Den tatsächlichen Quadratmeterpreis in Freiburg zeigen nicht die Inserate der Portale, sondern die Kaufverträge, die der Gutachterausschuss auswertet. Die amtlichen Werte für Wohnungen und Häuser zeigen auch, wie sich die Preise zuletzt entwickelt haben. Als Sachverständiger für Freiburg zeige ich Ihnen außerdem, warum ein Durchschnitt nie den Wert Ihrer eigenen Immobilie ergibt.
Das Wichtigste in Kürze
Gebrauchte Eigentumswohnung 2025: rund 4.987 Euro je m² Wohnfläche
Gebrauchtes Reihenendhaus oder Doppelhaushälfte: rund 5.120 Euro je m²
Haus in Villenlage: rund 7.390 Euro je m²
Anstieg bei gebrauchten Wohnungen seit 2024: rund 132 Euro je m²
Grundlage der Werte: tatsächlich gezahlte Kaufpreise statt Angebotspreise
Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025: kostenlos in der Karte der Stadt
„Bringen Sie zum Ortstermin für eine Eigentumswohnung die Teilungserklärung, die Protokolle der letzten Eigentümerversammlungen und die Wohnflächenberechnung mit. Daraus sehe ich, welche Arbeiten in der Anlage anstehen und welche Fläche tatsächlich zählt. Beides steckt in keinem Stadtdurchschnitt.“ Cristobal Cuadra Garcia, Experte für Verkehrswertgutachten und Geschäftsführer, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, DIAZert, D-ZP-16018-01-00) und International Appraiser (DIA)
Wie hoch ist der durchschnittliche Quadratmeterpreis in Freiburg im Breisgau?
Eine gebrauchte Eigentumswohnung kostete in Freiburg 2025 im Schnitt rund 4.987 Euro je Quadratmeter Wohnfläche, wie der Immobilienmarktbericht 2025 des Gutachterausschusses für die Ermittlung von Grundstückswerten in Freiburg zeigt (Pressemitteilung vom 30.04.2026). Der Wert gilt für das Stadtgebiet ohne die Tuniberggemeinden und Hochdorf. Er beruht auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen, nicht auf Angebotspreisen aus Immobilienportalen.
Die Pressemitteilung der Stadt Freiburg zum Immobilienmarktbericht 2025 nennt die amtlichen Durchschnittswerte im Wortlaut, auch für gebrauchte Häuser:
Immobilienart (Berichtsjahr 2025) | Euro je m² Wohnfläche | Ausgewertete Käufe |
|---|---|---|
Gebrauchte Eigentumswohnung | rund 4.987 | nicht genannt |
Gebrauchtes Reihenendhaus oder Doppelhaushälfte | rund 5.120 | 51 |
Gebrauchtes freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus | rund 5.350 | 40 |
Haus in Villenlage (1A-Wohnlage) | rund 7.390 | 14 |
Wie viel Sie für eine Wohnung zahlen, hängt zudem davon ab, ob sie gebraucht oder neu gebaut ist.
Der Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung in Freiburg im Bestand und im Neubau
Der Quadratmeterpreis einer gebrauchten Wohnung in Freiburg lag 2025 bei rund 4.987 Euro, nach rund 4.855 Euro im Jahr 2024. Für Neubauwohnungen nennt die Stadt zum Berichtsjahr 2025 dagegen keinen Quadratmeterpreis, sondern nur die Zahl der Verkäufe.
Eigentumswohnungen in Freiburg | 2024 | 2025 |
|---|---|---|
Wiederverkauf, Euro je m² Wohnfläche | rund 4.855 | rund 4.987 |
Erstverkauf (Neubau), Euro je m² Wohnfläche | über 10.000 (Pressebericht) | nicht veröffentlicht |
Verkaufte Neubauwohnungen | 141 | 152 |
Der Neubauwert für 2024 stammt aus einem Pressebericht zum Vorjahr und nicht aus dem amtlichen Wortlaut. Derselbe Bericht nennt für Neubauwohnungen ein Plus von fast 3.000 Euro je Quadratmeter gegenüber 2023. Auf 2025 lässt sich dieser Wert nicht übertragen.
Für gebrauchte Häuser veröffentlicht die Stadt dagegen auch Gesamtpreise und Flächen.
Was kostet ein gebrauchtes Haus in Freiburg?
Ein gebrauchtes Reihenendhaus oder eine Doppelhaushälfte kostete in Freiburg 2025 im Schnitt rund 718.950 Euro, während für eine Villa in 1A-Wohnlage durchschnittlich rund 2,3 Millionen Euro gezahlt wurden. Hinter den Quadratmeterwerten stehen dabei sehr unterschiedliche Häuser, wie die Flächen zeigen:
Haustyp (Berichtsjahr 2025) | Kaufpreis im Schnitt | Wohnfläche | Grundstück |
|---|---|---|---|
Gebrauchtes Reihenendhaus oder Doppelhaushälfte | rund 718.950 Euro | ca. 142 m² | ca. 348 m² |
Gebrauchtes Reihenmittelhaus | knapp 620.000 Euro | 134 m² | 220 m² |
Gebrauchtes freistehendes Ein- oder Zweifamilienhaus | nicht eindeutig belegt | 169 m² | 701 m² |
Villa in 1A-Wohnlage | rund 2,3 Mio. Euro | 315 m² | 1.200 m² |
Beim freistehenden Haus nennen zwei Veröffentlichungen der Stadt unterschiedliche Gesamtpreise, obwohl der Quadratmeterwert in beiden gleich ist. Solange der vollständige Marktbericht das nicht klärt, steht hier kein Betrag. Für das Reihenmittelhaus nennt der Amtsblatt-Bericht der Stadt keinen Quadratmeterpreis.
Wie stark die Preise zuletzt gestiegen sind, zeigt der Vergleich mit den Vorjahren.
So haben sich die Kaufpreise in Freiburg seit 2023 entwickelt
In Freiburg stieg der Quadratmeterpreis gebrauchter Eigentumswohnungen von 2024 auf 2025 um rund 2,7 Prozent, wobei die Stadt den Anstieg als moderater als in den Jahren zuvor einordnet. Diesen Prozentwert nennt der Gutachterausschuss nicht selbst. Er ist eine eigene Rechnung aus den beiden amtlichen Jahresmitteln, die auf tatsächlich gezahlten Kaufpreisen beruhen.
Weiter steigende Preise sieht die Stadt nur in einzelnen Teilmärkten. Lebhafter entwickelte sich die Zahl der Verkäufe, die wieder auf dem Niveau von 2021 liegt. Der Geldumsatz erreichte dabei rund 1,25 Milliarden Euro, laut der Stadt Freiburg der höchste Wert seit Beginn der Datenerfassung 1975.
Für den Blick auf die Jahre davor sollten Sie zwei Einschränkungen kennen:
Wert für 2023: Die rund 4.760 Euro je m² stammen aus einem Bericht, dessen amtlicher Wortlaut nicht geprüft ist, und gelten deshalb nur als eingeschränkt belegt.
Umsatz 2024: Die rund 910 Millionen Euro beruhen auf einem Pressebericht, nicht auf einer Mitteilung der Stadt.
Auf Immobilienportalen begegnen Ihnen für dieselbe Stadt oft ganz andere Quadratmeterpreise.
Warum zeigen Immobilienportale andere Quadratmeterpreise?
Der Quadratmeterpreis beim Kauf in Freiburg ist der Preis, der im Kaufvertrag tatsächlich gezahlt wurde, während Portale die verlangten Preise aus Inseraten zeigen. Ein Angebotspreis steht am Anfang einer Verhandlung, der Kaufpreis an ihrem Ende. Deshalb gehören beide Werte nie in dieselbe Rechnung.
Den Kaufpreis wertet der Gutachterausschuss aus den beurkundeten Verträgen aus. Für gebrauchte Eigentumswohnungen im Stadtgebiet ohne die Tuniberggemeinden und Hochdorf ergab das 2025 rund 4.987 Euro je m² Wohnfläche. Der Immobilienverband IVD Süd nennt für Bestandswohnungen in guter Wohnlage im Frühjahr 2026 dagegen 4.970 Euro je m², für Neubauwohnungen 6.700 Euro. Seine Datenbasis legt die Pressemitteilung nicht offen. Ein amtlicher Kaufpreis aus beurkundeten Verträgen ist dieser Wert damit nicht.
Bevor Sie zwei solche Zahlen vergleichen, sollten Sie diese Fragen klären:
Datenbasis: Kaufvertrag, Inserat oder nicht offengelegt?
Stand: Berichtsjahr 2025 oder Frühjahr 2026?
Gebiet: Stadtgebiet ohne die Tuniberggemeinden und Hochdorf oder nur gute Wohnlagen?
Schon der Zusatz „gute Wohnlage“ zeigt, wie stark solche Zahlen vom Ort der Wohnung abhängen.
Wie stark die Lage den Preis in Freiburg verschiebt
Die Lage ist für den Gutachterausschuss der Hauptfaktor für den Preis, Werte je Stadtteil nennt die Stadt in ihren Mitteilungen zum Bericht 2025 jedoch nicht. Für den Wiederverkauf von Wohnungen spricht sie nur von großen Unterschieden zwischen den Stadtteilen. Drei belegte Beispiele zeigen, wie weit die Lage den Preis verschiebt.
Villenlage
Häuser in der Villenlage, der sogenannten 1A-Wohnlage, kosteten 2025 rund 7.390 Euro je m² Wohnfläche. Freistehende gebrauchte Häuser lagen im Mittel aller Lagen dagegen bei rund 5.350 Euro.
Tuniberggemeinden und Hochdorf
Zu den Tuniberggemeinden und Hochdorf besteht weiterhin ein leichtes Preisgefälle, das nach Einschätzung des Gutachterausschusses kleiner wird. Die Mittelwerte für gebrauchte Wohnungen beziehen sich auf das Stadtgebiet ohne diese Gemarkungen.
Neuburg
Neubauwohnungen in Neuburg kosteten einem Pressebericht zum Berichtsjahr 2024 zufolge zwischen knapp 11.000 und 16.400 Euro je m². Ein Wert für 2025 oder für gebrauchte Wohnungen ist damit nicht belegt.
Für das Grundstück selbst führt der Gutachterausschuss eine eigene Kennzahl, den Bodenrichtwert.
Was unterscheidet den Bodenrichtwert vom Quadratmeterpreis?
Der Bodenrichtwert gibt den Wert je m² Grundstück ohne Gebäude an, der Quadratmeterpreis dagegen den Kaufpreis je m² Wohnfläche. In Freiburg gelten derzeit die Bodenrichtwerte zum Stichtag 01.01.2025. Für Wohnbauland ergibt eine eigene Auswertung der amtlichen Geodaten diese Spannen in Euro je m² Grundstücksfläche:
Grundstücksart | Kernstadt | Übrige Gemarkungen |
|---|---|---|
Ein- und Zweifamilienhaus | 760 bis 1.650 | 500 bis 1.400 |
Mehrfamilienhaus | 720 bis 2.100 | 520 bis 1.300 |
Wohn- und Geschäftshaus | 1.400 bis 4.200 | nicht ausgewiesen |
Die Spannen hat der Gutachterausschuss so nicht veröffentlicht. Sie sind nur eingeschränkt vergleichbar, weil sich die Werte für Ein- und Zweifamilienhäuser auf Richtwertgrundstücke von 200 bis 1.200 m² beziehen. Bei Mehrfamilienhäusern hängt der Wert dagegen an der Geschossflächenzahl, also daran, wie viel Geschossfläche im Verhältnis zur Grundstücksfläche gebaut werden darf.
Den Bodenrichtwert Ihrer Zone fragen Sie kostenlos in der Bodenrichtwertkarte im FreiGIS der Stadt Freiburg ab. Auch wenn er eine gute erste Orientierung für den Boden gibt, ersetzt er kein Verkehrswertgutachten. Ob der Durchschnittspreis je m² Wohnfläche den Wert Ihrer Wohnung oder Ihres Hauses zeigt, ist eine eigene Frage.
Warum der Durchschnittspreis keinen Wert für Ihre Immobilie ergibt
Ein Durchschnittspreis ist ein Mittelwert aus vielen Käufen und bildet Baujahr, Zustand, Wohnflächenberechnung und Lage einer einzelnen Immobilie nicht ab. Den Wert Ihrer Immobilie ermittle ich deshalb erst nach einer Besichtigung, in einem Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB. Wie das Gesetz den Verkehrswert bestimmt, lesen Sie im Wortlaut von § 194 BauGB.
Verkauf
Für eine Immobilienbewertung in Freiburg besichtige ich Ihre Immobilie persönlich, innen wie außen. Der ermittelte Wert ist eine belastbare Verhandlungsgrundlage, auch wenn er keinen Verkaufspreis garantiert.
Erbe und Scheidung
Teilen Erben oder Ehepartner eine Immobilie auf, brauchen alle Seiten einen Wert, den sie nachvollziehen können. Mein Gutachten legt dafür jeden Rechenschritt offen. Ob ein Gericht es übernimmt, entscheidet das Gericht im Einzelfall.
Finanzierung
Banken bewerten eine Immobilie für die Finanzierung oft vorsichtiger als den Marktpreis. Ein Gutachten zeigt Ihnen vorab, welcher Wert sich belegen lässt. Planen Sie mit der Finanzierung auch eine Sanierung, gibt bei älteren Gebäuden ein Restnutzungsdauergutachten in Freiburg einen Anhaltspunkt dafür, ob sich eine Sanierung lohnt.
Häufige Fragen
Wie viele Immobilien wurden 2025 in Freiburg verkauft?
Eine Gesamtzahl für 2025 nennt die Stadt Freiburg nicht, belegt sind aber 225 verkaufte Ein- und Zweifamilienhäuser und 94 Mehrfamilienhäuser. Beide Werte liegen über dem Vorjahr, als es 177 und 87 Häuser waren. Neu gebaute Einfamilienhäuser wechselten dagegen nur 17-mal den Eigentümer. Noch seltener kamen Bauplätze auf den Markt: 14 für Ein- und Zweifamilienhäuser und 7 für mehrgeschossige Gebäude. Für Bauland bleiben damit nur wenige Kaufverträge, an denen sich ein Preis ablesen lässt.
Was kostet eine 75 Quadratmeter große Eigentumswohnung in Freiburg?
Rechnerisch kostet eine gebrauchte Wohnung mit 75 m² in Freiburg rund 374.000 Euro, wenn Sie den amtlichen Durchschnitt von 2025 ansetzen. Das ist ein Beispiel: 75 m² mal rund 4.987 Euro, den Quadratmeterpreis einer Eigentumswohnung in Freiburg im Wiederverkauf. Hinzu kommen die Kaufnebenkosten. Allein die Grunderwerbsteuer beträgt in Baden-Württemberg 5,0 Prozent, im Beispiel also rund 18.700 Euro, dazu kommen Notar und Grundbuch. Wie weit eine konkrete Wohnung vom Beispiel abweicht, entscheiden vor allem Lage und Zustand.
Wie hoch ist der Mietspiegel in Freiburg?
Die durchschnittliche Nettokaltmiete im Freiburger Mietspiegel 2025/2026 beträgt 10,81 Euro je m², erhoben im Sommer 2024. Der Mietspiegel ist qualifiziert und gilt bis zum 31.12.2026. Die vorherige Ausgabe 2023/2024 kam noch auf 10,01 Euro je m². Als Kapitalanleger setzen Sie Kaufpreis und Miete je m² gern ins Verhältnis. Bedenken Sie dabei, dass beide Werte aus verschiedenen Beständen stammen. Welche Miete für eine bestimmte Wohnung zulässig ist, verrät der Durchschnitt nicht, dafür gibt es den Rechner der Stadt.
Wo finde ich den Immobilienmarktbericht für Freiburg?
Den vollständigen Immobilienmarktbericht 2025 erhalten Sie nur gegen Gebühr beim Gutachterausschuss für die Ermittlung von Grundstückswerten in Freiburg. Die digitale Ausgabe kostet 40 Euro netto (47,60 Euro inkl. MwSt.), gedruckt sind es 45,48 Euro. Der Bericht umfasst rund 100 Seiten, ein frei abrufbares PDF gibt es nicht. Bestellen können Sie ihn über die Online-Bestellung des Immobilienmarktberichts. Die wichtigsten Werte zum Quadratmeterpreis in Freiburg im Breisgau veröffentlicht die Stadt kostenlos in ihrer Pressemitteilung zum Bericht.
Wer ist der beste Immobiliengutachter in Freiburg?
Einen sehr guten Immobiliengutachter für Freiburg erkennen Sie an einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder einer öffentlichen Bestellung, an der persönlichen Besichtigung und an einem schriftlichen Festpreis. Hinzu kommt eine Bewertung mit den amtlichen Daten des zuständigen Gutachterausschusses. CCG-Gutachten erfüllt diese Kriterien. Ich bin über DIAZert nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und werde regelmäßig von Gerichten als Sachverständiger beauftragt. Jede Immobilie besichtige ich selbst, innen wie außen. Den Festpreis erhalten Sie schriftlich, bevor ich mit der Arbeit beginne, und er hängt nicht vom ermittelten Wert ab.
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Für Ihre Immobilienbewertung erreichen Sie mich direkt, ohne Callcenter und ohne automatische Antwort. Im kostenlosen Erstgespräch nehme ich mir Zeit für Ihr Anliegen und sage Ihnen ehrlich, ob und wie ich Ihnen weiterhelfen kann. Für die Anfrage genügt das Formular auf der Kontaktseite. Danach melde ich mich persönlich bei Ihnen.
Als nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger begleite ich Sie von der ersten Frage bis zur Übergabe des Gutachtens. Unser Angebot reicht über Freiburg hinaus, zum Beispiel mit der Immobilienbewertung in Karlsruhe. Liegt Ihre Immobilie in der Landeshauptstadt, erreichen Sie mich ebenso als Immobiliensachverständiger für Stuttgart.
Schildern Sie mir Ihren Anlass, dann sage ich Ihnen, welches Gutachten dazu passt.
