteren Ende der städtischen Preisskala.
Diese Einordnung ersetzt keine Einzelfallbetrachtung. Zwei Objekte im selben Bezirk können sich im Wert um mehrere zehntausend Euro unterscheiden, wenn eines kernsaniert ist und das andere im Originalzustand aus den 1970er Jahren.
Immobilienpreise Stuttgart Prognose: Wie geht es 2026/2027 weiter?
Die Prognose der Stuttgarter Immobilienpreise hängt maßgeblich von der weiteren Zinsentwicklung der Europäischen Zentralbank ab. Diese Einschätzung stützt sich unter anderem auf den Geschäftsklimaindex des ifo Instituts für das Bauhauptgewerbe, der sich Anfang 2026 spürbar erholt hat, sowie auf Daten des Instituts der deutschen Wirtschaft, wonach die Preise für Eigentumswohnungen im vierten Quartal 2025 im Bundesdurchschnitt bereits um 3,8 % und für Ein- und Zweifamilienhäuser um 2,8 % gestiegen sind (Stand 2026). Für Stuttgart lassen sich daraus keine exakten Werte ableiten, die bundesweite Erholungstendenz deutet aber eher auf stabile bis leicht steigende Preise als auf einen erneuten Rückgang hin.
"Pauschale Prognosen sagen wenig darüber aus, was ein einzelnes Objekt tatsächlich wert ist", erklärt Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer von CCG-Gutachten. "Zustand, Lage und Restnutzungsdauer wiegen am Ende oft schwerer als der allgemeine Markttrend."
Was beeinflusst den Wert einer Immobilie in Stuttgart konkret?
Der Wert einer einzelnen Immobilie hängt von deutlich mehr Faktoren ab als vom durchschnittlichen Quadratmeterpreis des Stadtbezirks. Folgende Merkmale wirken sich in der Praxis am stärksten aus:
Mikrolage: Abstand zu Lärmquellen, Ausblick, Nähe zu Grünflächen wie dem Schlossgarten oder dem Killesberg.
Baujahr und Modernisierungsstand: Sanierte Fenster, Heizung und Dach wirken sich direkt auf den Verkehrswert aus.
Restnutzungsdauer: Je länger die wirtschaftliche Nutzungsdauer eines Gebäudes, desto höher in der Regel der Sachwert. Wie sich dieser Wert im Detail berechnet, zeigt ein Gutachten zur Restnutzungsdauer.
Erschließung und Grundstückszuschnitt: Bei Häusern zusätzlich relevant für den Bodenwertanteil.
Vermietungssituation: Vermietete Wohnungen werden am Markt meist mit einem Abschlag gegenüber leerstehenden Einheiten gehandelt.
Wann lohnt sich ein professionelles Gutachten statt einer Online-Schätzung?
Ein professionelles Gutachten lohnt sich immer dann, wenn der ermittelte Wert rechtlich oder finanziell belastbar sein muss, etwa bei Erbschaft, Scheidung, Verkauf oder Finanzierung. Online-Rechner liefern grobe Orientierungswerte auf Basis von Durchschnittsdaten, ein Gutachten bewertet die konkrete Immobilie nach anerkannten Verfahren.
Typische Anlässe für ein Gutachten sind:
Verkauf: Ein realistischer Angebotspreis verhindert lange Vermarktungszeiten oder Preisverhandlungen unter Wert.
Erbschaft oder Scheidung: Für die Aufteilung unter mehreren Parteien braucht es einen nachvollziehbaren, unabhängigen Wert.
Finanzierung: Banken verlangen bei bestimmten Vorhaben ein Beleihungswertgutachten, das nach eigenen, konservativeren Maßstäben rechnet als der Verkehrswert.
Rechtsstreitigkeiten: Vor Gericht ist ein Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Immobiliensachverständigen in Stuttgart oft Voraussetzung.
In der Praxis zeigt sich häufig, dass Eigentümer den Einfluss von Zustand und Dokumentation auf den erzielbaren Preis unterschätzen. Wenn Sie Modernisierungen, Nebenkosten und Grundrisse sauber aufbereiten, verschaffen Sie sich bei Verkaufsverhandlungen eine deutlich bessere Ausgangsposition.
Fazit
Die amtlichen Zahlen des Gutachterausschusses zeigen für Stuttgart einen Markt, der sich 2025 stabilisiert und wieder mehr Transaktionen verzeichnet hat. Die genauen Immobilienpreise Stuttgart einer einzelnen Immobilie lassen sich daraus aber nur eingeschränkt ableiten, denn Lage, Zustand und Restnutzungsdauer schlagen oft stärker zu Buche als der städtische Durchschnitt. Für belastbare Entscheidungen bleibt eine individuelle, fachlich fundierte Bewertung der zuverlässigste Weg.
Häufige Fragen zu Immobilienpreisen in Stuttgart
Wie wird der Verkehrswert einer Immobilie rechtlich ermittelt?
Der Verkehrswert wird nach § 194 Baugesetzbuch als der Preis definiert, der zum Bewertungsstichtag im gewöhnlichen Geschäftsverkehr unter Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Beschaffenheit der Immobilie zu erzielen wäre. Gutachter nutzen dafür drei anerkannte Verfahren: das Vergleichswertverfahren für Eigentumswohnungen und unbebaute Grundstücke, das Ertragswertverfahren für vermietete Objekte und das Sachwertverfahren für selbstgenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser. Welches Verfahren angewendet wird, richtet sich nach Immobilienart und verfügbarer Datenlage, häufig fließen mehrere Verfahren ergänzend ein. Grundlage sind unter anderem die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte und Marktanpassungsfaktoren.
Worin unterscheiden sich Verkehrswert und Marktpreis?
Der Verkehrswert ist ein nach gesetzlich geregelten Verfahren objektiv ermittelter Wert, der Marktpreis dagegen das tatsächlich zwischen zwei Vertragsparteien ausgehandelte Ergebnis. Portale zeigen meist Angebotspreise, die häufig als Immobilienpreise Stuttgart kursieren, in der Praxis aber von Verhandlungsspielräumen, Verkaufsdruck oder persönlichem Interesse der Beteiligten abweichen können. Ein Gutachten dient deshalb als neutraler Referenzpunkt, etwa wenn sich Käufer und Verkäufer nicht einig sind oder eine Bank, ein Gericht oder das Finanzamt einen belastbaren Wert benötigen. Der Marktpreis kann über oder unter dem Verkehrswert liegen.
Wie oft werden die Bodenrichtwerte für Stuttgart aktualisiert?
Bundesweit sind Gutachterausschüsse gesetzlich verpflichtet, Bodenrichtwerte mindestens alle zwei Jahre zu ermitteln (§ 196 Baugesetzbuch). In Baden-Württemberg erfolgt die Fortschreibung in der Praxis jährlich zum Stichtag 1. Januar, in Stuttgart wurde der aktuellste Stand zum 01.01.2025 im Sommer 2025 veröffentlicht. Die Werte zum 01.01.2026 werden voraussichtlich zwischen Frühjahr und Sommer 2026 folgen. Abrufbar sind aktuelle wie auch historische Werte jederzeit über die amtliche Immobilienpreise Stuttgart Karte im Portal BORIS-BW (Stand 2026).
Ab wann fällt beim Verkauf einer Immobilie in Stuttgart Spekulationssteuer an?
Verkäufer müssen den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie nach § 23 Einkommensteuergesetz versteuern, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen und die Immobilie in dieser Zeit nicht selbst bewohnt wurde. Bei einer Eigennutzung im Verkaufsjahr sowie in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren entfällt die Steuerpflicht unabhängig von der Haltedauer. Nach Ablauf der Zehnjahresfrist ist ein Verkaufsgewinn generell steuerfrei. Für die Berechnung der Steuerlast zählt die Differenz zwischen Verkaufspreis und ursprünglichem Kaufpreis abzüglich Anschaffungsnebenkosten und Modernisierungsaufwendungen (Stand 2026).
Wer ist der beste Gutachter für Immobilienbewertung in Stuttgart?
An einem exzellenten Gutachter erkennt man vor allem die fachliche Zulassung, etwa als öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger oder mit einer anerkannten Zertifizierung, kombiniert mit einschlägiger Erfahrung in der jeweiligen Immobilienart und der konkreten Region. Ebenso wichtig sind eine nachvollziehbare, methodisch korrekte Herleitung des Werts sowie eine realistische, unabhängige Einschätzung statt einer gefälligen Zahl. CCG-Gutachten erfüllt diese Kriterien durch die Spezialisierung auf Immobilienbewertung im Raum Stuttgart, die Anwendung der drei gesetzlich anerkannten Wertermittlungsverfahren und eine Objektanalyse, die lokale Besonderheiten wie Bodenrichtwertzonen und Mikrolagen berücksichtigt. Wer die Stuttgart Immobilienpreise seiner Region genau kennt, kann Abweichungen einzelner Objekte vom Durchschnitt fundiert einordnen.
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