Die Grundstückspreise in Freiburg lesen Sie am verlässlichsten an den Bodenrichtwerten des Gutachterausschusses ab, weil gezahlte Preise für Bauland kaum veröffentlicht werden. Hier finden Sie die Werte zum Stichtag 01.01.2025 nach Lage und Nutzung, ihre Entwicklung seit 2023 und den Weg zum Richtwert Ihrer Adresse. Als Sachverständiger für Freiburg zeige ich Ihnen außerdem, wann der Wert Ihres eigenen Grundstücks davon abweicht.
Das Wichtigste in Kürze
Bauland für Ein- und Zweifamilienhäuser in der Gemarkung Freiburg: 760 bis 1.650 Euro je m² (eigene Auswertung)
Höchster Bodenrichtwert der Stadt: 24.000 Euro je m² am Bertoldsbrunnen
Wohnbauland seit dem Stichtag 01.01.2023: keine einzige Zone gesunken
Gehandelte Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser 2025: nur 14 im ganzen Stadtgebiet
Richtwert Ihrer Adresse: gebührenfrei in der Karte der Stadt
Grundsteuer B in Baden-Württemberg: Bodenrichtwert zum 01.01.2022
„Lassen Sie sich vor dem Kauf eines Bauplatzes den Bebauungsplan und einen Auszug aus dem Baulastenverzeichnis geben. Eine Baulast steht nicht im Grundbuch und kann trotzdem bestimmen, wie viel Sie auf dem Grundstück bauen dürfen. In der Karte mit den Richtwerten sehen Sie davon nichts.“ Cristobal Cuadra Garcia, Experte für Verkehrswertgutachten und Geschäftsführer, zertifizierter Sachverständiger für Immobilienbewertung (DIN EN ISO/IEC 17024, DIAZert, D-ZP-16018-01-00) und International Appraiser (DIA)
Was kostet ein Grundstück in Freiburg je Quadratmeter?
Die Grundstückspreise in Freiburg im Breisgau liegen nach den Bodenrichtwerten zum Stichtag 01.01.2025 für Wohn- und Mischbauflächen außerhalb der Altstadt zwischen 370 und 3.600 Euro je m², abhängig von Nutzung und Marktsegment. Ein Bodenrichtwert ist der amtliche Lagewert einer Zone je m² Grundstücksfläche, kein tatsächlich gezahlter Kaufpreis. Spannen und Mediane, also die mittleren Werte, sind unsere eigene Auswertung der Geodaten des Gutachterausschusses.
Euro je m² | Gemarkung Freiburg | Ebnet, Kappel, Lehen | Tuniberggemeinden und Hochdorf |
|---|---|---|---|
Ein- und Zweifamilienhaus | 760 bis 1.650 (Median 1.150) | 780 bis 1.400 (Median 1.050) | 500 bis 820 (Median 700) |
Mehrfamilienhaus | 720 bis 2.100 (Median 1.300) | 700 bis 1.300 (Median 1.000) | 520 bis 880 (Median 760) |
Wohn- und Geschäftshaus, ohne Altstadt | 760 bis 3.600 (Median 1.550) | 1.100 bis 1.200 | 370 bis 820 (Median 700) |
Gewerbliche Bauflächen liegen mit 150 bis 500 Euro je m² in der Gemarkung Freiburg und 160 bis 190 Euro in den Tuniberggemeinden und Hochdorf deutlich darunter. Innerhalb jeder Spanne liegen die Zonen je nach Lage weit auseinander.
Wie stark die Lage den Bodenrichtwert in Freiburg verschiebt
In Freiburg liegen die Grundstückspreise auch bei gleicher Nutzung weit auseinander, sobald sich die Lage ändert. Drei Zonen mit demselben Richtwertgrundstück von 600 m² zeigen den Abstand zum Stichtag 01.01.2025, darunter der höchste Wert der Stadt für Ein- und Zweifamilienhäuser:
Lage (eigene Ortung) | Bodenrichtwert Ein- und Zweifamilienhaus |
|---|---|
Neuburg/Herdern-Süd, Wintererstraße | 1.650 Euro je m² |
Wiehre, Mercystraße | 1.400 Euro je m² |
Tiengen, Ortsmitte | 580 Euro je m² |
Zwischen Wintererstraße und Tiengen liegt damit fast das Dreifache. Die Stadtteile stammen aus unserer eigenen Ortung der Adressen, die Zonen selbst tragen keine Stadtteilnamen.
Vergleichen Sie Werte für Ein- und Zweifamilienhäuser nur bei gleicher Bezugsgröße, die je Zone zwischen 200 und 1.200 m² liegt. Bei Mehrfamilienhäusern zählt die gleiche Geschossflächenzahl (GFZ), also das Verhältnis der Geschossfläche zur Grundstücksfläche. Noch weiter vom übrigen Stadtgebiet entfernt liegen die Werte in der Altstadt.
Warum kostet der Boden in der Altstadt bis zu 24.000 Euro?
Die Bodenrichtwerte der Altstadt reichen zum Stichtag 01.01.2025 von 2.200 bis 24.000 Euro je m², weil der Gutachterausschuss sie über das Innenstadtmodell aus Mieten und Erträgen ableitet und nicht aus Kaufpreisen unbebauter Grundstücke. Den Höchstwert trägt die Zone am Bertoldsbrunnen. Beide Werte sind unsere eigene Auswertung der Geodaten und gelten für Zonen gemischter Baufläche mit Wohn- und Geschäftshäusern.
Für die Einzelhandelszonen der Altstadt gab es nicht genug geeignete Verkäufe unbebauter Grundstücke.
Für die Einordnung eines Altstadtgrundstücks sollten Sie diese Punkte kennen:
Kein Kaufpreis: Der Wert spiegelt das Ertragsniveau der Zone, keinen tatsächlich gezahlten Grundstückspreis.
Unbebauter Boden: Der Bodenrichtwert unterstellt ein unbebautes Grundstück, Einzeldenkmalschutz ist darin nicht berücksichtigt.
Keine Bindungswirkung: Bodenrichtwerte haben keine bindende Wirkung und ersetzen keine Bewertung Ihres konkreten Grundstücks.
Gerade hier lohnt der Blick darauf, wie sich die Werte seit dem letzten Stichtag bewegt haben.
So haben sich die Bodenrichtwerte seit 2023 entwickelt
Zwischen den Stichtagen 01.01.2023 und 01.01.2025 sind die Bodenrichtwerte als amtlicher Anhaltspunkt für die Grundstückspreise in Freiburg in den meisten Zonen gestiegen. Eine amtliche Prozentangabe dazu liegt in den frei zugänglichen Unterlagen des Gutachterausschusses nicht vor. Die Werte der Grafik stammen deshalb aus einer eigenen Auswertung der amtlichen Geodaten, die 568 Zonen mit gleicher Nummer und Nutzungsart über beide Stichtage vergleicht. Im Wohnbauland ist dabei keine einzige Zone gesunken, während die Gewerbeflächen auf ihrem Stand geblieben sind.
In der Altstadt liegen die teuersten Geschäftslagen 2025 dagegen niedriger als zwei Jahre zuvor: Am Bertoldsbrunnen sank der Richtwert von 25.000 auf 24.000 Euro je m², in der Kaiser-Joseph-Straße 200 von 21.000 auf 18.500 Euro je m² (minus 11,9 Prozent, eigene Berechnung). Einzelne Randzonen haben dagegen zugelegt, etwa Oberlinden von 2.800 auf 3.500 Euro je m². Eine Begründung für einzelne Werte gibt die Stadt ausdrücklich nicht.
Was ein solcher Richtwert über den Preis Ihres eigenen Grundstücks aussagt, ist damit noch offen.
Ist der Bodenrichtwert gleich dem Grundstückspreis?
Nein, der Bodenrichtwert ist ein amtlicher Durchschnittswert für ein gedachtes Richtwertgrundstück der Zone und entspricht nicht dem Grundstückspreis in Freiburg, den ein bestimmtes Grundstück erzielt. Er hat keine bindende Wirkung und dient Eigentümern wie Käufern als Orientierung für die Lage.
Was dieses Richtwertgrundstück rechtlich ist, regelt § 13 ImmoWertV: ein fiktives, unbebautes Grundstück mit den Merkmalen, die in der Zone vorherrschen. In Freiburg gilt es zudem als erschließungsbeitragsfrei. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern bezieht sich der Wert auf eine typische Grundstücksgröße, bei Mehrfamilienhäusern auf die Geschossflächenzahl der Zone.
Echte Kaufpreise für Bauland sind selten: 2025 wurden im Stadtgebiet 14 Bauplätze für Ein- und Zweifamilienhäuser und 7 für mehrgeschossige Gebäude gehandelt. Preise zu diesen Verkäufen nennen die frei zugänglichen Mitteilungen der Stadt nicht. Werte aus Immobilienportalen sind Angebotspreise und keine amtlichen Kaufpreise. Preise für Wohnungen und Häuser behandelt unser Journal-Beitrag zum Quadratmeterpreis in Freiburg.
Den Richtwert Ihrer Zone können Sie selbst nachschlagen.
So finden Sie den Bodenrichtwert für Ihr Grundstück
Den Bodenrichtwert Ihrer Adresse schlagen Sie gebührenfrei im FreiGIS mit der Ebene aktuelle Bodenrichtwerte nach. Der Link öffnet die Karte der Stadt Freiburg bereits mit den Zonen zum Stichtag 01.01.2025. Als Alternative steht Ihnen BORIS-BW offen, das landesweite Portal der Gutachterausschüsse in Baden-Württemberg.
Nicht jede Fläche auf der Karte trägt einen Wert. Straßen sind oft nicht von Zonen überdeckt, und große Sonderbauflächen über rund 30.000 m² bilden eigene Zonen ohne speziellen Richtwert. Liegt Ihr Grundstück in einer solchen Lage, erfragen Sie den Wert bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses im Amt für Wohnraumentwicklung und Vermessung. Dort erhalten Sie auch eine schriftliche Auskunft, die anders als die Kartenabfrage kostenpflichtig ist. Erreichbar ist die Geschäftsstelle unter gutachterausschuss@freiburg.de.
Haben Sie den Richtwert Ihrer Zone gefunden, stellt sich die Frage, wie weit Ihr eigenes Grundstück davon entfernt liegt.
Was lässt den Wert Ihres Grundstücks vom Richtwert abweichen?
Vom Richtwert weicht der Wert Ihres Grundstücks ab, wenn seine Merkmale nicht denen des gedachten Richtwertgrundstücks seiner Zone entsprechen. Jede solche Abweichung kann einen Zu- oder Abschlag begründen. Für Unterschiede bei Größe und Geschossflächenzahl veröffentlicht der Gutachterausschuss Umrechnungskoeffizienten. Vor einem Kauf sollten Sie diese Punkte klären:
Entwicklungszustand: Bauerwartungsland und Rohbauland haben kein einheitliches Wertniveau, die amtlichen Geodaten führen zum Stichtag 01.01.2025 nur vier solche Zonen mit 180, 250 und 370 Euro (Bauerwartungsland) und 460 Euro je m² (Rohbauland). Für Ihre Fläche gibt der Stand der Bauleitplanung die Richtung vor.
Erschließung: Der Richtwert unterstellt ein beitragsfreies Grundstück, in Freiburg gilt das zum Stichtag 01.01.2025 für 574 von 575 Zonen baureifen Landes. Offene Erschließungsbeiträge mindern den Wert, die Gemeinde nennt ihren Stand.
Zuschnitt und Hinterland: Schmale oder sehr tiefe Grundstücke lassen sich schlechter bebauen, weshalb rückwärtige Flächen oft geringer bewertet werden.
Altlasten: Der Richtwert geht von unbedenklichem Boden aus. Ein Altlastenverdacht senkt den Wert, deshalb klären Sie vor dem Kauf, ob für das Flurstück ein Verdacht bekannt ist.
Einzeldenkmal: Ensembleschutz ist im Freiburger Richtwert enthalten, Einzeldenkmalschutz nicht. Seine Auflagen gehören in jede Bewertung.
Was die Karte nicht zeigt, steht in den Unterlagen zum Flurstück.
Bodenrichtwert und Grundsteuer in Baden-Württemberg
In Baden-Württemberg ergibt sich der Grundsteuerwert aus der Grundstücksfläche mal dem Bodenrichtwert zum 01.01.2022. Das Gebäude bleibt außer Betracht, und eine Umrechnung nach Größe oder Geschossflächenzahl nimmt das Finanzamt nicht vor. Den Wert Ihrer Zone finden Sie in den Bodenrichtwerten für die Grundsteuer B.
Weicht der tatsächliche Bodenwert um mehr als 30 Prozent vom Grundsteuerwert ab, kann nach § 38 Abs. 4 LGrStG auf Antrag ein anderer Wert gelten. Den Nachweis führt ein qualifiziertes Gutachten zum Stichtag 1. Januar 2022. Erstellen darf es Ihnen:
der zuständige Gutachterausschuss
ein öffentlich bestellter und vereidigter Sachverständiger
ein nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifizierter Sachverständiger
Eine bloße Wertbescheinigung genügt dafür nicht, Kosten und Nachweislast tragen Sie als Eigentümer. Der Bundesfinanzhof hat das Landesmodell bestätigt. Das Finanzamt prüft jedes Gutachten im Einzelfall. Dieser Beitrag ersetzt keine individuelle Steuer- oder Rechtsberatung.
Auch außerhalb der Grundsteuer kann ein Gutachten den Wert Ihres Grundstücks belastbar klären.
Wann hilft ein Verkehrswertgutachten für ein Grundstück?
Ein Verkehrswertgutachten nach § 194 BauGB hilft immer dann, wenn der Wert Ihres Grundstücks für eine Entscheidung belastbar feststehen muss. Der Bodenrichtwert bleibt ein durchschnittlicher Lagewert, während ich im Gutachten Ihr einzelnes Grundstück bewerte.
Verkauf und Kauf
Der Verkehrswert gibt Ihnen eine sachliche Grundlage für die Preisverhandlung. Für eine Immobilienbewertung in Freiburg besichtige ich das Grundstück persönlich und prüfe dabei Lage und Grundbuch.
Erbe und Teilung
Erben mehrere Personen ein Grundstück, schafft ein unabhängiger Wert die Basis für die Teilung. Dabei bewerte ich auch, ob eine Zweitbebauung möglich ist und wie sie den Wert verändert.
Kaufpreisaufteilung bei vermieteten Immobilien
Bei einer vermieteten Immobilie wird nur das Gebäude abgeschrieben, der Boden nicht. Deshalb teile ich den Kaufpreis nachvollziehbar auf Boden und Gebäude auf. Ergänzend zeigt ein Restnutzungsdauergutachten in Freiburg, wie lange das Gebäude voraussichtlich noch nutzbar ist. Ob das Finanzamt die Werte übernimmt, prüft es im Einzelfall. Diese Hinweise ersetzen keine Steuer- oder Rechtsberatung.
Welcher Anlass auf Ihr Grundstück zutrifft, klärt meist schon das erste Gespräch.
Häufige Fragen
Werden die Bodenrichtwerte in Freiburg 2026 steigen?
Ob die Bodenrichtwerte in Freiburg 2026 steigen, lässt sich nicht seriös vorhersagen. Neue Werte hat der Gutachterausschuss bisher nicht veröffentlicht, Stand Oktober 2026 gelten weiter die Werte zum Stichtag 01.01.2025. Nach § 196 Abs. 1 BauGB ermittelt der Ausschuss Bodenrichtwerte mindestens zu Beginn jedes zweiten Kalenderjahres. Laut Stadt tagt er dazu in der Regel einmal im Jahr im zweiten Quartal, einen nächsten Stichtag hat er bisher nicht bekanntgegeben. Für die Grundstückspreise in Freiburg bleibt deshalb der Stand von 2025 die amtliche Grundlage, bis neue Zonenwerte in der Karte der Stadt erscheinen.
Was kostet ein 800 qm Grundstück in Freiburg?
Einen Pauschalpreis für ein Grundstück mit 800 m² in Freiburg gibt es nicht, weil jeder Bodenrichtwert für die Bezugsgröße seiner Zone gilt. Einen ersten Anhaltspunkt für den Grundstückspreis in Freiburg liefert Richtwert mal Fläche nur dann, wenn Ihr Grundstück zu dieser Bezugsgröße passt. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern sind 400 und 600 m² am häufigsten, einige Zonen beziehen sich auch auf 800 m². Weicht Ihre Fläche ab, wird der Wert über Tabelle 2 in den Erläuterungen des Gutachterausschusses umgerechnet. Zwischenwerte dürfen dabei interpoliert werden, über den Rand der Tabelle hinaus wird nicht gerechnet. Bei Mehrfamilienhäusern zählt statt der Fläche die Geschossflächenzahl der Zone.
Was kostet ein Baugrundstück im Außenbereich von Freiburg?
Für Wohnen im Außenbereich nach § 35 BauGB gilt zum Stichtag 01.01.2025 ein Bodenrichtwert von 420 Euro je m² im Stadtgebiet Freiburg und 290 Euro je m² in den Tuniberggemeinden und Hochdorf. Beide Werte beziehen sich auf ein Richtwertgrundstück für ein Ein- oder Zweifamilienhaus mit 1.000 m². Für landwirtschaftliche Hofstellen im Innenbereich nennt der Gutachterausschuss eigene Werte. In Ebnet und St. Georgen sind es 500 Euro je m², in Hochdorf, Munzingen, Opfingen, Tiengen und Waltershofen 330 Euro je m². Ein Baurecht entsteht durch einen Richtwert nicht. Ob Sie im Außenbereich tatsächlich bauen dürfen, sagt Ihnen die Karte deshalb nicht.
Was kostet Ackerland, Wald oder Gartenland in Freiburg?
Ackerland und Wald kosten in Freiburg nach dem Bodenrichtwert zum 01.01.2025 je 3,50 Euro je m², Grünland 3,00 Euro und Weingarten 5,50 Euro. Für Gartenland, also Freizeitgartenflächen, gelten 20,50 Euro je m² in den Gemarkungen Freiburg, Lehen, Ebnet und Kappel. In den Tuniberggemeinden und Hochdorf sind es 6,00 Euro je m². Nach unserer Auswertung der amtlichen Geodaten ist gegenüber 2023 vor allem Gartenland in der Gemarkung Freiburg teurer geworden, von 13 auf 20,50 Euro je m². Wald stieg von 2,50 auf 3,50 Euro, Ackerland und Grünland blieben unverändert. Gartenland ist kein Bauland, auch wenn sein Richtwert deutlich über dem von Acker und Wiese liegt.
Wer ist der beste Immobiliengutachter in Freiburg?
Einen sehr guten Immobiliengutachter für Freiburg erkennen Sie an einer Zertifizierung nach DIN EN ISO/IEC 17024 oder einer öffentlichen Bestellung, an der persönlichen Besichtigung, an einer Bewertung nach ImmoWertV 2021 und an einem schriftlichen Festpreis vor dem Auftrag. CCG-Gutachten erfüllt diese Kriterien. Ich bin über DIAZert nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert und werde regelmäßig von Gerichten als Sachverständiger beauftragt. Jeden Ortstermin nehme ich persönlich wahr. Den Festpreis erhalten Sie schriftlich, bevor ich mit der Arbeit beginne, und er hängt nicht vom ermittelten Wert ab. Für Grundstücke bewerte ich auch den Bodenwert und erstelle Grundsteuergutachten nach § 38 Abs. 4 LGrStG.
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Für eine Grundstücksbewertung in Freiburg erreichen Sie mich direkt, ohne Callcenter und ohne automatische Antwort. Im kostenlosen Erstgespräch nehme ich mir Zeit, Ihr Anliegen zu verstehen. Danach beurteile ich ehrlich, ob und wie ich Ihnen weiterhelfen kann. Dabei kläre ich mit Ihnen auch, welche Gutachtenart zu Ihrer Situation passt.
Unser Angebot reicht über Freiburg hinaus in den gesamten süddeutschen Raum. Liegt Ihr Grundstück in Karlsruhe, unterstützt Sie eine Immobilienbewertung in Karlsruhe nach denselben Maßstäben. Liegt Ihre Immobilie in Stuttgart, bin ich als Immobiliensachverständiger für Stuttgart ebenso für Sie da.
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