Mietspiegel Konstanz 2026: Werte, Gültigkeit und Rechtslage
Wenn Sie in Konstanz vermieten, mieten oder eine Mieterhöhung prüfen, ist der aktuelle Mietspiegel in Konstanz die rechtlich maßgebliche Grundlage. Dieser Beitrag erklärt die aktuellen Werte, die Besonderheit des gemeinsamen Mietspiegels mit Allensbach und Reichenau und was sich 2026 bei Mietpreisbremse und Kappungsgrenze geändert hat.
Das Wichtigste in Kürze
Der aktuelle qualifizierte Mietspiegel Konstanz gilt seit dem 1. Dezember 2025 für zwei Jahre bis zum 30. November 2027.
Es ist ein gemeinsamer Mietspiegel der Kommunen Konstanz, Allensbach und Reichenau, anerkannt nach § 558d BGB.
Die durchschnittliche Nettomiete liegt in Konstanz bei 11,37 €/m², in Allensbach bei 10,92 €/m² und auf der Reichenau bei 10,76 €/m² (Stand 2026).
Konstanz ist zum 1. Januar 2026 aus der Gebietskulisse der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg herausgefallen.
Damit gilt bei Mieterhöhungen wieder die bundesweite Kappungsgrenze von 20 % statt der zuvor abgesenkten 15 %.
Ein kostenloser Online-Mietenrechner der Stadt berechnet die ortsübliche Vergleichsmiete für jede Wohnung näherungsweise.
Was ist der Mietspiegel Konstanz und wer hat ihn erstellt?
Der Mietspiegel Konstanz ist ein qualifizierter Mietspiegel nach § 558d BGB, der gemeinsam für die Kommunen Konstanz, Allensbach und Reichenau erstellt wurde. Er bildet die ortsübliche Vergleichsmiete für frei finanzierten Wohnraum ab und dient als vorrangiges Begründungsmittel für Mieterhöhungen.
Erstellt wurde er vom EMA-Institut für empirische Marktanalysen im Auftrag der Stadtverwaltung Konstanz. Grundlage ist eine repräsentative Mieterbefragung von Juli bis August 2025 mit 2.049 Rückläufen, von denen 913 Antworten für die Auswertung verwendet werden konnten.
Am 18. November 2025 haben die Interessenvertreter der Mieter und Vermieter, darunter der Mieterbund Bodensee und Haus & Grund Konstanz, den Mietspiegel der Stadt Konstanz als qualifiziert anerkannt. Das ist nicht selbstverständlich: In der Bodenseegemeinde Sipplingen zog der Gemeinderat Anfang 2025 seine Anerkennung des dortigen Mietspiegels zurück, in Konstanz tragen dagegen beide Marktseiten das Ergebnis mit.
Wie hoch sind die Mieten laut dem Mietspiegel in Konstanz 2025?
Die durchschnittliche Nettomiete über alle erhobenen Wohnungen liegt laut dem Mietspiegel in Konstanz 2025 bei 11,37 €/m² im Stadtgebiet Konstanz (Stand 2026). Dieser Wert ist ein reiner Durchschnitt ohne Berücksichtigung von Lage, Baujahr oder Ausstattung, die tatsächliche ortsübliche Vergleichsmiete einer konkreten Wohnung kann deutlich darüber oder darunter liegen.
Kommune | Ø-Nettomiete pro m² |
Konstanz | 11,37 € |
Allensbach | 10,92 € |
Reichenau | 10,76 € |
Quelle: Gemeinsamer Mietspiegel 2025 der Stadt Konstanz, Datenerhebung Juli/August 2025.
Wichtig für die Einordnung: Immobilienportale weisen für Konstanz teils Angebotsmieten von 16 €/m² und mehr aus. Das ist kein Widerspruch, sondern ein Unterschied der Datenbasis. Portale zeigen Wunschmieten aus aktuellen Inseraten, der amtliche Mietspiegel bildet dagegen die Bestandsmieten der letzten sechs Jahre nach § 558 BGB ab. Für Mieterhöhungen zählt allein der Mietspiegelwert.
Dass Konstanz zu den teuersten Mietstandorten Baden-Württembergs zählt, hat strukturelle Gründe. Die Stadt ist mit der Schweizer Nachbarstadt Kreuzlingen baulich zusammengewachsen, die Staatsgrenze verläuft teilweise mitten durch Straßenzüge. Gut verdienende Einpendler aus der Schweiz, die knappe Fläche zwischen Bodensee und Schweizer Grenze und die konstante Nachfrage durch die Universität Konstanz treffen auf ein begrenztes Wohnungsangebot.
Mietspiegel in Konstanz 2024 und frühere Ausgaben: Was gilt für ältere Fälle?
Für Sachverhalte aus dem Jahr 2024 gilt die damals gültige Vorgängerausgabe, der gemeinsame Mietspiegel 2022. Einen eigenständigen Mietspiegel in Konstanz 2024 als separate Ausgabe gibt es nicht, da qualifizierte Mietspiegel im Zwei-Jahres-Rhythmus erscheinen.
Das ist praktisch relevant, wenn Sie eine Mieterhöhung aus der Vergangenheit prüfen oder in einem laufenden Verfahren auf den damals gültigen Stand abstellen müssen, etwa wenn ein öffentlich bestellter und vereidigter Immobiliensachverständiger den historischen Mietwert für ein Gericht rekonstruiert. Die Stadt Konstanz hält die Vorgängerausgabe samt Online-Rechner weiterhin abrufbar.
Gilt der Mietspiegel auch in Litzelstetten und den anderen Ortsteilen?
Ja, der gemeinsame Mietspiegel gilt für das gesamte Stadtgebiet, ein separater Mietspiegel für Konstanz Litzelstetten existiert nicht und ist auch nicht nötig. Unterschiede zwischen den Ortsteilen werden über das Wohnlagenmerkmal im Mietspiegel selbst abgebildet, nicht über eigene Tabellenwerke.
Das betrifft alle Konstanzer Stadtteile: von der Altstadt mit der historischen Niederburg über Petershausen und das Paradies bis zu den Ortsteilen auf dem Bodanrück wie Litzelstetten, zu dem auch die Insel Mainau gehört. Ob eine Altbauwohnung nahe der Marktstätte, eine Gründerzeitvilla an der Seestraße mit Blick über den Bodensee oder ein Reihenhaus am Ortsrand von Litzelstetten: Die Wohnlageneinstufung kann die Vergleichsmiete spürbar verschieben, bei Unsicherheit schafft eine objektbezogene Immobilienbewertung in Konstanz Klarheit über die tatsächliche Einordnung.
Für die konkrete Berechnung stellt die Stadt einen Online-Mietenrechner bereit, der Wohnlage, Baujahr, Größe und Ausstattung abfragt und daraus die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt. Der Rechner ist kostenlos und liefert eine erste belastbare Orientierung.
Mietpreisbremse und Kappungsgrenze: Was hat sich 2026 geändert?
Konstanz ist zum 1. Januar 2026 aus der Gebietskulisse der Mietpreisbremse in Baden-Württemberg herausgefallen. Die neue Mietpreisbegrenzungsverordnung des Landes umfasst zwar 130 statt bisher 89 Kommunen, einwohnerstarke Städte wie Konstanz und Mannheim sind aber nicht mehr enthalten (Stand 2026).
Die Folgen für die Praxis sind erheblich:
Neuvermietung: Die 10-%-Begrenzung über der ortsüblichen Vergleichsmiete gilt in Konstanz nicht mehr.
Mieterhöhungen im Bestand: Da die Kappungsgrenzenverordnung dieselbe Gebietskulisse nutzt, gilt wieder die bundesweite Kappungsgrenze von 20 % innerhalb von drei Jahren statt der zuvor abgesenkten 15 %.
Obergrenze bleibt: Die ortsübliche Vergleichsmiete aus dem Mietspiegel bleibt bei Bestandserhöhungen weiterhin die absolute Obergrenze gemäß § 558 BGB.
Die Entscheidung ist umstritten. Der Städtetag Baden-Württemberg kritisiert in einer Presseinformation vom 11. Dezember 2025, dass das zugrunde liegende Gutachten für Konstanz keinen angespannten Wohnungsmarkt mehr feststellt, obwohl dieses Ergebnis mit der Wahrnehmung vor Ort und den Wartelisten der städtischen Wohnungsbaugesellschaften kaum vereinbar sei. Details zur neuen Gebietskulisse veröffentlicht das Ministerium für Landesentwicklung und Wohnen Baden-Württemberg. Die aktuelle Verordnung ist zunächst bis zum 31. Dezember 2026 befristet, danach entscheidet die nach der Landtagswahl im März 2026 gebildete Landesregierung über das weitere Vorgehen (Stand 2026).
"Für Vermieter in Konstanz hat sich der rechtliche Spielraum 2026 spürbar erweitert, das entbindet aber nicht von einer sauberen Herleitung der Vergleichsmiete", erklärt Cristobal Cuadra Garcia, Geschäftsführer von CCG-Gutachten und zertifizierter Immobiliengutachter nach DIN EN ISO/IEC 17024. "Wer eine Erhöhung auf ein fehlerhaft eingeordnetes Wohnlagen- oder Ausstattungsmerkmal stützt, riskiert die Unwirksamkeit des gesamten Verlangens."
Wann reicht der Mietspiegel in Konstanz nicht aus?
Der Mietspiegel in Konstanz deckt Standardwohnungen zuverlässig ab, bei besonderen Konstellationen stößt er jedoch an Grenzen. Typische Fälle sind:
Objekte außerhalb des Anwendungsbereichs: Möblierte Wohnungen, Einfamilienhäuser oder preisgebundener Wohnraum werden von Mietspiegeln in der Regel nicht oder nur eingeschränkt erfasst. Für solche Objekte liefert ein Verkehrswertgutachten in Konstanz den rechtssicher hergeleiteten Wert.
Gerichtliche Auseinandersetzungen: Wird eine Mieterhöhung angefochten oder ist die Einordnung von Wohnlage und Ausstattung strittig, ist häufig ein Sachverständigengutachten erforderlich, das vor Gericht als Beweismittel anerkannt wird.
Finanzierung: Banken bewerten die nachhaltig erzielbare Miete nach eigenen, konservativeren Maßstäben. Ein erfahrener Immobilienbewerter kennt die Anforderungen der Kreditinstitute und bereitet die Unterlagen entsprechend auf.
Wertermittlung und Steuern: Bei älteren Gebäuden kann ein Gutachten zur Restnutzungsdauer die steuerliche Abschreibung erhöhen, ein Aspekt, den der Mietspiegel gar nicht abbildet. Aus der Gutachterpraxis von CCG-Gutachten gilt hier ein klarer Grundsatz: Gutachten ohne persönliche Vor-Ort-Besichtigung werden vom Finanzamt konsequent abgelehnt, eine reine Schreibtischbewertung genügt für steuerliche Zwecke nicht.
Ein häufiger Fehler in der Praxis: Vermieter übernehmen den Durchschnittswert von 11,37 €/m² ungeprüft als Zielmiete. Ohne korrekte Einordnung der wohnwertbildenden Merkmale ist ein Mieterhöhungsverlangen jedoch angreifbar, selbst wenn der geforderte Betrag am Ende marktüblich wäre.
Fazit
Der Konstanzer Mietspiegel in seiner Ausgabe 2025 bietet eine wissenschaftlich fundierte, von beiden Marktseiten anerkannte Grundlage für Mietfragen in Konstanz, Allensbach und Reichenau. Die vollständige Broschüre samt Online-Mietenrechner stellt die Stadt Konstanz auf ihrer Mietspiegel-Seite kostenfrei bereit. Die eigentliche Zäsur liegt jedoch im Wegfall von Mietpreisbremse und abgesenkter Kappungsgrenze seit Januar 2026, der den Spielraum bei Neuvermietungen und Bestandserhöhungen deutlich verändert. Wer diesen Spielraum nutzen oder sich dagegen wehren möchte, sollte die Vergleichsmiete der konkreten Wohnung sauber herleiten statt mit Durchschnittswerten zu argumentieren.
Häufige Fragen zum Mietspiegel in Konstanz
Was unterscheidet einen qualifizierten von einem einfachen Mietspiegel?
Ein qualifizierter Mietspiegel wird nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und von Gemeinde oder Interessenvertretern der Mieter und Vermieter anerkannt, ein einfacher Mietspiegel erfüllt diese Anforderungen nicht. Der Unterschied ist rechtlich erheblich: Nur beim qualifizierten Mietspiegel wird nach § 558d Abs. 3 BGB gesetzlich vermutet, dass die ausgewiesenen Werte die ortsübliche Vergleichsmiete korrekt wiedergeben, was ihn im Streitfall zum vorrangigen Beweismittel macht. Der Mietspiegel in Konstanz 2025 erfüllt diese Anforderungen. Wie schnell der Status verloren gehen kann, zeigt das nahe Singen: Dort beschloss der Gemeinderat im Herbst 2024, den Mietspiegel nicht fortzuschreiben, seither gilt er nur noch als einfacher Mietspiegel.
Wie muss eine Mieterhöhung mit dem Mietspiegel formal begründet werden?
Ein Mieterhöhungsverlangen muss nach § 558a BGB in Textform erklärt und begründet werden, etwa durch Bezugnahme auf den qualifizierten Mietspiegel in Konstanz. Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben zur betroffenen Wohnung, müssen diese im Erhöhungsverlangen immer mitgeteilt werden, selbst wenn die Erhöhung anders begründet wird. Zusätzlich muss die Miete zum geplanten Erhöhungszeitpunkt seit mindestens 15 Monaten unverändert sein. Der Mieter hat anschließend eine Überlegungsfrist bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang; verweigert er die Zustimmung, kann der Vermieter innerhalb von drei weiteren Monaten Klage erheben.
Gilt der Mietspiegel auch bei Staffel- oder Indexmietverträgen?
Nein, bei laufenden Staffel- und Indexmietverträgen spielt der Mietspiegel für Mieterhöhungen keine Rolle. Bei einer Staffelmiete nach § 557a BGB sind die künftigen Mietsteigerungen bereits im Vertrag festgelegt, bei einer Indexmiete nach § 557b BGB folgt die Miete dem Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamts. In beiden Fällen sind Erhöhungen auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach § 558 BGB während der Vertragslaufzeit ausgeschlossen. Relevant bleibt der Mietspiegel dennoch beim Neuabschluss solcher Verträge, weil er die marktgerechte Ausgangsmiete belegt und damit überhöhte Startmieten erkennbar macht.
Welche Kündigungssperrfrist gilt in Konstanz nach der Umwandlung in Eigentumswohnungen?
Seit dem 1. Januar 2026 gilt in Konstanz nach der Umwandlung einer vermieteten Wohnung in Wohnungseigentum wieder die reguläre Kündigungssperrfrist von drei Jahren nach § 577a BGB. Zuvor betrug die Frist fünf Jahre, weil Konstanz zur Gebietskulisse der Kündigungssperrfristverordnung Baden-Württemberg gehörte, die dieselben Kommunen umfasst wie Mietpreisbremse und abgesenkte Kappungsgrenze. Mit dem Herausfallen aus dieser Gebietskulisse entfiel auch der verlängerte Kündigungsschutz (Stand 2026). Für Mieter bedeutet das: Ein Erwerber kann nach Umwandlung und Verkauf bereits nach drei Jahren wegen Eigenbedarfs kündigen.
Wer ist der beste Immobiliengutachter für Mietfragen in Konstanz?
Einen qualifizierten Immobiliengutachter für Mietfragen erkennen Sie an einer anerkannten Zertifizierung, etwa nach DIN EN ISO/IEC 17024 durch eine DAkkS-akkreditierte Stelle, an der Anwendung der gesetzlich geregelten Wertermittlungsverfahren sowie an nachweisbarer Kenntnis des regionalen Marktes mit seinen Wohnlagen und Preisstrukturen. Ebenso wichtig ist die persönliche Objektbesichtigung, da Bewertungen ohne Vor-Ort-Termin von Finanzämtern und Gerichten regelmäßig nicht anerkannt werden. CCG-Gutachten erfüllt diese Kriterien: Der Geschäftsführer ist nach DIN EN ISO/IEC 17024 zertifiziert (geprüft durch die DAkkS-akkreditierte Stelle DIA-Zert), der regionale Schwerpunkt liegt in Südbaden und im Bodenseeraum einschließlich Konstanz, und jede Bewertung des Mietspiegel Konstanz-Umfelds erfolgt objektbezogen vor Ort.
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