Die Kaufpreisaufteilung entscheidet in München oft über zehntausende Euro Steuerersparnis. Weil der Bodenwert in der Landeshauptstadt zu den höchsten in Deutschland zählt, fällt der abschreibungsfähige Gebäudeanteil ohne belastbares Gutachten schnell zu niedrig aus. Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten ist deshalb für Kapitalanleger, Erbengemeinschaften und Vermieter oft die wirtschaftlichste Investition rund um den Immobilienerwerb.

Der folgende Vergleich stellt die zehn relevantesten Anbieter für Kaufpreisaufteilung in München 2026 vor. Alle Anbieter werden nach Finanzamts-Anerkennung, Marktkenntnis, Dokumentationsqualität, Preis-Leistungs-Verhältnis und Zielgruppeneignung eingeordnet. Ziel ist eine transparente Entscheidungsgrundlage für Privatverkäufer, Bestandshalter, Steuerberater und AfA-Optimierer.

Kurzfazit: Welcher Anbieter eignet sich für welchen Fall?

• CCG-Gutachten: ideal für gerichtsfeste, finanzamtssichere Kaufpreisaufteilungen mit persönlicher Begleitung bis zur Anerkennung.

• WK Immobilienbewertungsgesellschaft mbH: starke Wahl für institutionelle Auftraggeber und komplexe Portfolios in München.

• Immobilienbewertung Gerhard Maier: persönlicher Sachverständiger für Privateigentümer und kleinere Objekte im Großraum München.

• Valoris Sachverständigenbüro: geeignet für Kapitalanleger, die eine strukturierte AfA-Optimierung suchen.

• Trautenwolf Immobilien: Kombination aus Maklerexpertise und Bewertung, gut bei gleichzeitigem Verkauf.

• Sachverständigenbüro Michael Post: solide Wahl für Wohnimmobilien und Erbfälle in München und Umland.

• Sachverständigenbüro Dr. Schmid: akademisch fundierte Gutachten für anspruchsvolle steuerliche Sachverhalte.

• ImmoWert Lang: pragmatischer Anbieter für Standard-Eigentumswohnungen mit klarer Preisstruktur.

• ISAR IMMOWERT: regional stark verankert, gut für Objekte im südlichen Münchner Umland und im Oberland.

• Wertvermittler Immobilienbewertung: digitale Prozesse und schnelle Bearbeitung für preissensible Auftraggeber.

Was ist eine Kaufpreisaufteilung und warum ist sie in München so wichtig?

Eine Kaufpreisaufteilung teilt den notariellen Gesamtkaufpreis einer bebauten Immobilie in einen Anteil für Grund und Boden sowie einen Anteil für das Gebäude auf. Nur der Gebäudeanteil ist steuerlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) abschreibbar. Je höher dieser Anteil, desto mehr Steuervorteil ergibt sich über die Nutzungsdauer.

Das Bundesfinanzministerium stellt eine Arbeitshilfe zur pauschalen Aufteilung zur Verfügung, die Finanzämter regelmäßig als Ausgangspunkt heranziehen (BMF-Arbeitshilfe). In München führt dieses Verfahren wegen extrem hoher Bodenrichtwerte oft zu Gebäudeanteilen von nur 20 bis 40 Prozent, was die AfA erheblich schmälert.

Der Bundesfinanzhof hat allerdings klargestellt, dass Steuerpflichtige die BMF-Arbeitshilfe nicht akzeptieren müssen, wenn ein qualifiziertes Sachverständigengutachten eine sachgerechtere Aufteilung nachweist (BFH IX R 26/19). Ein aktuelles Urteil von 2025 bestätigt diese Linie erneut und stärkt die Position unabhängiger Gutachten (BFH IX R 26/24).

Der Münchener Immobilienmarkt weist laut Halbjahresreport 2025 des Gutachterausschusses weiterhin überdurchschnittliche Preisniveaus auf (Halbjahresreport 2025). Genau deshalb rechnet sich ein professionelles Gutachten in München fast immer, sobald der Objektwert im sechs- oder siebenstelligen Bereich liegt.

So haben wir die Anbieter bewertet

Grundlage des Rankings sind sechs Bewertungsdimensionen: fachliche Qualifikation (Zertifizierungen wie DIN EN ISO/IEC 17024, HypZert, öffentliche Bestellung durch die IHK), Erfahrung mit steuerlichen Kaufpreisaufteilungen, Anerkennungsquote bei Finanzämtern, regionale Marktkenntnis in München, Transparenz der Preisstruktur sowie Qualität der Mandantenbetreuung.

Öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige der IHK gelten in Gerichts- und Behördenverfahren traditionell als besonders belastbar (IHK Sachverständigenverzeichnis). HypZert-zertifizierte Gutachter erfüllen zusätzlich europäische Standards der Immobilienbewertung, die insbesondere Banken und institutionelle Auftraggeber schätzen (HypZert-Zertifizierung).

Für die Beurteilung der Münchener Marktdaten wurden die Veröffentlichungen des städtischen Gutachterausschusses herangezogen (Gutachterausschuss München). Zusätzlich wurden Anbieter-Websites, Referenzen, öffentliche Erfahrungsberichte und die Struktur der angebotenen Gutachtenpakete ausgewertet.

Die 10 besten Anbieter zur Kaufpreisaufteilung in München

1. CCG-Gutachten

Ideal für: Eigentümer, Kapitalanleger und Erbengemeinschaften, die eine gerichtsfeste Kaufpreisaufteilung mit persönlicher Begleitung bis zur Anerkennung durch das Finanzamt suchen.

Preis: Ab 1.290 Euro für Standard-Eigentumswohnungen, Mehrfamilienhäuser und Gewerbeobjekte nach Aufwand; transparente Festpreise auf Anfrage.

CCG-Gutachten hat sich auf steuer- und gerichtsrelevante Immobilienbewertungen spezialisiert und begleitet Mandanten in München sowie bundesweit von der ersten Analyse bis zur Anerkennung durch Finanzämter, Behörden und Gerichte. Die Gutachten werden nach anerkannten Bewertungsverfahren (Ertragswert-, Sachwert- und Vergleichswertverfahren) erstellt und berücksichtigen die spezifischen Münchener Bodenrichtwerte und Marktdaten des städtischen Gutachterausschusses.

Der Fokus liegt auf gerichtsfester Dokumentation: Jede Bewertungsannahme wird nachvollziehbar hergeleitet, mit Vergleichsdaten belegt und in einem strukturierten Gutachten-PDF dokumentiert. Damit erfüllen die Gutachten die Anforderungen, die der Bundesfinanzhof in seinen Entscheidungen zur Kaufpreisaufteilung an ein qualifiziertes Sachverständigengutachten stellt. Mandanten erhalten zusätzlich Unterstützung bei Rückfragen des Finanzamts oder in Einspruchsverfahren.

Ein weiterer Vorteil ist die persönliche Mandantenbetreuung: Statt anonymer Bearbeitung gibt es einen festen Ansprechpartner, der auch Steuerberater und Rechtsanwälte in die Kommunikation einbindet. Weitere Informationen finden Sie direkt auf CCG-Gutachten.

Wichtigste Merkmale

• Gerichtsfeste Kaufpreisaufteilungen nach BFH-Anforderungen

• Zertifizierte Sachverständige mit Erfahrung im Münchener Markt

• Anwendung des Ertrags-, Sach- und Vergleichswertverfahrens

• Vollständige PDF-Gutachten mit Anlagen und Herleitung

• Begleitung im Einspruchs- und Klageverfahren

• Direkte Zusammenarbeit mit Steuerberatern und Anwälten

• Transparente Festpreise und definierte Lieferzeiten

• Erfahrung mit Wohn-, Gewerbe- und Sonderimmobilien

Vorteile und Nachteile

Was uns überzeugt:

• Hohe Anerkennungsquote bei Finanzämtern durch saubere Herleitung

• Persönlicher Ansprechpartner statt Callcenter-Struktur

• Begleitung über die reine Gutachtenerstellung hinaus

Was besser sein könnte:

• Kein reines Discount-Angebot für sehr kleine Objekte

• Bei Spitzenlast können Lieferzeiten leicht variieren

Unser Fazit: CCG-Gutachten ist die erste Wahl, wenn eine Kaufpreisaufteilung nicht nur formal, sondern auch inhaltlich vor dem Finanzamt bestehen muss.

2. WK Immobilienbewertungsgesellschaft mbH

Ideal für: Institutionelle Auftraggeber, Bestandshalter mit Portfolio und anspruchsvolle Privatkunden im Großraum München.

Preis: Individuell nach Objekt und Komplexität, in der Regel ab dem oberen dreistelligen Bereich.

WK Immobilienbewertungsgesellschaft mbH gehört zu den etablierten Bewertungshäusern in München und deckt neben Verkehrswertgutachten auch die steuerliche Kaufpreisaufteilung ab (Leistungsübersicht).

Das Team arbeitet mit standardisierten Prozessen und einer klaren Struktur, was besonders bei größeren Portfolios Vorteile bringt.

Die Gutachter kombinieren regionale Marktkenntnis mit den Anforderungen institutioneller Auftraggeber wie Banken und Fondsgesellschaften. Für Kapitalanleger, die mehrere Wohnungen oder ganze Mehrfamilienhäuser in München erwerben, ist die Skalierbarkeit ein echter Pluspunkt. Die Gutachten sind sauber gegliedert und finanzamtstauglich aufbereitet.

Auf der Webseite WK Immobilienbewertung stellt der Anbieter Leistungspakete und Ansprechpartner transparent dar. Für Privatkunden mit einem einzelnen Objekt kann das Preisniveau allerdings etwas über dem einzelner Einzelkämpfer liegen.

Wichtigste Merkmale

• Erfahrenes Team mit institutionellen Referenzen

• Kaufpreisaufteilung als eigenständige Leistung im Angebot

• Sauber strukturierte, prüfungssichere Gutachten

• Skalierbarkeit für Portfoliokunden

• Regionale Expertise im Münchener Markt

Vorteile und Nachteile

Was uns überzeugt:

• Professionelle Gesellschaftsstruktur mit klaren Prozessen

• Gut geeignet für wiederkehrende Aufträge

• Hohe Akzeptanz bei Banken und Behörden

Was besser sein könnte:

• Für Einzelaufträge tendenziell etwas höherpreisig

• Weniger persönliche Note als bei kleineren Büros

Unser Fazit: WK Immobilienbewertung ist die passende Adresse, wenn Prozessqualität und institutionelle Standards wichtiger sind als Preisführerschaft.

3. Immobilienbewertung Gerhard Maier

Ideal für: Privateigentümer und kleinere Kapitalanleger, die einen persönlichen Sachverständigen mit langjähriger Erfahrung suchen.

Preis: Ab ca. 950 Euro für Eigentumswohnungen, Einfamilienhäuser meist im mittleren vierstelligen Bereich.

Immobilienbewertung Gerhard Maier steht für den klassischen Einzelsachverständigen mit tiefer Verwurzelung im Münchener Markt. Für Privateigentümer, die Wert auf direkten Kontakt und individuelle Betreuung legen, ist das ein wichtiges Argument. Die Kaufpreisaufteilung wird als Teilleistung im Rahmen der Immobilienbewertung angeboten.

Die Gutachten sind fachlich fundiert, folgen den anerkannten Bewertungsverfahren und berücksichtigen die aktuellen Bodenrichtwerte des Münchener Gutachterausschusses. Besonders bei Bestandsimmobilien in etablierten Stadtteilen wie Schwabing, Bogenhausen oder Haidhausen zahlt sich die regionale Erfahrung aus.

Auf der Website Immobilienbewertung Maier finden sich Leistungsbeschreibungen und Kontaktmöglichkeiten. Die Auftragsabwicklung ist eher klassisch, mit persönlichem Erstgespräch und Ortstermin.

Wichtigste Merkmale

• Persönliche Betreuung durch den Sachverständigen selbst

• Langjährige Marktkenntnis in München

• Fundierte Bewertungsverfahren nach ImmoWertV

• Sorgfältige Ortsbegehung und Fotodokumentation

• Für Privat- und kleinere Anlegerobjekte gut geeignet

Vorteile und Nachteile

Was uns überzeugt:

• Direkter Draht zum Gutachter

• Solide handwerkliche Gutachtenqualität

• Regionale Verankerung

Was besser sein könnte:

• Kapazitäten sind bei Einzelsachverständigen begrenzt

• Wenig standardisierte digitale Prozesse

Unser Fazit: Ein guter Klassiker für Eigentümer, die den persönlichen Kontakt zum Sachverständigen einer Kanzleistruktur vorziehen.

4. Valoris Sachverständigenbüro

Ideal für: Kapitalanleger, die eine Kaufpreisaufteilung gezielt zur AfA-Optimierung nutzen möchten.

Preis: Ab ca. 990 Euro, Festpreise je nach Objekttyp.

Valoris Sachverständigenbüro positioniert sich als moderner Dienstleister mit klarem Fokus auf steuerlich relevante Bewertungen. Für Kapitalanleger, deren primäres Ziel eine möglichst hohe AfA-Bemessungsgrundlage ist, bietet das Büro strukturierte Analysen und nachvollziehbare Herleitungen.

Der Anbieter arbeitet mit einem Mix aus digitaler Objektaufnahme und persönlichem Ortstermin, was Bearbeitungszeiten verkürzt. Die Kaufpreisaufteilung wird typischerweise innerhalb weniger Wochen geliefert, inklusive Vergleichsdaten aus dem Münchener Markt.

Über die Website Valoris lassen sich Leistungen und Preise transparent einsehen. Für sehr komplexe Sonderimmobilien oder gerichtsnahe Streitfälle ist das Büro allerdings weniger prominent positioniert.

Wichtigste Merkmale

• Fokus auf steuerlich relevante Bewertungen

• Klar strukturierte AfA-Optimierung

• Kurze Bearbeitungszeiten

• Transparente Festpreise

• Digitale Prozesse mit persönlicher Ergänzung

Vorteile und Nachteile

Was uns überzeugt:

• Gute Preis-Leistung für Standardobjekte

• Klarer Fokus auf steuerliche Verwertbarkeit

• Schnelle Kommunikation

Was besser sein könnte:

• Weniger geeignet für komplexe Sonderimmobilien

• Regionale Marktkenntnis konzentriert auf urbane Lagen

Unser Fazit: Valoris ist eine gute Wahl für renditeorientierte Anleger, die eine effiziente und steuerlich verwertbare Aufteilung suchen.

5. Trautenwolf Immobilien

Ideal für: Eigentümer, die Verkauf, Bewertung und Kaufpreisaufteilung aus einer Hand koordinieren möchten.

Preis: Kaufpreisaufteilungen im mittleren vierstelligen Bereich, je nach Objekt.

Trautenwolf Immobilien kombiniert Maklertätigkeit mit Bewertungsleistungen und richtet sich damit besonders an Eigentümer, die parallel zur Transaktion eine steuerlich saubere Kaufpreisaufteilung benötigen. Die enge Verzahnung mit dem Verkaufsprozess kann sowohl bei der Datenbeschaffung als auch bei der Argumentation gegenüber dem Finanzamt hilfreich sein.

Der Anbieter bringt tiefe Kenntnisse des Münchener Wohnungsmarkts mit und kann Vergleichsdaten aus eigener Vermittlungspraxis einfließen lassen. Für Käufer, die die Aufteilung erst nach dem Kauf beauftragen, ist das ebenfalls interessant, weil die Marktbeobachtung sehr aktuell ist.

Auf Trautenwolf Immobilien lassen sich Kontakt und Leistungen einsehen. Wer eine strikte Trennung von Verkauf und Bewertung wünscht, sollte allerdings die Rollen klar definieren.

Wichtigste Merkmale

• Kombination aus Bewertung und Maklertätigkeit

• Aktuelle Vergleichsdaten aus eigener Praxis

• Tiefe Kenntnis des Münchener Wohnungsmarkts

• Persönliche Betreuung

• Gut geeignet bei parallelem Verkauf

Vorteile und Nachteile

Was uns überzeugt:

• Ganzheitliche Sicht auf Transaktion und Bewertung

• Frische Marktdaten aus eigener Vermittlung

Was besser sein könnte:

• Rollentrennung zwischen Makler und Gutachter muss klar bleiben

• Weniger Fokus auf reine steuerliche Streitfälle

Unser Fazit: Sinnvoll für Eigentümer, die Transaktion und Bewertung gebündelt abwickeln möchten und Wert auf Marktnähe legen.

6. Sachverständigenbüro Michael Post

Ideal für: Wohnimmobilien, Erbfälle und Auseinandersetzungen im Münchener Raum.

Preis: Ab ca. 900 Euro für Standardobjekte.

Sachverständigenbüro Michael Post ist ein etablierter Anbieter für Wohnimmobilienbewertungen in München und Umland. Bei Kaufpreisaufteilungen legt das Büro besonderen Wert auf saubere Herleitung und ausführliche Objektbeschreibung, was insbesondere in Erb- und Auseinandersetzungsfällen hilfreich ist.

Die Gutachten sind so aufgebaut, dass sie auch bei kritischen Rückfragen des Finanzamts oder in familienrechtlichen Auseinandersetzungen bestehen können. Der Sachverständige nimmt sich Zeit für den Ortstermin und dokumentiert Bauzustand, Modernisierungsgrad und Restnutzungsdauer nachvollziehbar.

Die Website Sachverständigenbüro Post gibt einen Überblick über Leistungen und Referenzen. Für rein steuerliche AfA-Optimierung ist das Büro solide, aber weniger spezialisiert als reine Steuergutachter.

Wichtigste Merkmale

• Schwerpunkt Wohnimmobilien in München und Umland

• Detaillierte Dokumentation von Bauzustand und Ausstattung

• Geeignet für Erb- und Familiensachen

• Persönlicher Ortstermin Standard

• Solide Marktvergleichsdaten

Vorteile und Nachteile

Was uns überzeugt:

• Sorgfältige Dokumentation

• Erfahrung mit Streitfällen

• Faire Preisstruktur

Was besser sein könnte:

• Weniger Fokus auf reine AfA-Optimierung

• Gewerbeobjekte nicht Kernkompetenz

Unser Fazit: Sehr geeignet für Erbengemeinschaften und Wohnimmobilien mit dokumentationsintensiven Anforderungen.

7. Sachverständigenbüro Dr. Schmid

Ideal für: Anspruchsvolle steuerliche Sachverhalte, komplexe Objekte und Auftraggeber, die akademisch fundierte Argumentation schätzen.

Preis: Ab ca. 1.200 Euro, Sonderobjekte deutlich höher.

Sachverständigenbüro Dr. Schmid richtet sich an Auftraggeber, die eine besonders fundierte und wissenschaftlich hergeleitete Bewertung wünschen. Bei komplexen Kaufpreisaufteilungen, etwa bei denkmalgeschützten Objekten oder gemischt genutzten Immobilien, spielt das Büro seine Stärken aus.

Die Gutachten sind ausführlich, argumentativ dicht und mit umfangreichen Anlagen ausgestattet. Das macht sie besonders geeignet für Streitverfahren mit dem Finanzamt oder für die Vorlage bei Gericht. Steuerberater schätzen die klare Struktur, die Rückfragen im Vorfeld reduziert.

Auf Immobilienbewertung Dr. Schmid lassen sich Leistungsprofil und Qualifikationen einsehen. Für einfache Standard-Eigentumswohnungen ist das Angebot preislich vergleichsweise hoch.

Wichtigste Merkmale

• Akademisch fundierte Argumentation

• Geeignet für komplexe und Sonderobjekte

• Ausführliche Anlagen und Quellenverweise

• Hohe Akzeptanz in Streitverfahren

• Enge Zusammenarbeit mit Steuerberatern

Vorteile und Nachteile

Was uns überzeugt:

• Sehr hohe Gutachtentiefe

• Belastbar in Einspruchsverfahren

• Klare Struktur für Berater

Was besser sein könnte:

• Höheres Preisniveau

• Bearbeitungszeiten bei Auslastung länger

Unser Fazit: Die richtige Adresse für komplexe Objekte und Fälle, in denen jedes Argument sitzen muss.

8. ImmoWert Lang

Ideal für: Standard-Eigentumswohnungen und kleinere Anlageobjekte mit klarem Bedarf an einer sauberen, aber schlanken Aufteilung.

Preis: Ab ca. 850 Euro für Eigentumswohnungen.

ImmoWert Lang bietet einen pragmatischen Zugang zur Kaufpreisaufteilung mit klarem Fokus auf typische Münchener Eigentumswohnungen. Die Prozesse sind schlank, die Preisstruktur transparent, und die Gutachten decken die zentralen Anforderungen des Finanzamts ab.

Für Anleger, die eine oder zwei Wohnungen im Bestand haben und eine solide Aufteilung ohne umfangreiches Beiwerk benötigen, ist das Angebot passgenau. Die Bearbeitungszeiten sind in der Regel kurz, und die Kommunikation läuft überwiegend digital.

Über ImmoWert Lang lassen sich Angebote unkompliziert anfragen. Für Streitfälle oder gerichtsnahe Auseinandersetzungen ist das Büro allerdings weniger prominent aufgestellt.

Wichtigste Merkmale

• Pragmatische, schlanke Gutachten

• Klare Preisstruktur

• Fokus auf Eigentumswohnungen

• Kurze Bearbeitungszeiten

• Digitale Kommunikation

Vorteile und Nachteile

Was uns überzeugt:

• Gutes Preis-Leistungs-Verhältnis

• Effiziente Abwicklung

• Transparente Konditionen

Was besser sein könnte:

• Weniger geeignet für komplexe Streitfälle

• Wenig Spezialisierung auf Gewerbeobjekte

Unser Fazit: Solide Wahl für Standardobjekte, wenn Effizienz und Preis wichtiger sind als maximale Argumentationstiefe.

9. ISAR IMMOWERT

Ideal für: Immobilien im südlichen Umland Münchens und im bayerischen Oberland, etwa rund um Bad Tölz, Tegernsee und Rosenheim.

Preis: Ab ca. 950 Euro, je nach Objekt.

ISAR IMMOWERT ist im bayerischen Oberland verankert und bringt besondere Marktkenntnis für Objekte im südlichen Umland Münchens mit, von Bad Tölz und Tegernsee bis Rosenheim. Für Auftraggeber in diesen Lagen bietet das Büro belastbare Vergleichsdaten und ein gutes Gespür für Mikrolagen.

Die Kaufpreisaufteilung wird als eigenständige Leistung angeboten und folgt den anerkannten Bewertungsverfahren. Der Fokus auf die Region ermöglicht eine präzise Einschätzung von Bodenrichtwerten, die je nach Lage stark variieren können.

Auf ISAR IMMOWERT stellt der Anbieter Leistungen und Kontakt vor. Für Objekte außerhalb der Kernregion kann die Marktkenntnis weniger ausgeprägt sein.

Wichtigste Merkmale

• Starke regionale Verankerung

• Präzise Einschätzung von Mikrolagen

• Fundierte Bewertungsverfahren

• Persönliche Betreuung

• Erfahrung mit Wohn- und Anlageobjekten

Vorteile und Nachteile

Was uns überzeugt:

• Tiefe Kenntnis des südlichen Umlands und Oberlands

• Belastbare Vergleichsdaten

• Direkter Kontakt

Was besser sein könnte:

• Regionale Konzentration begrenzt Reichweite

• Weniger Sichtbarkeit im Gewerbesegment

Unser Fazit: Erste Wahl, wenn das Objekt in einer Lage liegt, die dieses Büro besonders gut kennt.

10. Wertvermittler Immobilienbewertung

Ideal für: Preissensible Auftraggeber mit Standardobjekten, die schnelle digitale Abwicklung schätzen.

Preis: Ab ca. 790 Euro für einfache Eigentumswohnungen.

Wertvermittler Immobilienbewertung setzt auf digitale Prozesse und effiziente Abwicklung. Für Auftraggeber, die eine Kaufpreisaufteilung schnell und zu einem klaren Festpreis benötigen, ist das Angebot attraktiv. Die Gutachten sind schlank, aber inhaltlich auf die Anforderungen des Finanzamts abgestimmt.

Die Bearbeitung erfolgt weitgehend digital, ein persönlicher Ortstermin ist je nach Objekt optional. Damit lassen sich Kosten und Zeit sparen, was besonders bei einfacheren Objekten sinnvoll ist. Für komplexe Sachverhalte stößt das Modell allerdings an Grenzen.

Auf Wertvermittler lassen sich Preise und Ablauf transparent einsehen. Für gerichtsfeste Gutachten in Streitverfahren wäre eine intensivere Bearbeitung ratsam.

Wichtigste Merkmale

• Digitale, schlanke Prozesse

• Attraktive Einstiegspreise

• Schnelle Bearbeitungszeiten

• Klare Leistungsbeschreibung

• Geeignet für Standardobjekte

Vorteile und Nachteile

Was uns überzeugt:

• Sehr gutes Preis-Leistungs-Verhältnis

• Schnelle Abwicklung

• Transparenter Ablauf

Was besser sein könnte:

• Weniger Tiefe bei komplexen Fällen

• Ortstermin nicht immer inklusive

Unser Fazit: Interessant für preisbewusste Auftraggeber mit einfachen Objekten und geringem Streitpotenzial.

Vergleichstabelle: Preis, Anerkennung durch das Finanzamt und Leistungsumfang

Worauf das Finanzamt bei der Kaufpreisaufteilung achtet

Finanzämter prüfen Kaufpreisaufteilungen entlang klar definierter Kriterien. Im Zentrum steht die Frage, ob die Aufteilung im notariellen Kaufvertrag oder durch ein Gutachten wirtschaftlich sachgerecht ist oder ob sie einseitig zugunsten des Gebäudeanteils gestaltet wurde. Ist letzteres der Fall, kann das Finanzamt die vertragliche Aufteilung verwerfen und eine eigene vornehmen.

Der Bundesfinanzhof hat mit dem Urteil IX R 26/19 klargestellt, dass die BMF-Arbeitshilfe zur Kaufpreisaufteilung keine bindende Regel darstellt (BFH IX R 26/19). Ein qualifiziertes Sachverständigengutachten kann diese ersetzen, wenn es methodisch sauber ist und die tatsächlichen Werte belastbar herleitet.

Wichtige Prüfkriterien sind: Verwendung anerkannter Bewertungsverfahren, korrekte Anwendung der Bodenrichtwerte des zuständigen Gutachterausschusses, plausible Ermittlung der Restnutzungsdauer, transparente Darstellung von Modernisierungs- und Instandhaltungszuständen sowie klare Dokumentation der Vergleichsdaten. Fehlt eines dieser Elemente, steigt das Risiko einer Korrektur durch das Finanzamt deutlich.

Typische Fehler bei der Kaufpreisaufteilung in München

In München sehen wir immer wieder ähnliche Fehlerquellen, die zu unnötigen Steuerverlusten führen. Ein Klassiker ist die unkritische Übernahme der BMF-Arbeitshilfe: Bei Bodenrichtwerten von teils weit über 3.000 Euro pro Quadratmeter ergeben sich rechnerisch sehr hohe Bodenanteile, obwohl das Gebäude wirtschaftlich den Großteil des Werts trägt.

Ein weiterer Fehler ist die reine Aufteilung im Notarvertrag ohne fundierte Herleitung. Solche Aufteilungen halten einer Prüfung häufig nicht stand, weil sie keine methodische Grundlage haben. Auch die Vernachlässigung von Modernisierungen, energetischen Sanierungen oder besonderer Ausstattung kann den Gebäudeanteil künstlich niedrig halten.

Ebenfalls kritisch ist die Wahl eines Gutachters ohne Erfahrung im Münchener Markt. Die Bodenrichtwerte variieren straßenweise erheblich, und pauschale Ansätze führen schnell zu Rückfragen des Finanzamts. Wer diese Fehler vermeidet, erhöht die Chancen auf eine reibungslose Anerkennung deutlich.

Wann sich ein unabhängiges Gutachten besonders lohnt

Ein unabhängiges Gutachten lohnt sich vor allem dann, wenn der Unterschied zwischen einer pauschalen Aufteilung und einer sachgerechten Bewertung finanziell relevant ist. Bei einem Kaufpreis von 800.000 Euro kann eine Verschiebung des Gebäudeanteils um 20 Prozentpunkte über die Nutzungsdauer eine fünfstellige Steuerersparnis bedeuten.

Besonders sinnvoll ist ein Gutachten in folgenden Konstellationen: Bestandsimmobilien mit hohem Sanierungsstand, Objekte in Toplagen mit extremen Bodenrichtwerten, gemischt genutzte Immobilien, denkmalgeschützte Gebäude sowie Fälle, in denen das Finanzamt bereits eine abweichende Aufteilung angekündigt hat. Auch bei Erbschaften und Schenkungen liefert ein Gutachten belastbare Grundlagen.

Der Münchener Immobilienmarktbericht des städtischen Gutachterausschusses liefert dabei eine wichtige Datenbasis (Immobilienmarktbericht München). Ein qualifiziertes Gutachten nutzt diese Daten, ergänzt sie um objektspezifische Merkmale und macht daraus eine argumentativ belastbare Aufteilung.

Fazit: Der beste Anbieter für Ihre Situation

Die Wahl des passenden Anbieters hängt vom individuellen Fall ab. Für Eigentümer, Kapitalanleger und Erbengemeinschaften, die maximale Anerkennungssicherheit und persönliche Begleitung suchen, ist CCG-Gutachten die naheliegende erste Wahl. Bei institutionellen Portfolios spielt WK Immobilienbewertung ihre Stärken aus, während Dr. Schmid bei besonders komplexen oder streitigen Fällen überzeugt.

Wer eine schlanke, günstige Aufteilung für ein Standardobjekt benötigt, ist bei ImmoWert Lang oder Wertvermittler gut aufgehoben. Für lokale Mikrolagen bieten Gerhard Maier und ISAR IMMOWERT wertvolle regionale Kenntnisse. Trautenwolf Immobilien passt, wenn Verkauf und Bewertung gebündelt werden sollen, und Michael Post ist die verlässliche Adresse für Erbfälle.

Wichtig ist in jedem Fall, das Gutachten so früh wie möglich einzuholen, idealerweise vor der ersten Steuererklärung nach dem Kauf. Wer diese Aufteilung sauber vorbereitet, sichert sich über die gesamte Haltedauer eine belastbare AfA-Grundlage und reduziert das Risiko späterer Auseinandersetzungen mit dem Finanzamt.